探討房地產(chǎn)稅｜所有相關(guān)稅種應(yīng)該全部精簡合并，避免重復征稅

“將原來涉及房地產(chǎn)稅所有的有關(guān)稅種，如土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等稅種及其有關(guān)稅費全部精簡合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅一個稅種，其他稅種及其稅費一律取消。簡并稅種有利于簡化稅制，避免重復征稅，提高稅收征管效率。” 中國財稅法學研究會顧問、全國人大常委會預算工委法案室原主任俞光遠表示。

近日，由中國法學會財稅法學研究會、上海財經(jīng)大學聯(lián)合主辦的第十八屆中國財稅法前沿問題高端論壇暨“新時代房地產(chǎn)稅立法的理論與實踐”研討會上，俞光遠提交了論文《關(guān)于加快房地產(chǎn)稅改革和立法的研究》并發(fā)表講話，他的話題圍繞“房地產(chǎn)稅改革和立法的重點和方向”，主要內(nèi)容包括：一是房地產(chǎn)稅改革的主要方向，二是房地產(chǎn)稅立法的四個重點，三是房地產(chǎn)稅法涉及的核心要素，四是稅收優(yōu)惠等。

俞光遠認為，加快房地產(chǎn)稅改革與立法，要以完善房地產(chǎn)稅制為基本目標，以完善地方稅體系為改革主攻方向，順應(yīng)國際稅制改革的發(fā)展趨勢，遵循“拓寬稅基、簡并稅種、降低稅率、嚴格征管”的原則，加快構(gòu)建現(xiàn)代稅制，同時加快制定房地產(chǎn)稅法，科學界定核心要素，切實把房地產(chǎn)稅法變成良法，促進新舊稅種的順利銜接和平穩(wěn)過渡。

2018年9月10日公布的第十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃，已經(jīng)把制定房地產(chǎn)稅法作為第一類項目：即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案列入本屆立法規(guī)劃。2018年全國人大常委會立法計劃又把房地產(chǎn)稅法列入預備審議的立法項目，列入年度立法計劃，由全國人大常委會預算工委和財政部負責牽頭起草法律草案，標志著房地產(chǎn)稅法立法項目已經(jīng)正式啟動。

俞光遠認為，抓好房地產(chǎn)稅改革和立法的重點和方向，應(yīng)將房地產(chǎn)稅改革納入財稅改革頂層設(shè)計，以完善房地產(chǎn)稅為基本目標。

俞光遠指出，房地產(chǎn)稅是一個綜合概念，既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等多個相關(guān)稅種，與房地產(chǎn)有關(guān)的各種稅以及整個房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有全鏈條中各種稅之外的費，都可以納入整個“房地產(chǎn)稅”的視野并加以整合，因而這個稅種涉及面非常寬，涉及的利益攸關(guān)方相當多，牽一發(fā)動全身。

俞光遠稱，應(yīng)將房地產(chǎn)稅成為地方主體稅種，完善地方稅體系作為改革主攻方向。

在俞光遠看來，房地產(chǎn)稅最直接的功能應(yīng)該是為地方政府提供公共服務(wù)籌集必需的資金，應(yīng)當成為地方財政收入的主要來源。通過這次房地產(chǎn)稅改革，要使房地產(chǎn)稅成為地方主體稅種，成為地方財政收入的主要來源，是這次房地產(chǎn)稅改革是否成功的重要標志之一。

數(shù)據(jù)顯示，近10多年來，地方財政收入的主要來源依靠土地出讓金收入，許多地方的土地出讓金收入大約占當?shù)刎斦杖氲?0%-60%左右，有的地方比例甚至高達70%以上。據(jù)中國經(jīng)營報2014年9月13日報道，2013年四川省內(nèi)江市土地出讓金收入達90多億元，占市財政收入的近70%。據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)測算，土地出讓金收入占地方財政收入比重，在2013年達到頂峰比例為59.8%，到2014年開始回落至56.6%，2015年最低為39.6%，2016年為40.8%，有的地方回落更快。其主要原因是土地市場需求不足，用地結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，出讓面積繼續(xù)萎縮，地價增幅逐步趨緩，使土地出讓金收入不斷減少，也使一些主要依靠土地出讓金收入的地方財政收入更是銳減，有的地方財政甚至入不敷出、難以為繼。隨著房地產(chǎn)稅改革的出臺實施，房地產(chǎn)稅收入則相應(yīng)日益增多，逐步取代土地出讓金收入，最終成為地方稅的主體稅種，成為地方財政收入的主要來源，這是這次房地產(chǎn)稅改革是否成功的重要標志之一。

“如果不能取代土地出讓金收入，不能成為地方主要的稅種，可以說這種改革和立法就失敗了”俞光遠說道。

在俞光遠看來，房地產(chǎn)稅立法有四個重點，應(yīng)遵循“拓寬稅基、簡并稅種、降低稅率、嚴格征管”的原則。

具體而言，拓寬稅基，就是盡量拓寬我國房地產(chǎn)稅的征收范圍，盡可能將所有地區(qū)、所有納稅人的房地產(chǎn)都包括進來。確定征稅范圍是為了更好地實現(xiàn)征稅目標。從房地產(chǎn)稅的征稅范圍來看，由于房地產(chǎn)稅是一種受益稅，凡是享受了政府所提供的公共服務(wù)的居民都應(yīng)付出相應(yīng)的對價，因此，我國房地產(chǎn)稅的征稅范圍的設(shè)計應(yīng)盡可能地將所有地區(qū)、所有納稅人的房地產(chǎn)都包括進來。房地產(chǎn)稅將從以下幾方面逐步擴大范圍：由工商業(yè)用房地產(chǎn)擴大到住房用房地產(chǎn)，由企業(yè)或單位等法人、非法人組織擴大到自然人或家庭，由合法房地產(chǎn)擴大到目前尚不合法的小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)等。由于某些條件的限制，上述改革目前只在某些地方才有可行性。因此，擴大征稅范圍只能逐步進行，不可能一次性到位完成。但從房地產(chǎn)稅的長期發(fā)展看，有必要在立法時設(shè)定較大的征稅范圍，為今后房地產(chǎn)稅的發(fā)展留出較大空間。

簡并稅種，就是將原來涉及房地產(chǎn)稅所有的有關(guān)稅種，如土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等稅種及其有關(guān)稅費全部精簡合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅一個稅種，其他稅種及其稅費一律取消。簡并稅種有利于簡化稅制，避免重復征稅，提高稅收征管效率。

降低稅率，就是對房地產(chǎn)稅實行低稅率政策。為了使房地產(chǎn)稅改革既不給廣大消費者增加很大稅負，又能順利推進這項改革，在簡并上述各有關(guān)稅種的同時，要盡可能降低房地產(chǎn)稅稅率。并對不同類型用途的房地產(chǎn)如居住用房地產(chǎn)、工商用房地產(chǎn)和空置房地產(chǎn)，分別實行由低到高的差別稅率，還要對不同類型的居住用房地產(chǎn)如普通住宅、公寓、別墅等，分別實行由低到高的差別稅率，以公平稅收負擔，緩解社會收入分配不公矛盾。

嚴格征管，就是對房地產(chǎn)稅嚴格依法從價計算，依率計征，應(yīng)收盡收。由于房地產(chǎn)稅涉及面寬，征管任務(wù)非常繁重，難度又相當大，為了使房地產(chǎn)稅改革不流于形式，必須嚴格依法征收管理，既不得按任務(wù)指標征收，也不得擅自包稅或變相包稅，既不得征“過頭稅”即多征稅；也不得征“人情稅”即少征稅，更不得擅自越權(quán)減免稅。

對不同類型的房地產(chǎn)實行差別稅率，促進資源有效利用和稅負公平。

俞光遠認為，由于不同用途的房地產(chǎn)收益不同，不同類型的房地產(chǎn)業(yè)主負稅能力不同，對社會公共服務(wù)的消費程度也不同，因而對不同的類型和用途的房地產(chǎn)，應(yīng)當予以區(qū)別對待，實行有差別的稅率。以美國為例，華盛頓特區(qū)的房地產(chǎn)稅就區(qū)分居住用房地產(chǎn)、工商業(yè)用房地產(chǎn)和空置房地產(chǎn)，分別確定了由低到高0.85%、1.65%—1.85%和 5%—10%等的不同稅率。對空置房地產(chǎn)征收較高稅率的目的，則是為了防止囤積炒作房地產(chǎn)，促進房地產(chǎn)資源的充分利用，減少資源空置浪費，同時促進房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。

同時，俞光遠建議應(yīng)科學制定房地產(chǎn)稅法的核心要素。

俞光遠指出，一般來說，每部稅法都至少包含八大要素，主要包括納稅人、課稅對象、計稅依據(jù)、適用稅率、計稅方法、稅收優(yōu)惠等內(nèi)容。稅法中上述的核心要素是該部稅法的核心內(nèi)容，它直接決定該部稅法的質(zhì)量高低和稅法優(yōu)劣，在制定房地產(chǎn)稅法的過程中必須予以高度重視，經(jīng)過認真醞釀、仔細斟酌、反復推敲，最后才能科學合理予以確定。加快房地產(chǎn)稅立法，首先必須科學制定房地產(chǎn)稅法，特別是要深入鉆研、科學把握好該法的核心要素，切實把房地產(chǎn)稅法變成良法，才能達到完善地方稅體系，促進資源有效利用，公平稅收負擔，提高征管效率的良好效果。

具體而言，按照合理、便利、節(jié)約、可行的原則，房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，誰擁有財產(chǎn)就對誰征稅，因而應(yīng)將房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人界定為，在我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)，負有繳納房地產(chǎn)稅義務(wù)的自然人、法人和非法人組織。

課稅對象方面，我國應(yīng)將房地產(chǎn)稅的課稅對象界定為在我國境內(nèi)的土地和固定于土地之上的建筑物及其附屬物。

此外，我國房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)可界定為由當?shù)卣ㄆ凇磪^(qū)域評估確定的房地產(chǎn)市場價值。鑒于我國各地經(jīng)濟發(fā)展差距很大，中央可制定一定幅度的比例稅率，各地方可在這個規(guī)定的幅度范圍內(nèi)，采用適宜本地的稅率。

由于對住房用房地產(chǎn)、工商業(yè)用房地產(chǎn)和空置房地產(chǎn)應(yīng)分別設(shè)置不同的稅率，因而房地產(chǎn)稅法對不同類型房地產(chǎn)稅的計稅方法。

以居住用房地產(chǎn)稅應(yīng)納稅額為例，可用下面相應(yīng)的應(yīng)納稅額的計算公式表示：

居住用房地產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=單位面積政府評估價×應(yīng)稅房地產(chǎn)面積×上述適用稅率=單位面積政府評估價×（居住用房地產(chǎn)面積-稅前應(yīng)扣除標準優(yōu)惠面積）×上述適用稅率

舉例：某公民居住用房地產(chǎn)面積500平米，全家有四口人，按照當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，允許稅前扣除標準面積人均50平米后計稅,當?shù)胤康禺a(chǎn)稅適用稅率0.6%，每平米政府評估價2萬元。該公民應(yīng)納房地產(chǎn)稅額的計稅方法如下:

應(yīng)納稅額=20000元×(500-50×4)×0.6%=3.6萬元

其中，免稅優(yōu)惠面積總共可扣除50平米×4=200平米

實行稅收優(yōu)惠必不可少。

俞光遠稱，稅收優(yōu)惠是指以減輕納稅人的稅負為主要內(nèi)容的各種減免稅措施的總稱。借鑒各國有關(guān)的優(yōu)惠措施經(jīng)驗，我國的房地產(chǎn)稅應(yīng)對國家、政府、軍隊等公共用途的不動產(chǎn)和為社會公共服務(wù)的公園、街道、廣場、名勝古跡等的公共物業(yè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用的物業(yè)，醫(yī)療保健、老弱病殘等社會福利機構(gòu)自用的不動產(chǎn)統(tǒng)一給予免稅。

出于對人權(quán)保障的基本需要考慮，為了保障大部分人民群眾特別是中低收入階層的基本生活免受影響，對他們居住用房地產(chǎn)給予稅收優(yōu)惠，如同征收工資薪金所得稅，要將稅前工資薪金收入先扣除基本生活費用標準3500元的優(yōu)惠后再計稅那樣，將稅前居住用房地產(chǎn)面積先扣除人均居住標準面積的優(yōu)惠后再計稅。也就是說，如果居住房地產(chǎn)面積如不超過人均居住面積扣除標準的，則給予全部扣除的稅收優(yōu)惠。根據(jù)我國目前居住用房地產(chǎn)面積的實際情況，稅前居住用房地產(chǎn)面積扣除標準，最好定為人均居住面積標準50平米。也就是說人均居住面積50平米以下的給予全部扣除的稅收優(yōu)惠；人均居住面積50平米以上的，只就50平米以上的部分計算應(yīng)納稅額。

以四口人之家為例，稅前扣除人均居住面積標準50平米×4=200平米，即200平米以下的全部免稅優(yōu)惠，居住面積超過200平米的，只就超過人均居住標準面積的部分征稅。在房地產(chǎn)稅立法中明確規(guī)定上述稅收優(yōu)惠，不僅有利于保障中低收入人民群眾的基本生活，緩解社會分配不公矛盾，促進社會安定團結(jié)，而且有利于完善房地產(chǎn)稅，優(yōu)化地方稅體系，促進新舊稅制的順利銜接和平穩(wěn)過渡。