萬(wàn)科：前三季度營(yíng)收1613.9億元，“經(jīng)營(yíng)仍面臨階段性壓力”

10月30日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）發(fā)布2025年三季度報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1613.9億元；歸屬于上市公司股東的凈虧損為280.2億元；整體的稅前毛利率為9.6%，扣除稅金及附加后的毛利率為5.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅前毛利率為7.8%，稅后毛利率低至2.0%。

對(duì)于虧損的原因，萬(wàn)科解釋稱，主要包括開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑、毛利率仍處低位、新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價(jià)格低于賬面值等。

根據(jù)萬(wàn)科披露的數(shù)據(jù)，報(bào)告期萬(wàn)科新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備91.93億元，截至期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額為227.32億元。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，截至報(bào)告期末，萬(wàn)科持有的貨幣資金為656.8億元；有息負(fù)債合計(jì)3629.3億元；資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，較上年末下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

前9月合同銷售金額1004.6億元

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍處調(diào)整期。數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積775.1萬(wàn)平方米，合同銷售金額1004.6億元，同比分別下降41.8%和44.6%。不過，十一假期銷售表現(xiàn)良好，在無新盤加推的情況下，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額47.7億，目標(biāo)完成率137%，旗下16家地區(qū)公司均完成認(rèn)購(gòu)目標(biāo)。

萬(wàn)科表示，今年前三季度，11個(gè)首開項(xiàng)目均兌現(xiàn)投資承諾，平均銷售去化率近七成，其中萬(wàn)科廣州、貴陽(yáng)等多個(gè)項(xiàng)目銷售金額居當(dāng)?shù)匕袷住?0月，上海高福云境項(xiàng)目首開，其中25套1.3億元-1.7億元房源全部售罄。

截至9月底，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)有1321.6萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1548.1億元。交付端，1-9月，萬(wàn)科合計(jì)完成187個(gè)項(xiàng)目、305個(gè)批次、7.4萬(wàn)套房的交付。

投資策略上，萬(wàn)科明確“以存量資源盤活為主”。1-9月，萬(wàn)科通過盤活累計(jì)優(yōu)化和新增產(chǎn)能178.4億元，通過存量盤活回款71.1億元。前三季度，萬(wàn)科累計(jì)獲取項(xiàng)目13個(gè)，權(quán)益計(jì)容建筑面積57.1萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)約28.1億元。

截至9月底，萬(wàn)科在建項(xiàng)目總建筑面積約2978.1萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約1961.0萬(wàn)平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總建筑面積約2957.7萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約1892.4萬(wàn)平方米。此外，萬(wàn)科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，權(quán)益建筑面積合計(jì)約338.6萬(wàn)平方米。

今年前三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入為435.7億元。其中，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.4億元，同比增長(zhǎng)4.4%。截至9月底，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理28.0萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，其中20.4萬(wàn)間已開業(yè)，出租率94.3%。商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)及物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入62.1億元及31.8億元。

經(jīng)營(yíng)仍面臨階段性壓力

萬(wàn)科在三季度報(bào)告中坦言，公司在經(jīng)營(yíng)上仍面臨階段性壓力。

萬(wàn)科表示，在各方及大股東強(qiáng)有力的支持下，本集團(tuán)全力保障隊(duì)伍穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，改革化險(xiǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)。但從未來趨勢(shì)看，公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營(yíng)形勢(shì)依然十分嚴(yán)峻，資金緊張局面進(jìn)一步加劇，債務(wù)償還面臨較大壓力。

數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，萬(wàn)科完成19個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6億元；同時(shí)，業(yè)務(wù)優(yōu)化與退出有序推進(jìn)，冰雪業(yè)務(wù)已與中旅集團(tuán)完成簽約，正在推進(jìn)交割工作。

在融資端，萬(wàn)科指出，除股東借款外，前三季度合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資265億元，其中境內(nèi)新增融資綜合成本3.44%，較2024年全年境內(nèi)新增融資綜合成本下降6個(gè)基點(diǎn)。深鐵集團(tuán)也積極為萬(wàn)科提供流動(dòng)性支持，截至目前已累計(jì)向萬(wàn)科提供291.3億元的股東借款，且借款利率和抵質(zhì)押率均優(yōu)于市場(chǎng)慣例水平。其中，三季報(bào)發(fā)布當(dāng)日，萬(wàn)科披露深鐵集團(tuán)再次提供不超過22億元股東借款。截至本報(bào)告披露日，萬(wàn)科已完成288.9億元公開債務(wù)的償還。

萬(wàn)科表示，集團(tuán)堅(jiān)持融合發(fā)展的經(jīng)營(yíng)思路，強(qiáng)化內(nèi)外部資源整合，并持續(xù)與各地政府、央國(guó)企、各行業(yè)龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資方協(xié)同創(chuàng)新，共建戰(zhàn)略合作生態(tài)圈。同時(shí)，為適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新模式，支持戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)，報(bào)告期內(nèi)集團(tuán)實(shí)施組織調(diào)整，強(qiáng)化總部定位與職能，精簡(jiǎn)地區(qū)公司管理層級(jí)，整合事業(yè)部資源，目前該項(xiàng)工作仍在推進(jìn)。