樓市“金九銀十”收官：新房價格微漲二手房壓力仍存，核心區高端改善成“局部亮點”

2025年樓市“金九銀十”正式收官。各地陸續披露的成交數據顯示，重點城市市場在9月高位運行后于10月略有降溫，分化格局進一步凸顯。價格而言，全國市場延續新房微漲、二手房持續調整的態勢。

核心區高端改善仍是“局部亮點”

從重點一線城市表現看，各城市表現各異，但分化特征顯著，核心區高端改善仍是“局部亮點”

中原地產研究院統計數據顯示，北京樓市在9月高位運行后，10月市場有所降溫。10月北京二手房住宅網簽12087套，環比下調23.7%，新建住宅顯示網簽3453套。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，10月北京樓市整體呈現“新房穩、二手調，核心平、遠郊弱”的分化格局。核心區域依托資源稀缺性，新房價格相對平穩，但二手房仍有不小跌幅，市場整體以價換量，特別是區域內出現新盤集中供應的區域，價格調整相對明顯，改善型需求成為市場主力。

對于數據波動，張大偉解釋稱，8月8日北京出臺的樓市新政放寬了五環外限購，讓部分無購房資格人群及受限的改善型家庭獲得購房機會，拉動了9月成交。同時，2024年10月的政策刺激也形成基數影響，導致2025年10月數據同比環比雙雙下滑。

深圳市場而言，樂有家研究中心監測顯示，10月深圳一二手住宅網簽總量6847套，環比下降10.3%。其中一手住宅網簽2651套，環比降14.1%；二手住宅網簽4196套，環比降7.7%。

從市場表現來看，新房市場上，深圳東部稀缺新規豪宅大運玖章開盤熱銷，福田卓越縵悅已取證，后海云璽花園等頂級豪宅將于年底入市；龍崗創城云璞花園等東部高性價比剛需盤銷售向好，但全市新房去化壓力仍存。二手房市場今年整體表現穩定，錄得量（委買委賣合同錄入）連續8個月超5000套榮枯線。

上海的二手房表現則現“翹尾”行情。安居客上海監測數據顯示，10月二手房（含商業）網簽成交18483套，環比下降9.3%。數據顯示，10月由于假期的原因，比正常月少了8天，從節后表現來看，日均成交754套，比9月份的日均680套要高，漲超10%，特別是10月最后5個工作日里，連續4天成交超過700套。同時，10月12日成交1266套，是自從5月10號以來，整整156天里的最高單日紀錄。

58安居客研究院院長張波指出，二手房市場，剛需與剛改支撐基本盤，熱度韌性強于新房。從安居客線上數據來看，二手房找房熱度僅環比降0.47%，核心在于上海二手房市場“以價換量”持續帶動需求。

從新房市場來看，中指研究院上海企業常務副總經理程宇表示，10月上海新房成交面積環比下降22.7%，熱銷樓盤集中在核心地段優質產品。但新房同質化供應增加導致競爭加劇，客戶決策周期延長，部分項目去化放緩。

從全年表現看，2025年1-10月上海商品住宅銷售金額TOP10項目合計銷售1065.7億元，入圍門檻升至57.6億元，上海壹號院以217.8億元領跑，金陵華庭（186.6億元）、翡雲悅府（139.8億元）分列二三位。

張波提及，核心區高端改善仍是“局部亮點”，10月上海核心區及外環內改善型項目仍維持較高認購率，這類項目憑借較好的地段和品質帶動市場關注的上升，但總體來看，改善客群決策周期顯著拉長，少量的高熱度盤難以帶動全市大幅回升。

“10月，上海高福云境項目首開，其中25套1.3億元-1.7億元房源全部售罄，可見高端客戶消費力突出。但相較此前開盤日光的情況，部分高價房項目未全部去化以及地王類項目在營銷上也加大力度的信號也需市場關注。”上海中原地產分析師盧文曦說道。

價格端新房微漲二手房壓力仍存

從價格來看，中指研究院監測數據顯示，10月，上海、成都、南京等核心城市推盤積極性有所提升，一二線城市價格同環比均上漲，三四線城市更多以消化現有庫存為主，同環比均下跌。百城二手住宅價格在高掛牌量及預期偏弱影響下，二手房價格下行壓力仍較大。

具體而言，多家房企借助國慶假期推出優質改善項目，帶動百城新建住宅價格環比保持結構性上漲，10月百城新建住宅均價為16973元/平方米，環比上漲0.28%，同比上漲2.67%。

二手房價格則持續調整。10月百城二手住宅均價為13268元/平方米，環比下跌0.84%，跌幅較上月擴大0.1個百分點，同比下跌7.60%。其中，昆山、淮安、南京等18個城市二手住宅價格環比跌幅均超1%，其中昆山跌幅最大，為1.90%；廣州、臨沂、東莞等59個城市環比跌幅在0.5%（含）-1%（含）之間；阜陽、洛陽、湘潭等12個城市環比跌幅在0.4%（含）-0.5%之間；貴陽、泰州、太原等11個城市環比跌幅均在0.4%以內，其中烏魯木齊跌幅最小，為0.05%。

不過，各城市表現不同。以深圳為例，樂有家研究院數據顯示，10月深圳二手住宅成交均價為5.89萬元/平方米，環比上漲0.3%，掛牌均價為6.2萬元/平方米，環比小幅下降1%。成交客群來看，500萬以下剛需及1000萬以上高凈值客群成交占比提升。

另據安居客數據顯示，10月上海二手房掛牌均價環比持續下行，近八成房源的成交價低于掛牌價5%以上，但總價500萬元以下的剛需房源，線上咨詢量保持高熱度，成為熱度托底的關鍵。同時，核心區優質二手房掛牌價企穩，包括陸家嘴、徐匯濱江等核心區二手豪宅房東議價空間收窄至3%-5%，安居客找房熱度環比微漲1.5%。

中指研究院認為，整體來看，《“十五五”規劃建議》將房地產納入民生保障與共同富裕章節，強調提高人民生活品質，推動房地產高質量發展，為“十五五”時期房地產發展指明了方向。短期房地產政策預計將繼續聚焦推動市場止跌回穩，長期則錨定推動行業向高質量發展轉型。

從市場趨勢來看，年末房企將進入業績沖刺階段，核心城市新增供應增加有望對新房銷售形成一定支撐，二手房成交量預計延續溫和修復狀態，但短期價格或繼續承壓。值得關注的是，四季度市場高數效應開始顯現，10月重點城市新房及二手房銷售量同比已出現較明顯回落，預計年末市場仍面臨一定壓力。