上海優(yōu)化調(diào)整個人住房房產(chǎn)稅政策，哪些人群將受益？

9月19日，上海市財政局、國家稅務總局上海市稅務局發(fā)布《關于優(yōu)化調(diào)整本市個人住房房產(chǎn)稅試點有關政策的通知》（簡稱《通知》），對個人住房房產(chǎn)稅試點有關政策進行優(yōu)化調(diào)整。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，該房產(chǎn)稅收優(yōu)化政策屬于“8·25上海樓市新政”的配套政策，是樓市新政在住房稅收領域的進一步詳細落地。

降低非本市戶籍家庭住房持有成本

今年8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，其中明確，對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

此次通知明確，符合條件的非本市戶籍居民家庭包括兩大類：一是持有本市居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才；二是持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人。

按照新政，符合條件的非本市戶籍居民家庭在本市新購住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。在本市新購且屬于家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按《上海市人民政府關于印發(fā)〈上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法〉的通知》（滬府發(fā)〔2011〕3號，簡稱“暫行辦法”）的規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

中指研究院認為，此次政策增加對于符合條件的非本市戶籍家庭購買二套及以上住房的稅收減免。對比來看，在2011年發(fā)布的《暫行辦法》中，二套及以上住房的房產(chǎn)稅稅收減免政策僅針對上海市本地居民家庭，當時非本市戶籍家庭在上海限購1套住房，近幾年隨著限購政策的持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，非本市戶籍家庭在上海已經(jīng)可購買多套住房，但二套及以上房產(chǎn)稅仍需全額繳納，增加了非本市戶籍家庭購買多套住房的持有成本，一定程度影響了購房需求釋放。本次優(yōu)化政策落地后，符合條件的非本市戶籍家庭購買二套及以上住房的房產(chǎn)稅與本市戶籍家庭采取同樣的稅收減免，將降低其住房的持有成本，促進需求釋放，對市場也將形成一定帶動效果。

同時，對比兩次文件內(nèi)容，此次非本市戶籍家庭首套房產(chǎn)稅減免需符合的人才條件及居住證持有年限均未進行調(diào)整，即“持有本市居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才”以及“持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人”。

對于居住證未滿3年的非滬籍購房者，則實行“先征后退”的規(guī)則。新政明確，持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按《暫行辦法》的規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其新購的家庭第一套住房在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅、新購的家庭第二套及以上住房中人均不超過60平方米部分在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

據(jù)了解，由于個人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此上述通知自2025年1月1日起執(zhí)行。購房人已購應稅住房符合上述暫免征收規(guī)定的，可向應稅住房所在地稅務機關申報，并重新辦理房產(chǎn)稅納稅信息的申報、認定，對所屬期在2025年1月1日以后多征收的稅款可予退還。

新政后樓市多項指標現(xiàn)積極變化

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，上海此次房產(chǎn)稅政策進一步體現(xiàn)對“8·25上海樓市新政”政策的落實，也充分說明對合理住房消費需求的支持。政策出臺有一個重要的出發(fā)點，就是外地戶籍居民家庭（包括單身）有了二套房的購買資格，所以針對買二套房的房產(chǎn)稅政策必須補全。此次政策總體上對有3年及以上居住證的非戶籍居民家庭的改善性購房需求給予了非常大的支持。

盧文曦表示，當前上海房地產(chǎn)市場整體運行平穩(wěn)。“8·25樓市新政”出臺后，外環(huán)以外市場的交易占比持續(xù)處于較好水平，與政策前相比有明顯變化，這一態(tài)勢也反映出政策對市場的調(diào)控效果較為明顯。

據(jù)安居客上海監(jiān)測，截至9月18日，上海9月份二手房（含商業(yè)）已網(wǎng)簽11623套，同比增加36%；一手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽7940套，同比增加49%。

另從一線中介機構數(shù)據(jù)看，新政實施后的三周，上海二手房市場的多項指標呈現(xiàn)積極變化。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，該機構新增二手房掛牌量增長15%，其中外環(huán)外新增增長21%；新增客戶咨詢量增長12%，其中外環(huán)外增長19%；二手房帶看量持平，其中外環(huán)外增長4%；二手房成交量增長11%，其中外環(huán)外增長15%。