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上海重大調整：商貸利率不再區分首套、二套房！

2025-08-27 19:46

來源：澎湃新聞·澎湃號·政務

上海近期調整購房限購，另外也優化調整了商業性個人住房貸款利率定價機制，不再區分首套住房和二套住房。

來看詳情

上海市優化調整

商業性個人住房貸款利率定價機制

中國人民銀行上海總部發文，對上海市商業性個人住房貸款利率定價機制進行調整，內容如下：

一、在利率定價機制安排方面，上海市商業性個人住房貸款利率不再區分首套住房和二套住房。

二、根據上海市房地產市場形勢及上海市政府調控要求，上海市市場利率定價自律機制指導銀行業金融機構做好落實工作，規范市場競爭行為，維護市場秩序。

三、銀行業金融機構應根據本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

四、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者合法權益，確保有關工作平穩有序進行。

來源：中國人民銀行上海總部

原文：

https://mp.weixin.qq.com/s/5ry0nERKZ8sMRFS7ujsgcA

近日，住房限購政策也有調整，符合條件的外環外購買住房不限套數。此外，上海公積金可以“又提又貸”啦。

為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，8月25日，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），包括調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

劃重點↓

①滬籍成年單身人士，在外環內限購2套住房。

②非滬籍成年單身人士自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。

③住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。

④二是支持提取住房公積金支付購房首付款。

⑤在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房

⑥非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

更多內容見下文

一、調減住房限購政策

為更好滿足居民改善性需求，促進宜居安居、職住平衡，《通知》明確進一步調減住房限購政策。

?一是符合條件居民家庭在外環外購房不限套數。

對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環外購買住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房。

?二是成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

按照上述規定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數；在外環內限購2套住房。

非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。

關于住房限購政策相關業務，可撥打房地產交易行業服務熱線“962269”具體咨詢。

二、優化住房公積金政策

為加大公積金支持住房消費力度，《通知》規定優化住房公積金政策。

?一是提高個人住房公積金貸款額度。

對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

?二是支持提取住房公積金支付購房首付款。

對繳存人購買我市新建預售商品住房的，可以按規定申請提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。

?三是支持住房公積金“又提又貸”。

對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

關于住房公積金貸款和提取業務的具體辦理方式及材料，可查詢上海住房公積金官網或撥打住房公積金熱線“12329”具體咨詢。

三、優化調整商業性個人住房貸款利率定價機制

為減輕居民購房利息負擔，《通知》明確優化個人住房信貸政策。銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

關于住房貸款相關業務，可向經辦銀行具體咨詢。

四、完善個人住房房產稅政策

為銜接優化住房限購政策，《通知》規定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

關于完善個人房產稅政策的具體操作規定由市財稅部門另行制定，相關業務可撥打稅務咨詢熱線“12366”具體咨詢。

同時，上海公積金發布《關于進一步優化本市住房公積金提取和貸款政策的通知》，原文如下：

為更好滿足公積金繳存人住房消費需求，減輕購房資金壓力，近日上海市住房公積金管理委員會印發了《關于進一步優化本市住房公積金提取和貸款政策的通知》（滬公積金管委會〔2025〕4號），將自2025年8月26日起施行。

一、提高綠色建筑住房公積金貸款額度

《通知》明確，對使用住房公積金貸款購買符合規定的二星級及以上新建綠色建筑住房，給予最高貸款額度上浮的支持，上浮比例為15%。如同時符合多子女家庭購買首套住房條件的，上浮比例可疊加計算，即最高貸款額度上浮35%。

該政策實施后，公積金繳存人購買經核實認定的二星級及以上新建綠色建筑，首套住房的家庭最高貸款額度可由160萬元提高至184萬元；第二套住房的家庭最高貸款額度可由130萬元提高至149.5萬元；如同時符合多子女家庭購買首套住房的，家庭最高貸款額度由192萬元提高至216萬元。

二、支持提取公積金支付購房首付款

《通知》明確，購買已納入本市商品房預售資金監管平臺管理的新建預售商品住房（2024年1月1日后取得預售許可證），本人及配偶在本市無住房公積金貸款、無委托提取住房公積金歸還住房貸款等生效中提取業務的，可以提取住房公積金支付購房首付款。

根據該政策，購房人在完成《上海市商品房預售合同》網簽備案后，房地產開發企業辦理房屋所有權首次登記（大產證）前，可以申請提取住房公積金賬戶余額支付購房首付款。提取住房公積金支付購房首付款不影響住房公積金貸款額度計算。提取資金直接轉入房地產開發企業預售資金監管賬戶，納入預售房款監管。如發生購房合同撤銷、解除或確認無效等情況，由房地產開發企業在3個工作日內將住房公積金提取資金本金退回上海市公積金管理中心。

公積金貸款支持綠色建筑政策業務問答

一、公積金貸款對繳存人購買綠色建筑有什么支持措施？

答：根據《上海市綠色建筑條例》及《關于進一步優化本市住房公積金提取和貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》）的規定，繳存人在本市購買符合規定的二星級及以上新建綠色建筑住房的，公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。

二、公積金貸款支持綠色建筑政策的適用條件是什么？

答：繳存人在本市購買新建住房，購房合同中載明綠色建筑設計星級為二星級及以上，且與核查結果一致的，可適用公積金貸款支持綠色建筑政策。

三、符合條件的借款人應當如何申請公積金貸款，是否需要提交額外證明材料？

答：符合條件的借款人可向本市公積金貸款受托機構申請辦理公積金貸款，其中純公積金貸款可在上海市住房置業融資擔保有限公司業務網點辦理，組合貸款可在本市公積金貸款受托銀行公積金貸款業務網點辦理。

借款人可憑載明住房綠色建筑設計星級的購房合同及其他一般貸款申請材料進行公積金貸款申請，無需額外提供其他綠色建筑證明材料。購房合同中所載明的綠色建筑設計星級核查達到二星級及以上的，享受相關公積金貸款支持政策。

四、如何進行綠色建筑星級核查？

答：綠色建筑星級核查采取以項目為單位，房地產開發企業自主申報、事前核查的方式開展。由房地產開發企業向項目所在區的市住房置業融資擔保有限公司業務網點提交綠色建筑設計星級信息確認申請，經屬地建設管理部門或其委托的管理單位認定符合綠色建筑二星級及以上設計星級標準的，納入政策支持范圍。

五、多子女家庭購買首套二星級及以上的新建綠色建筑住房，上浮比例是否可以疊加？

答：可以。繳存人購買符合規定的二星級及以上新建綠色建筑住房，同時符合多子女家庭購買首套住房條件的，上浮比例可以疊加計算，即公積金（含補充公積金）最高貸款額度可累計上浮35%。

六、公積金貸款支持綠色建筑政策何時開始正式實施？

答：根據《通知》相關規定，公積金貸款支持綠色建筑政策自2025年8月26日起正式施行。2025年8月26日前受理的公積金貸款按原政策執行，2025年8月26日（含）后受理的公積金貸款按調整后的政策執行。已受理未發放的公積金貸款，經與房地產開發企業協商一致，借款人可以申請撤銷原貸款申請，在購房合同中增補綠色建筑設計星級相關內容后，按調整后的政策重新申請公積金貸款，具體可咨詢公積金貸款受托機構。

購買本市新建預售商品住房

提取住房公積金支付首付款

業務問答

一、哪些人可以提取住房公積金支付首付款？申請人應當符合哪些條件？

答：購買已納入本市商品房預售資金監管平臺管理的新建預售商品住房（2024年1月1日后取得預售許可證）, 購房人（指購房合同買方，下同）及其配偶符合以下條件的可以辦理提取住房公積金支付首付款業務：

（1）本人及配偶在本市無住房公積金貸款；

（2）本人無委托提取住房公積金歸還住房貸款等生效中提取業務。

如購房人為多人，購房人之間有配偶、父母、子女關系的，各購房人及其配偶均可以申請提取。如購房人為多人，購房人之間無配偶、父母、子女關系的，僅支持其中一人及其配偶申請提取。

二、首付款提取政策什么時候開始實施？辦理時間有哪些要求？

答：自2025年8月26日起，繳存人購買本市新建預售商品住房可以提取住房公積金支付首付款。申請人在完成《上海市商品房預售合同》網簽備案后，房地產開發企業辦理房屋所有權首次登記（大產證）前，可以申請提取。

三、提取住房公積金支付首付款業務的辦理頻次和提取金額如何確定？

答：同一購房行為可辦理一次首付款提取，所有申請人合計提取金額不超過購房首付款金額（指總購房款中扣除已支付的購房款和擬使用住房公積金貸款、商業貸款支付的購房款后，需要支付的部分購房款）。

四、辦理提取住房公積金支付首付款需要提供哪些材料？

答：申請人應當提供身份信息、婚姻狀況信息、購房合同網簽備案信息、首付款金額、手機號碼、文書送達地址等，并提供以下申請材料原件：

（1）申請人本人身份證件及證明婚姻狀況的結婚證等材料；

（2）已辦理網簽備案的《上海市商品房預售合同》；

（3）房地產開發企業蓋章的《房地產開發企業確認、承諾書》；

（4）全部購房人簽署的《預售商品房購房人確認、承諾書》。

（5）多個購房人及其配偶同時提取的，還需提供各購房人之間配偶、父母、子女關系的證明。

五、房地產開發企業需要為購房人提取住房公積金支付首付款提供哪些服務？

答：購房人需要提取住房公積金支付購房首付款的，房地產開發企業與購房人簽訂《上海市商品房預售合同》的“補充條款一”中應當包含以下條款：“（一）本合同簽訂后，乙方提取住房公積金賬戶余額支付購房首付款，住房公積金提取資金直接轉入甲方在有關部門備案登記的預售資金監管賬戶。（二）本合同被解除、撤銷、確認無效，或者其他原因導致甲乙雙方未按照本合同完成購房交易的，或者房地產登記機構核準發放的預告登記證記載的產權人與本合同乙方不完全一致的，甲方應當將住房公積金提取資金本金無條件退回提取人個人住房公積金賬戶。甲乙雙方應當配合上海市公積金管理中心完成相關退款手續。（三）住房公積金提取資金僅限用于支付購房款。本合同履行過程中產生的違約金等與住房公積金提取資金無關，由甲乙雙方另行結算。”

此外，房地產開發企業應當出具《房地產開發企業確認、承諾書》并交由購房人提交至市公積金管理中心。

六、提取住房公積金支付首付款如何辦理？

答：（1）提取申請。申請人應當通過市公積金中心官方辦理渠道提出申請，按規定提供相關申請材料，并授權市公積金中心查詢、核查相關申請材料或信息。同一購房行為的首付款提取申請人，應一次性同時辦理提取手續。

（2）提取審核。申請人提供申請材料或信息齊全的，市公積金中心按規定對申請人購房信息、婚姻信息等進行審核，自受理申請之日起三個工作日內作出準予提取或者不準提取的決定，并通知申請人。

審核通過的，提取資金一次性從申請人住房公積金賬戶轉入房地產開發企業預售資金監管賬戶。

七、提取住房公積金支付首付款可以在哪里申請辦理？

答：申請人可以通過市公積金中心區管理部或者建設銀行住房公積金提取業務網點提交材料申請辦理。

八、提取住房公積金支付首付款是否影響后續住房公積金貸款額度？

答：提取住房公積金支付購房首付款后，如申請人就同一購房行為需申請住房公積金貸款的，已提取用于支付購房首付款的住房公積金金額不影響申請人住房公積金貸款額度計算。

九、除了提取住房公積金支付的首付款外，購房人還使用自有資金支付了部分購房款，后續能否再辦理購房提取住房公積金？

答：申請人使用自有資金支付部分購房款后，如符合“本人及配偶在本市無住房公積金貸款”、“本人無委托提取住房公積金歸還住房貸款等生效中提取業務”等條件的，仍可在取得不動產權證后的五年內辦理購房提取住房公積金業務，提取金額需扣除首付款提取的金額。

十、辦理提取住房公積金支付首付款業務后，如果撤銷購房合同，提取資金如何處理？

答：提取住房公積金支付購房首付款后，如購房合同被撤銷、解除或確認無效，或者其他原因導致房地產開發企業與購房人未按照購房合同完成購房交易的，或者房地產登記機構核準發放的預告登記證記載的產權人與購房合同買方不完全一致的，房地產開發企業應當在申請注銷購房合同網簽備案信息的3個工作日內，將住房公積金提取資金本金退回上海市公積金管理中心指定賬戶。申請人應當配合退款相關工作，督促房地產開發企業退款。

公積金提取還貸在線就能辦

第一步：掃描下方二維碼，進入提取住房公積金歸還貸款受理（沖還貸受理）服務，點擊進入。