貝殼、我愛我家發布半年報，新房業務收入增速均超20%

8月26日，房地產經紀行業兩大龍頭企業——貝殼和我愛我家均遞交了上半年成績單。從整體來看，兩大龍頭上半年業績較為平穩。具體而言，兩大龍頭都點名了新房業務，其收入增速均超過20%，但或由于租賃核算方式變化的原因，我愛我家主營的資產管理業務收入出現大幅下滑。

業內人士分析，貝殼和我愛我家上半年業績平穩，與政策利好下房地產市場的復蘇有一定關系。為了對抗市場的周期波動風險，房地產經紀公司應該搭建完整的業務生態體系，實現各個業務鏈條較好的協同和賦能。

兩大龍頭上半年業績較為平穩

8月26日，貝殼發布了半年報。數據顯示，今年上半年，貝殼實現總交易額約1.72萬億元，同比增長17.3%。其中，存量房總交易額約為1.16萬億元，同比增長13.7%；新房總交易額為4876億元，同比增長26%。

 我愛我家門店。 

在門店數量方面，截至今年6月底，貝殼門店數量為60546家，同比增長31.8%；活躍門店數量為58664家，同比增長32.1%。經紀人數量約為55.8萬名，同比增長21.6%，其中活躍經紀人數量約為49.16萬名，同比增長19.5%。

在收入、利潤層面，數據顯示，今年上半年，貝殼出現了增收不增利的情況：凈收入為493億元，同比增長24.1%；凈利潤為21.62億元，同比下降7.33%。此外，其毛利率為21.3%，相比去年同期的26.8%減少了5.5個百分點。

貝殼在財報中稱，今年上半年，公司凈收入增加是由于總交易額增加及家裝家居和房屋租賃業務擴張。公司毛利率下降，一方面是由于貢獻利潤率水平高于其他收入來源的存量房業務貢獻的凈收入比例降低；另一方面是由于固定薪酬成本占存量房業務凈收入的比例提高，致使存量房業務的貢獻利潤率下降。

另一大房地產經紀龍頭我愛我家也發布了半年報。數據顯示，今年上半年，我愛我家實現營收56.58億元，同比下降2.69%；歸母凈利潤為3840萬元，同比增長30.8%。

此外，今年上半年，我愛我家經營活動產生的現金流凈額為17.23億元，同比下滑11.13%。

新房業務收入增速均超20%

分業務看，兩大房地產經紀龍頭都點名了新房業務，其收入均實現雙位數增長，但我愛我家主營的資產管理業務收入出現了大幅下降。

貝殼財報顯示，今年上半年，貝殼存量房業務實現凈收入136億元，同比增長4%；新房業務實現凈收入167億元，同比增長29.9%；家裝家居業務實現凈收入75億元，同比增長16.5%；房屋租賃業務實現凈收入108億元，同比增長85.2%。

貝殼在財報中稱，在存量房業務方面，公司二手房交易單量占公司房產買賣交易單量的比例進一步提升至超過75%；在新房業務方面，公司的新房業務業績表現超過行業，合作規模穩健，實現了更多存量項目盤活；在家裝家居業務方面，第二季度公司家裝家居業務貢獻利潤率達32.1%；在房屋租賃業務方面，截至今年6月底，公司在管房源量突破59萬套，同比增長超過88%，第二季度貢獻利潤率達到8.4%，同比提升2.5個百分點。

我愛我家財報顯示，今年上半年，公司經紀業務實現收入20.32億元，同比增長13.57%；新房業務實現收入4.69億元，同比增長24.32%；資產管理業務實現收入27.03億元，同比下滑17.41%；商業租賃及服務業務實現收入1.75億元，同比增長2.2%；其他業務實現收入2.81億元，同比增長36.34%。

 貝殼旗下鏈家門店。 

需要注意的是，資產管理業務是我愛我家的主營業務，今年上半年，資產管理業務收入在我愛我家營收中的占比達47.76%（去年同期為56.27%），出現收入下滑，且該項收入的毛利率為負值（為-5.37%）。

對此，我愛我家在財報中表示，資產管理業務在房源管理規模提升的情況下收入出現下降，主要原因是公司推出的新產品“相寓優選”采用“凈額法”確認收入所致。公司上半年資產管理業務毛利率為負，主要原因是基于新的租賃準則，部分房源的收益確認至“資產處置收益”科目中。

經紀龍頭或應搭建業務協同生態

從整體來看，兩大龍頭業務較為平穩和房地產政策刺激下市場有所復蘇相關。而對比來看，房地產經紀公司要聚焦房子本身搭建有助于多業務協同發展的生態鏈條，并借助新技術賦能各個業務協同發展。

國家統計局數據顯示，今年上半年，全國新建商品房銷售面積約4.6億平方米，同比減少3.5%，降幅比去年同期收窄15.5個百分點；新建商品房銷售額約4.4萬億元，同比減少5.5%，降幅比去年同期收窄19.5個百分點。可見，去年以來的一系列房地產利好政策，在今年上半年仍然持續發揮效力。

鏡鑒咨詢創始人、房地產行業分析師張宏偉對中國商報記者表示，今年上半年，尤其是第一季度，國內核心城市的二手房交易量有所反彈，對貝殼和我愛我家兩大龍頭的業績有一定拉升。預計今年第四季度或還有利好政策出臺，兩大龍頭第四季度的業績增長或能對沖第二、第三季度的業績下滑。

合碩房地產機構首席分析師郭毅認為，盡管今年上半年兩大龍頭的新房業務收入都實現較大增長，但房地產經紀公司若單純依靠傳統業務，必然會面臨較大的市場挑戰和政策壓力。其需要搭建完整的產業生態，實現業務的協同發展。

郭毅介紹，對于貝殼而言，其在非房交易方面的家裝家居、租賃業務上都實現較好增長，說明公司業務協同的生態化狀態對公司非房業務的拉動性較為明顯，從上游到下游的傳導很高效。特別是在當前家裝行業整體面臨較大沖擊的背景下，貝殼家裝業務能實現較好增長說明其各項業務間取長補短和協同效應較好。此外，作為具有互聯網基因的公司，貝殼對AI技術的布局和落地都較為領先，這對其項目銷售提供了較強支撐。

而對于我愛我家，郭毅認為，公司過于依賴傳統門店，面臨較大的成本壓力，毛利率水平會更低。該公司也在利用線上平臺驅動自身業務發展，但目前尚未形成全面布局的平臺化生態。這種業務狀態很難形成不同業務鏈條之間的相互賦能，受市場周期的影響會更大。（記者 周子荑 文/圖）