上海的樓｜寫字樓需求復(fù)蘇：凈吸納量扭負為正，空置率下降

今年以來，受新冠肺炎疫情影響，上海商業(yè)地產(chǎn)業(yè)受到相對的負面影響。不過，隨著上海下調(diào)疫情防控響應(yīng)級別，上海寫字樓的需求也迅速恢復(fù)。近期，澎湃新聞（www.ditubang.cn）調(diào)研了上海各區(qū)域?qū)懽謽堑墓?yīng)情況，試圖還原目前上海商業(yè)樓宇業(yè)態(tài)的真實現(xiàn)狀。

本篇介紹的，是今年二季度上海各區(qū)域商業(yè)物業(yè)的總體情況。

近日，多家商業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)布了2020年第二季度上海的房地產(chǎn)市場報告。數(shù)據(jù)顯示，隨著商業(yè)活動逐漸回歸正軌，上海寫字樓需求復(fù)蘇，空置率也隨之小幅下降。

戴德梁行的報告指出，雖有新增供應(yīng)項目入市，但上海全市空置率仍然下降至20.9，環(huán)比下降0.2個百分點，其中核心區(qū)域空置率14.2%，環(huán)比下降0.6個百分點。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流地產(chǎn)市場活躍

CBRE的報告顯示，疫情影響逐步緩解使租賃需求在二季度呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，季度凈吸納量達48815平方米，環(huán)比上升293.7%。其中，新冠疫情為醫(yī)藥 及TMT行業(yè)提供發(fā)展契機，今年二季度醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)在張江、外高橋等板塊積極擴張；游戲開發(fā)與電商類公司選址于漕河涇；金融證券及服務(wù)行業(yè)在張江與金橋板塊中錄得大面積成交。

CBRE的數(shù)據(jù)顯示，商務(wù)園區(qū)租金在疫情中凸顯韌性，上海二季度平均租金報價為130.0元/月/平方米，較去年底僅下降0.8%。

新增供應(yīng)上，仲量聯(lián)行的報告顯示，今年二季度上海有三個位于漕河涇板塊的項目竣工并取得較高預(yù)租率，分別是漕河涇中心、桂谷大樓和光啟園四期，共計新增供應(yīng)20.6萬平方米。一部分產(chǎn)業(yè)受益于5G、人工智能與集成電路等“新基建”政策的影響，租賃需求相對活躍，尤其是在漕河涇和張江板塊。

CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)商務(wù)園區(qū)部主管丁竹君表示預(yù)計，未來6個月，預(yù)計商務(wù)園區(qū)寫字樓市場將迎來逾50萬平方米的新增供應(yīng)，分別位于張江、漕河涇、金橋、市北等板塊，隨著疫情影響逐步消退，商務(wù)園區(qū)的租賃需求將進一步得到釋放。

此外，物流地產(chǎn)租賃市場也保持活躍。仲量聯(lián)行指出，物流地產(chǎn)租賃市場需求主要來自國內(nèi)外第三方物流和貨運公司。

CBRE的報告顯示，疫情中生物醫(yī)藥與生鮮電商的倉儲需求均有顯著攀升，日用消費品行業(yè)的租賃需求亦有所增長。CBRE指出，相較一季度，上海物流市場二季度的表現(xiàn)有較為明顯的回暖，季度內(nèi)吸納量超過5萬平方米。受新增供應(yīng)入市影響，二季度末空置率較去年底上升2.7個百分點至8.6%。

上海寫字樓凈吸納量環(huán)比增長25%

寫字樓市場方面，根據(jù)世邦魏理仕（CBRE）報告，今年二季度上海寫字樓帶看量明顯增多，需求活躍度逐漸回暖，錄得凈吸納量72874平方米，環(huán)比增長25%。

數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年上海至少錄得4個新增項目入市，包括靜安華寶中心、前灘東方廣場二期、盈凱文創(chuàng)廣場和上海金融街中心一期，將為市場帶來超過14萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)。

CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管張越預(yù)計，下半年供應(yīng)將有100萬平方米。而戴德梁行則預(yù)計，未來五年，上海市將有超過640萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)將入市。

張越指出，“隨著上海各項秩序逐漸恢復(fù)，經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，之前被推遲的租賃需求將一一落地，料下半年凈吸納量逐步攀升。過去幾個月上海市政府相繼推出營商環(huán)境改革3.0版方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措，激發(fā)外資企業(yè)需求。同時在長三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開放的大格局下，積極深化中資企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，預(yù)計將為上海寫字樓市場帶來新一輪需求。”

從上海寫字樓租金來看，戴德梁行的報告指出，此前受疫情影響，上海在一季度的租賃成交較少，因此許多業(yè)主在二季度都紛紛降低預(yù)期租金。二季度，上海核心商圈錄得租金為286.4元/平米/月，環(huán)比下降3.7%。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，二季度上海中央商務(wù)區(qū)的租金環(huán)比下跌2.6%，非中央商務(wù)區(qū)的租金環(huán)比下跌3.8%。在供應(yīng)增大和需求放緩的市場環(huán)境下，業(yè)主提供了更多優(yōu)惠條件以吸引租戶，例如更長的免租期和定制化裝修服務(wù)等。

戴德梁行預(yù)計，未來，上海仍有大量甲級寫字樓供應(yīng)可能會在一段時間內(nèi)持續(xù)對業(yè)主們施加壓力，抑制租金。