上海的樓｜寫字樓需求復蘇：凈吸納量扭負為正，空置率下降

今年以來，受新冠肺炎疫情影響，上海商業地產業受到相對的負面影響。不過，隨著上海下調疫情防控響應級別，上海寫字樓的需求也迅速恢復。近期，澎湃新聞（www.ditubang.cn）調研了上海各區域寫字樓的供應情況，試圖還原目前上海商業樓宇業態的真實現狀。

本篇介紹的，是今年二季度上海各區域商業物業的總體情況。

近日，多家商業地產公司發布了2020年第二季度上海的房地產市場報告。數據顯示，隨著商業活動逐漸回歸正軌，上海寫字樓需求復蘇，空置率也隨之小幅下降。

戴德梁行的報告指出，雖有新增供應項目入市，但上海全市空置率仍然下降至20.9，環比下降0.2個百分點，其中核心區域空置率14.2%，環比下降0.6個百分點。

產業園區和物流地產市場活躍

CBRE的報告顯示，疫情影響逐步緩解使租賃需求在二季度呈現復蘇跡象，季度凈吸納量達48815平方米，環比上升293.7%。其中，新冠疫情為醫藥 及TMT行業提供發展契機，今年二季度醫藥研發企業在張江、外高橋等板塊積極擴張；游戲開發與電商類公司選址于漕河涇；金融證券及服務行業在張江與金橋板塊中錄得大面積成交。

CBRE的數據顯示，商務園區租金在疫情中凸顯韌性，上海二季度平均租金報價為130.0元/月/平方米，較去年底僅下降0.8%。

新增供應上，仲量聯行的報告顯示，今年二季度上海有三個位于漕河涇板塊的項目竣工并取得較高預租率，分別是漕河涇中心、桂谷大樓和光啟園四期，共計新增供應20.6萬平方米。一部分產業受益于5G、人工智能與集成電路等“新基建”政策的影響，租賃需求相對活躍，尤其是在漕河涇和張江板塊。

CBRE華東區顧問及交易服務商務園區部主管丁竹君表示預計，未來6個月，預計商務園區寫字樓市場將迎來逾50萬平方米的新增供應，分別位于張江、漕河涇、金橋、市北等板塊，隨著疫情影響逐步消退，商務園區的租賃需求將進一步得到釋放。

此外，物流地產租賃市場也保持活躍。仲量聯行指出，物流地產租賃市場需求主要來自國內外第三方物流和貨運公司。

CBRE的報告顯示，疫情中生物醫藥與生鮮電商的倉儲需求均有顯著攀升，日用消費品行業的租賃需求亦有所增長。CBRE指出，相較一季度，上海物流市場二季度的表現有較為明顯的回暖，季度內吸納量超過5萬平方米。受新增供應入市影響，二季度末空置率較去年底上升2.7個百分點至8.6%。

上海寫字樓凈吸納量環比增長25%

寫字樓市場方面，根據世邦魏理仕（CBRE）報告，今年二季度上海寫字樓帶看量明顯增多，需求活躍度逐漸回暖，錄得凈吸納量72874平方米，環比增長25%。

數據顯示，2020年上半年上海至少錄得4個新增項目入市，包括靜安華寶中心、前灘東方廣場二期、盈凱文創廣場和上海金融街中心一期，將為市場帶來超過14萬平方米的甲級寫字樓供應。

CBRE華東區顧問及交易服務辦公樓部主管張越預計，下半年供應將有100萬平方米。而戴德梁行則預計，未來五年，上海市將有超過640萬平方米的甲級寫字樓供應將入市。

張越指出，“隨著上海各項秩序逐漸恢復，經濟出現好轉，之前被推遲的租賃需求將一一落地，料下半年凈吸納量逐步攀升。過去幾個月上海市政府相繼推出營商環境改革3.0版方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措，激發外資企業需求。同時在長三角一體化發展和臨港金融領先開放的大格局下，積極深化中資企業可持續發展，預計將為上海寫字樓市場帶來新一輪需求。”

從上海寫字樓租金來看，戴德梁行的報告指出，此前受疫情影響，上海在一季度的租賃成交較少，因此許多業主在二季度都紛紛降低預期租金。二季度，上海核心商圈錄得租金為286.4元/平米/月，環比下降3.7%。

仲量聯行的數據顯示，二季度上海中央商務區的租金環比下跌2.6%，非中央商務區的租金環比下跌3.8%。在供應增大和需求放緩的市場環境下，業主提供了更多優惠條件以吸引租戶，例如更長的免租期和定制化裝修服務等。

戴德梁行預計，未來，上海仍有大量甲級寫字樓供應可能會在一段時間內持續對業主們施加壓力，抑制租金。