廣州解禁“類住宅”？商辦用房不再限定銷售面積、銷售對象

廣州市對商服類項目的銷售限制正在逐步放開。最新的政策明確，商服類項目“三不限”，即未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。

3月3日，廣東省廣州市人民政府印發(fā)《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實現(xiàn)全年經濟社會發(fā)展目標任務若干措施的通知》（簡稱《通知》），《通知》共計48條，要求在抓好疫情防控中推進改革發(fā)展穩(wěn)定各項工作，努力把疫情影響降至最低，推動經濟高質量發(fā)展。

在狠抓重點產業(yè)發(fā)展方面，《通知》第三十一條顯示，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。優(yōu)化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。

同時，優(yōu)化完善商品房預售款監(jiān)管，允許房地產開發(fā)經營企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業(yè)的獎補資金。

備受市場關注的是，《通知》提到了商服類項目“三不限”，即未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。

這意味著，此前受各項約束的商服類房地產項目將有望全面“解禁”。

所謂商服類項目，是指商業(yè)、辦公項目。在住宅限購的大環(huán)境下，部分商服類項目被設計成酒店式公寓、公寓式辦公等“類住宅”銷售，由于面積小、不限購、總價低一度成為部分剛需客、無房戶和投資客的選擇。

“為防止商服類項目成為‘類住宅’，2017年作出嚴格要求，包括限定最小分割單元、銷售對象只能是法人，同時‘330政策’后大部分銀行不接受購買公寓貸款，這一做法主要是堵住商服類項目異化為“類住宅”的可能性。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

前述提到的“330政策”是指2017年3月30日廣州市人民政府發(fā)布的《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》，《通知》提到加強商服類房地產項目管理，并給出三條要求。

一是商服類（商業(yè)和辦公，下同）房地產項目應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經批準，不得改變?yōu)榫幼∮猛尽６欠康禺a開發(fā)企業(yè)新報建商服類房地產項目，最小分割單元不得低于300平方米，不符合該要求的，規(guī)劃部門不予批準。房地產開發(fā)企業(yè)違反規(guī)劃將商服類房地產項目改為居住用途的，一經查實，按有關規(guī)定嚴肅處理。三是房地產開發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè)，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商服類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。本通知施行之前，已購買的商服類物業(yè)可轉讓給法人單位、也可轉讓給個人；個人取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。

上述“330政策”在2018年12月19日稍有調整。

2018年12月19日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》，意見提出了兩項分類措施，提出“330新政”前拿地的商服類物業(yè)不再限定銷售對象。

《意見》顯示，2017年3月30日(《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》，穗府辦函〔2017〕65號發(fā)布之日)后土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準)房地產項目，其商服類物業(yè)的銷售對象應當是法人單位。

但2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準)房地產項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。

2018年12月的這一政策這意味著，一部分存量的商服類物業(yè)取消了限售對象的約束。

而最新的政策明確，優(yōu)化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。

李宇嘉指出，此次新政不再規(guī)定最小分割單元、銷售對象及轉讓對象相當于將此前的約束性條件全面解禁，但政策沒有提及是否可以貸款。如果仍無法給個人貸款的話，對投資客而言，還是有很大的準入門檻。

“房地產市場受疫情蔓延有一定影響，住宅銷售受到一定沖擊，對‘類住宅’而言，銷售對象范圍本來就小，因此出臺新政優(yōu)化商服類項目建設和銷售管理。”李宇嘉說道。