新政帶動京滬樓市8月成交回升，機構期待政策繼續加力

隨著8月各地樓市數據陸續出爐，以限購放寬、信貸優化為核心的政策調整，對市場的拉動效應初步顯現。新政不僅緩解了部分城市的觀望情緒，也為即將到來的“金九銀十”奠定基礎。從價格端看，不同梯隊城市分化依舊顯著，呈現“核心城市企穩、三四線承壓”的格局。

政策作用下京滬樓市有所升溫

政策落地后，上海樓市已率先反應。安居客上海監測數據顯示，8月，上海二手房（含商業）累計網簽成交19912套，環比提升2.76%，同比提升11.34%，為2021年以來同期最高；其中新政后6天網簽成交4450套，較新政前6天的3802套增長17%，短期拉動效果明顯。

從新房數據來看，上海新房市場也延續反彈趨勢，上海中原地產數據顯示，上周（8月25日—8月31日），上海新建商品住宅成交面積11.34萬平方米，環比增加35.25%。

另從滬上中介機構提供的數據來看，新政對市場提振效果明顯。上海鏈家數據顯示，新政后該機構線上活躍度明顯提高，新政周對比前一周來看，二手房線上瀏覽量增長了11%，新房線上瀏覽量增長19%；二手房咨詢量增長15%，新房咨詢量增長33% 。太平洋房屋監測的數據也表明，新政后，該機構“外環以外”新增帶看與成交同比、環比均有上升，同時，“外環外不限購”政策對市場的影響占比最高，同時帶動“中外環間”置換需求釋放。

上海中原地產分析師盧文曦分析指出，上周一上海等來了樓市利好舉措，市場焦慮心態得到緩解。同時，政策內容豐富，抓住市場期待的限購寬松和信貸政策優化。政策對剛需和改善都釋放友好，而且在傳統銷售季檔口公布，有助于穩定預期。

北京市場同樣受政策作用市場活躍度有所提升。中原地產研究院統計數據顯示，8月，北京新房累計成交3135套，二手住宅成交13331套，較上月增加547套。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，8月，北京樓市在政策調整與市場供需的雙重作用下，呈現出一系列新變化。這一個月里，政策層面的利好不斷釋放，為市場注入了新的活力，而市場各方也在積極響應，買賣雙方的行為與預期都發生了顯著的改變。

二手房價格短期仍承壓

從價格維度看，8月樓市呈現“新建住宅結構性上漲、二手房以價換量”的格局。中指研究院數據顯示，8月，百城新建住宅均價為16910元/平方米，在部分城市改善項目入市帶動下，環比結構性上漲0.20%，同比上漲2.73%。分城市梯隊來看，一線城市新建住宅價格環比上漲0.48%，較上月擴大0.12個百分點，同比上漲6.88%；二線城市環比上漲0.21%，較上月收窄0.02個百分點，同比上漲1.64%；三四線代表城市環比下跌0.25%，較上月擴大0.06個百分點，同比下跌1.06%。

機構數據顯示，當前二手房市場壓力仍存，“以價換量”現象延續。8月百城二手住宅均價為13481元/平方米，環比下跌0.76%，同比下跌7.34%。核心城市雖保持一定成交規模，但價格短期承壓。8月，一線城市二手住宅價格環比下跌0.55%，較上月收窄0.06個百分點，同比下跌4.17%；二線及三四線城市二手住宅價格環比分別下跌0.85%、0.78%，跌幅均擴大0.01個百分點，同比分別下跌8.14%、7.78%。

展望后市，中指研究院報告認為，樓市有望在政策與旺季效應疊加下迎來改善。8月國務院已明確房地產“止跌回穩”目標，京滬等城市已相繼優化樓市政策。9月通常為地產政策密集出臺期，新一輪支持政策有望加快推出。同時，隨著市場對9月美聯儲降息預期升溫，國內貨幣政策空間也有望進一步打開。

業內人士認為，當前房地產已進入“金九銀十”營銷旺季，預計房企將在核心城市加快推盤，疊加前期政策對需求的釋放，市場活躍度有望實現階段性回升。二手房市場方面，當前二手房價格優勢比較突出，加上即買即住的優勢，剛需和部分剛改已轉向二手房市場。二手房價格在短期內面臨一定壓力，但隨著市場供需關系的逐漸平衡，價格有望趨于穩定。