探討房地產稅｜立法應明確免征額：按面積人均40到60平米

近日，由中國法學會財稅法學研究會、上海財經(jīng)大學聯(lián)合主辦的第十八屆中國財稅法前沿問題高端論壇暨“新時代房地產稅立法的理論與實踐”研討會上，中國財政科學研究院公共收入研究中心主任張學誕做了“房地產稅立法：障礙、難點及對策”的發(fā)言。

在張學誕看來，房地產稅立法仍有障礙，一是有征管風險：我國缺乏對個人和家庭征稅的經(jīng)驗和基礎；房地產稅征管需要的相關配套制度條件不完善；征管的法律法規(guī)也不太健全。二是，房地產稅征收也有公共風險：如果房地產稅的稅負設計讓社會公眾感覺過高，將對社會穩(wěn)定有可能產生很大影響。

對此，張學誕建議，房地產稅立法應明確征收范圍和免征額，個人住房的房地產稅稅率水平最好確定為0.2%-1.2%。

張學誕指出，從立法障礙上來說，房地產稅在征管方面是有一些障礙的。其認為，我國缺乏對個人和家庭征稅的經(jīng)驗和基礎，盡管有對個人所得稅征稅，但是大部分都是代扣代繳。第二個方面在于國家征管信息。房地產稅的全面開征應具備房地產登記信息系統(tǒng)和房屋價值評估系統(tǒng)兩個技術前提。即對個人住房征稅必須先了解和掌握個人住房的相關信息，也能夠客觀地對個人住房價值進行評價。

張學誕稱，還有一個征管方面的問題在于評估，我國有幾千名資產方面的評估師，但是我們評估的能力和技術手段還是有一些欠缺。

三是對個人征稅的相關征管法律法規(guī)也不夠健全。如果推進房地產稅的立法實施，那么現(xiàn)行稅收征管法就需要進行修改，因為原來的法律對稅收保全措施和強制執(zhí)行措施方面都沒有涉及到個人問題，而目前稅收征管法的修訂還沒有完成。

張學誕指出，第二個方面的風險在于公共風險問題。房地產稅是財產稅和直接稅，社會公眾將直接能夠感受到稅收負擔。因此，對個人或家庭征稅，有一定的社會風險。如果房地產稅的稅負設計讓社會公眾感覺過高，將對社會穩(wěn)定有可能產生很大影響。尤其是我國個人或家庭擁有房產的多少與其納稅能力之間并不匹配，即可能出現(xiàn)個人或家庭有房產但缺乏有納稅的連續(xù)收入的情況。

“房地產稅對老百姓各方面關系比較大，實際上是會面臨一些風險。比如說，他就是不交稅，不交稅怎么辦，那風險就來了。另外一個方面就是配套的東西也不一定很完善，比如我們說要把這個稅立法，前提就是把交易環(huán)節(jié)相關的一些稅費進行歸并，這些東西能不能歸并？對我們房地產稅立法影響是會非常大的。”

與房地產稅在立法上存在的一些障礙問題相對應，房地產稅在具體制度設計上也同樣存在一些難點，包括征收范圍、免征額、稅率水平和稅收優(yōu)惠等制度的確定。

張學誕指出，房地產稅設計中確實也面臨著一些難點問題，比如說征稅范圍。

從立法角度來說，為了給以后留出足夠的空間，征稅范圍盡量要大，要擴大到所有的房產。實際上我們在考慮征稅范圍的時候更多的要考慮幾個因素：第一就是房地產稅的功能定位，比如定位成地方一個很重要的收入，我們認為房地產稅征稅范圍一定要寬。比如定位成主要是為了調節(jié)分配，發(fā)揮調節(jié)方面的作用，征稅范圍就是在高端住房，征收范圍就會相對小一些。

“立法在考慮征稅范圍的時候，我認為還是應該要寬，包括生產經(jīng)營用房和非生產經(jīng)營用房都要包括進來，農村和城市都要包括進來。我們可以通過設定一定的條件給他減免。比如考慮農村，我們?yōu)榱颂岣咿r民的收入要對他征稅，我覺得可能不太現(xiàn)實，我可以給他設置成免征。”

“從免征額來說，在學界，不少人認為免征額的設計要按照套數(shù)來設計，我個人認為這是比較困難的。還是應該按照面積會比較好一些，也比較合理一些。”張學誕指出。

張學誕指出，如果考慮把老百姓的基本住房需求免除征稅，有幾個依據(jù)：一是全國平均住房水平。比如在前一兩年，城市里面人均住房面積平均不到37平方米，農村平均是不到46平方米，我們可以考慮把人均的面積作為一個考慮因素。

張學誕稱，現(xiàn)在上海和重慶在試點，把它作為一個考慮依據(jù)，上海的面積是達到人均60平方米以上。結合這些因素考慮，我們可以設定人均40平米到60平米的范圍是否合適。

在張學誕看來，在立法的時候可以定的寬一些，具體在執(zhí)行的時候由地方來執(zhí)行，同時還可以設定為給地方一定浮動的權限，把這個權限下放給地方，通過這種方式，把免征的面積確定好，最終按照房屋的評估價值來確定，但是各地的評估價值由各地自己去完成。

在稅率方面，張學誕稱，“我們可以考慮區(qū)分生產用房和住宅，分別設定稅率。建議生產用房的稅率設定在0.8%到1.2%，居住住宅涉及到0.2%-1.2%的水平。”