第三季度上海辦公樓及零售物業空置率均環比下降，辦公樓交易重回主導地位

近日，多家商業地產機構發布2025年第三季度上海房地產市場報告，數據顯示，報告期內辦公樓與零售市場的空置率均錄得環比下降。

辦公樓空置率環比下降

仲量聯行的報告顯示，2025年三季度，上海全市甲級辦公樓的凈吸納量錄得19.04萬平方米，成本驅動型搬遷和升級需求仍是辦公樓市場主要需求來源，部分行業展現擴張需求。

CBRE世邦魏理仕的報告顯示，本季度市場延續上季度緩步復蘇態勢，凈吸納量環比微升6.7%。前三季度累計凈吸納量達27萬平方米，已超越去年全年水平。

值得關注的是，第三季度全市辦公樓的空置率環比下降。CBRE的報告顯示，第三季度上海辦公樓整體空置率環比微降0.1個百分點。

仲量聯行的報告顯示，得益于成本驅動型需求以及本季度無新增供應，中央商務區空置率環比下降0.6個百分點；來自產業園區與遠郊租戶的升級需求推動非中央商務區空置率環比下降0.5個百分點。

從區位表現來看，CBRE的報告顯示，第三季度五角場躍居首位，主要來自字節跳動集團的擴租以及部分消費品零售企業的搬遷需求；淮海中路位列第二，增長動力來源于保險等金融公司的推動，其中太平洋新天地中心在本季度最為活躍；陸家嘴排名第三，以金融和專業服務類企業的搬遷需求為主，尤其是板塊內部流動較為活躍；虹橋板塊位居第四，制造業和專業服務類企業的活躍度保持高位；南京西路位列第五，奢侈品零售行業及金融行業構成其核心需求來源。

租金方面，第三季度辦公樓的租金保持下行趨勢，整體市場持續利好租戶方。CBRE認為，受新項目持續入市的影響，租金水平短期內仍將承壓。

世邦魏理仕中國區辦公樓租賃交易負責人張越表示：“未來六個月，上海辦公樓市場預計將迎來約82萬平方米的新增供應，其中華潤中心、徐家匯中心三期B座等超甲級優質物業將成為市場焦點。盡管競爭壓力依然存在，但由于前三季度金融業、TMT(人工智能、電商及系統解決方案等企業)與消費品零售業的升級搬遷與擴租帶來了租賃需求的增長，預計市場活躍度將維持穩定。值得關注的是，近期出臺的《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》為存量資產轉型提供了新路徑，允許商辦兼容租賃住房、商業服務等業態，這一政策創新與產業需求形成合力，將加速市場去化。隨著‘十四五’規劃收官，市場正期待‘十五五’規劃在政策端釋放更多紅利，進一步優化存量資產運營環境。”

多個商場迎來第四季度“開門紅”

零售物業的租賃需求也保持活躍。

仲量聯行的報告顯示，2025年第三季度，在新興消費趨勢的推動下，運動服飾、潮流玩具、寵物用品及服務與消費電子的租賃需求保持活躍。盡管本季度無新增供應，上海市區仍錄得約10.55萬平方米的凈吸納量。

與此同時，2025年第三季度，上海核心商圈空置率環比下降0.8個百分點，主要受益于品牌方對旗艦店及概念店選址需求的持續升溫。仲量聯行的報告顯示，此類門店正日益成為品牌提升形象、打造獨特消費體驗的重要載體。此外，入境游與國內旅游持續回暖，帶動南京東路、新天地、淮海路等游客密集商圈租賃活躍度顯著回升，凈吸納量明顯提高。2025年第三季度，非核心商圈租賃活動也有一定進展，平均空置率環比下降0.6個百分點。

值得關注的是，多個商業地產企業披露的國慶中秋假期數據顯示，多個商場迎來第四季度“開門紅”。

如新世界發展（00017.HK）于10月9日發布的消息顯示，國慶中秋假期K11內地商場業務表現強勁，整體銷售同比增長23%。其中珠寶黃金類表現最為亮眼，同比增長45%。其中，廣州漢溪K11購物藝術中心于假期前的9月29日正式開幕，在首個黃金周期間表現卓越，開業僅一周便累計吸引客流接近70萬人次。此外，廣州K11購物藝術中心在品牌升級后的首個國慶黃金周整體業績同比增長近47%，多個奢侈品牌及重點業態銷售額創開業以來新高。

恒隆地產（00101.HK）10月9日披露的數據顯示，恒隆地產旗下內地物業組合于國慶黃金周前四日租戶銷售額同比增長約15%，增長最突出的分別是武漢恒隆廣場及上海港匯恒隆廣場，租戶銷售額分別激增逾70%及50%。10月1日至4日，整體內地物業組合同比上升3%。其中，無錫及武漢的恒隆廣場首四日客流較去年同期增幅均超20%。

仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示：“盡管整體零售市場仍面臨挑戰，隨著國家繼續支持服務消費、以舊換新及個人消費貸款貼息等政策，市場信心有望穩步修復。預計運動服飾、潮流玩具、數碼電子及家電品類的租賃需求將保持活躍。”

辦公樓交易重回主導地位，大宗交易熱度持續回歸核心區域

從投資市場來看，2025年第三季度上海投資市場整體呈現回暖態勢。多家商業地產機構的報告均顯示，辦公樓交易重回主導地位，市場活躍度較上季修復好轉，投資者對穩健現金流的追求已成為驅動交易的核心邏輯。

值得一提的是，中郵保險領投的上海博華廣場項目于第三季度末成功交割，澎湃新聞（www.ditubang.cn）此前獨家報道，該交易的對價約108億元。仲量聯行的報告指出，該項目的成功交割不僅刷新近兩年單筆交易紀錄，更成為市場情緒轉折的重要催化劑，極大提振了對核心城市核心資產長期價值的信心，標志著辦公樓板塊在階段性調整后有望迎來復蘇曙光。

從需求端結構看，仲量聯行的報告顯示，投資性需求占比高達91%，穩居絕對主導地位，印證市場仍以資本配置驅動為主。高凈值投資者與各類企業買家持續活躍，展現出對上海大宗資產長期增值潛力的信心。從區域分布看，中環以內項目貢獻了86%的成交金額與81%的成交宗數，熱度持續回歸核心區域。

仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎表示：“展望未來，隨著宏觀經濟政策持續發力、外資配置意愿回升、以及核心地段稀缺資產持續釋放，預計上海商業地產投資市場將在第四季度延續穩中向好趨勢。”

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示：“上海物業投資市場預計將延續活躍度修復態勢，核心資產與特殊機會并行發展的特征將愈發凸顯。機構投資者將持續聚焦核心區位、運營穩定的零售物業與長租公寓資產；企業買家基于自用發展與投資需求繼續釋放購買力；個人買家則依托法拍渠道在散售物業等中小體量資產領域尋找投資機會。多元投資主體的共同參與將為市場注入更多韌性與活力。”