探討房地產稅｜立法應明確免征額：按面積人均40到60平米

近日，由中國法學會財稅法學研究會、上海財經大學聯合主辦的第十八屆中國財稅法前沿問題高端論壇暨“新時代房地產稅立法的理論與實踐”研討會上，中國財政科學研究院公共收入研究中心主任張學誕做了“房地產稅立法：障礙、難點及對策”的發言。

在張學誕看來，房地產稅立法仍有障礙，一是有征管風險：我國缺乏對個人和家庭征稅的經驗和基礎；房地產稅征管需要的相關配套制度條件不完善；征管的法律法規也不太健全。二是，房地產稅征收也有公共風險：如果房地產稅的稅負設計讓社會公眾感覺過高，將對社會穩定有可能產生很大影響。

對此，張學誕建議，房地產稅立法應明確征收范圍和免征額，個人住房的房地產稅稅率水平最好確定為0.2%-1.2%。

張學誕指出，從立法障礙上來說，房地產稅在征管方面是有一些障礙的。其認為，我國缺乏對個人和家庭征稅的經驗和基礎，盡管有對個人所得稅征稅，但是大部分都是代扣代繳。第二個方面在于國家征管信息。房地產稅的全面開征應具備房地產登記信息系統和房屋價值評估系統兩個技術前提。即對個人住房征稅必須先了解和掌握個人住房的相關信息，也能夠客觀地對個人住房價值進行評價。

張學誕稱，還有一個征管方面的問題在于評估，我國有幾千名資產方面的評估師，但是我們評估的能力和技術手段還是有一些欠缺。

三是對個人征稅的相關征管法律法規也不夠健全。如果推進房地產稅的立法實施，那么現行稅收征管法就需要進行修改，因為原來的法律對稅收保全措施和強制執行措施方面都沒有涉及到個人問題，而目前稅收征管法的修訂還沒有完成。

張學誕指出，第二個方面的風險在于公共風險問題。房地產稅是財產稅和直接稅，社會公眾將直接能夠感受到稅收負擔。因此，對個人或家庭征稅，有一定的社會風險。如果房地產稅的稅負設計讓社會公眾感覺過高，將對社會穩定有可能產生很大影響。尤其是我國個人或家庭擁有房產的多少與其納稅能力之間并不匹配，即可能出現個人或家庭有房產但缺乏有納稅的連續收入的情況。

“房地產稅對老百姓各方面關系比較大，實際上是會面臨一些風險。比如說，他就是不交稅，不交稅怎么辦，那風險就來了。另外一個方面就是配套的東西也不一定很完善，比如我們說要把這個稅立法，前提就是把交易環節相關的一些稅費進行歸并，這些東西能不能歸并？對我們房地產稅立法影響是會非常大的。”

與房地產稅在立法上存在的一些障礙問題相對應，房地產稅在具體制度設計上也同樣存在一些難點，包括征收范圍、免征額、稅率水平和稅收優惠等制度的確定。

張學誕指出，房地產稅設計中確實也面臨著一些難點問題，比如說征稅范圍。

從立法角度來說，為了給以后留出足夠的空間，征稅范圍盡量要大，要擴大到所有的房產。實際上我們在考慮征稅范圍的時候更多的要考慮幾個因素：第一就是房地產稅的功能定位，比如定位成地方一個很重要的收入，我們認為房地產稅征稅范圍一定要寬。比如定位成主要是為了調節分配，發揮調節方面的作用，征稅范圍就是在高端住房，征收范圍就會相對小一些。

“立法在考慮征稅范圍的時候，我認為還是應該要寬，包括生產經營用房和非生產經營用房都要包括進來，農村和城市都要包括進來。我們可以通過設定一定的條件給他減免。比如考慮農村，我們為了提高農民的收入要對他征稅，我覺得可能不太現實，我可以給他設置成免征。”

“從免征額來說，在學界，不少人認為免征額的設計要按照套數來設計，我個人認為這是比較困難的。還是應該按照面積會比較好一些，也比較合理一些。”張學誕指出。

張學誕指出，如果考慮把老百姓的基本住房需求免除征稅，有幾個依據：一是全國平均住房水平。比如在前一兩年，城市里面人均住房面積平均不到37平方米，農村平均是不到46平方米，我們可以考慮把人均的面積作為一個考慮因素。

張學誕稱，現在上海和重慶在試點，把它作為一個考慮依據，上海的面積是達到人均60平方米以上。結合這些因素考慮，我們可以設定人均40平米到60平米的范圍是否合適。

在張學誕看來，在立法的時候可以定的寬一些，具體在執行的時候由地方來執行，同時還可以設定為給地方一定浮動的權限，把這個權限下放給地方，通過這種方式，把免征的面積確定好，最終按照房屋的評估價值來確定，但是各地的評估價值由各地自己去完成。

在稅率方面，張學誕稱，“我們可以考慮區分生產用房和住宅，分別設定稅率。建議生產用房的稅率設定在0.8%到1.2%，居住住宅涉及到0.2%-1.2%的水平。”