房地產市場：K型復蘇與信心修復

2025年上半年，中國房地產市場呈現喜憂參半的K型復蘇格局。杭州等少數核心城市新房及上游土地要素的市場情緒較為高漲，多數城市則仍在艱難磨底。二手房延續“以價換量”態勢，重點城市二手房已成為市場交易主力，新舊房之間的“蹺蹺板”悄然間偏向了二手房。居民信心修復是中央政策的新錨點，需求側繼續減息，同時加快城市更新。

房地產市場從K型復蘇邁向全面復蘇:一是要通過基礎性制度變革加快增量住房迭代；二是“好房子”建設的同時也要統籌好“老房子”；三是需要加快存量的房與地的收儲，注入國家信用更好助推居民信心修復；四是探索帶定金的現房銷售，助推預售向現售的漸進式轉型。

一、房地產市場：喜憂參半的K型復蘇

上半年，中國房地產市場仍在磨底，呈現喜憂參半的K型復蘇特征。全國新房銷售面積同比降幅收窄至3.5%，京、滬等少數核心城市新房市場展現出比較強勁的復蘇態勢，70城房價環比跌幅則仍在擴大；二手房市場“以價換量”，交易占比持續抬升，預示著存量房時代正在加速到來。下半年，這一態勢或將延續，高品質住房供給是破局的關鍵變量。

1）新房市場：“少數核心城市強勁復蘇”與“多數城市底部尋平衡”

上半年，新房市場整體基本平穩但季度分化，一季度復蘇勢頭較強，二季度邊際轉弱。1-6月全國新房銷售面積同比下降3.5%，降幅同比收窄15.5個百分點；銷售額同比下降5.5%，降幅同比收窄19.5個百分點，但兩個指標環比降幅均有所擴大（見圖1）。其中商品房現房銷售1.63億平方米，同比增長12.5%，期房銷售2.96億平方米，同比下降10.6%，現房銷售面積占比35.5%，較2024年全年提升4.7個百分點，現房銷售市場份額逐步擴大。從價格來看，6月70城新房價格環比下降0.27%，同比下降3.69%（見圖2）。

圖1   2025年上半年新建商品房銷售面積與銷售額月度累計增速情況。數據來源：國家統計局

圖2  2024年6月-2025年6月70大中城市新建商品住宅價格同環比價格指數算術平均變化趨勢。數據來源：wind

一線城市房地產市場的韌性優勢愈加凸顯。新房成交面積同比增幅達13%，復蘇力度顯著領先于二三線城市。在高端住宅領域，一線城市高凈值家庭的改善性需求推動主城核心區項目去化速度遠超外圍板塊，成為房地產市場新的增長極。下半年，市場分化或將進一步強化：少數核心城市有望通過高得房率產品維持乃至加強企穩回升態勢，持續發揮風向標作用；但城市間與項目間冷熱不均持續加劇仍是大概率事件，多數城市及外圍板塊仍面臨去化壓力，仍在底部震蕩中尋求新平衡。

2）二手房市場：“以價換量”與“蹺蹺板效應”

上半年，全國二手房市場呈現“前高后低”走勢，整體成交活躍度有所提升，但后續動能減弱。麟評居住大數據研究院監測顯示，重點14城1-5月累計成交量同比上升14.9%，創2022年以來同期新高，但受3月需求集中釋放及5月傳統淡季影響，3月后成交量逐步下滑。從價格來看，壓力與分化并存：6月70城二手房價格環比降幅擴大至0.6%，同比降幅收窄至6.1%（見圖3）。

從城市比較來看，深圳、西安等城市上半年二手房成交累計同比增幅在3成以上，市場情緒較為高漲；重慶、合肥、濟南、南寧等城市迎來復蘇行情，雖然6月環比持降，但上半年累計同比增幅依舊顯著；部分三四線城市如東莞、煙臺等因去年基數較低，上半年成交也出現了大幅增長。

重點城市二手房已成為市場交易主力，新舊房之間的“蹺蹺板”偏向了二手房。數據顯示，重點14城自2023年上半年起，二手房成交占比持續攀升（見圖4）。2025年上半年，進一步升至69%，較去年同期提升3個百分點，這既有新房供應下滑的原因，也有二手房源掛牌增加、“即買即住、所見所得”優勢的影響。下半年，二手房成交量占比有望繼續上行。

圖3  2024年6月-2025年6月70大中城市二手住宅價格同環比價格指數算術平均變化趨勢。數據來源：wind

圖4  2019年上半年-2025年上半年重點14城新房和二手房成交量（單位：套）。數據來源：麟評大數據研究院。備注：重點14城包含北京、上海、深圳、廣州、蘇州、杭州、南京、成都、佛山、東莞、無錫、青島、廈門、鄭州

二、上游土地市場：縮量提質

作為房地產的上游市場，全國土地市場上半年呈現縮量態勢。核心城市優質地塊土拍熱度維持高位，但三四線城市表現低迷，地方土地出讓收入總體下行。展望下半年，土地市場“縮量提質”特征有望延續。少數熱點城市核心地塊憑借其稀缺性，或將繼續支撐高溢價成交；而多數三四線城市的土地市場，預計仍將以底價成交為主。

1）土地市場總量收縮

上半年，全國土地市場呈現“縮量提質”格局?？硕鸾y計數據顯示，2025年上半年（截至6月20日），全國300城經營性土地成交建筑面積2.5億平方米，同比下跌8%（見圖5），創2010年以來同期新低。[1]在“好房子”政策導向下，地方政府嚴控供地規模的同時提升好地塊占比，帶動房企投資積極性回升，上半年平均溢價率達9.2%（見圖6），同比提高4.8個百分點。2025年6月土地流拍率為6%，回落至近年低位，前5個月的土地流拍率處于10%-20%。

杭州等少數核心城市熱度持續高漲，低能級市場則延續量價雙淡。中指研究院數據顯示，TOP20城市出讓金占全國比重升至68%，較2024年全年51%大幅提高，共有19個城市宅地出讓金超百億元，包括核心一二線城市和2個三線城市。其中杭州表現尤為突出，公開市場涉宅地成交1161億元，同比激增96%，已經接近其2024全年水平1169億元；北京憑借核心稀缺地塊供應拉動成交破千億，海淀樹村地塊樓面價突破10萬元/㎡；上海徐匯單宗地塊達341億元。下半年，“控量提質”仍是地方政府供地的合理策略。隨著城市更新穩步推進，下半年與之相關的回購類宅地及大量優質核心板塊凈地出讓有望增多，進一步助推供求預期改善。

圖5   2024年6月至2025年6月全國經營性用地的月度成交情況。注：本圖數據包括純住宅、商住和商辦用地，數據來源：克而瑞

圖6   2024年6月-2025年6月重點城市月度平均溢價率走勢。數據來源：克而瑞

2）土地出讓收入不到高峰期一半

財政部數據顯示，上半年全國國有土地使用權出讓收入為14271億元，同比下降6.5%，不到2021年同期的34436億元的一半。土地出讓收入下降主要受多重因素影響：土地供應整體緊縮；房企在建項目開發及在售項目銷售進度趨緩，疊加債務與融資壓力，房企普遍以去庫存為主，新增拿地面積及金額相應減少。盡管熱點及核心城市上半年頻現“地王潮”，涌現出多宗高總價、高單價地塊，但其數量及涉及城市均較為有限。

三、政策脈絡：錨定信心修復

上半年，中央以信心修復為政策新錨點。需求側減息，公積金與LPR同步下調；供給側加速城市更新與商品房收儲；供需關聯方面則加速推進現售模式，助推市場信心修復與發展模式轉型。

1）“回穩”是房地產市場主基調

4月25日，中共中央政治局會議提出“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，較之前的“止跌回穩”有所加力，肯定2024年四季度以來新房銷售企穩成果，但也強調仍需政策發力鞏固穩定態勢。通過專項債券等工具收購符合條件的存量商品房轉化為保障房，優化市場供需結構。同時，土地收儲工作同步提速。2025年4月份以來，地方政府專項債收儲計劃公告頻次顯著增加，截至5月底，相關額度已達4700億元，涉及住宅用地面積逾9500公頃。

值得注意的是，6月13日的國務院常務會議明確提出“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，較4月政治局會議“持續鞏固穩定態勢”的表述力度有所強化，反映出中央對近期市場波動的密切關注。

2）需求側持續減息

需求側減息可降低居民還款負擔，提升支付能力，助推信心修復。4月政治局會議定調后，公積金與LPR雙降：公積金貸款利率普降0.25個百分點，而5年期LPR下調10個基點，推動多地首套房貸利率觸及3.0%的歷史低點。需要指出的是，央行1月以特別國債補充銀行資本金的舉措，為需求側減息提供了較為扎實的基礎。

3）城市更新提升到全新的政策高度

城鎮化步入穩定發展期，倒逼城市發展邏輯重構，城市更新被提升到全新的政策高度。2024年，每3個中國人中，就有2個生活在城市，老舊小區改造滯后、城中村基礎設施薄弱等存量矛盾取代規模擴張成為城市發展的主要挑戰。城市更新行動可謂“一石三鳥”：既是提升居住品質的民生工程，又是激活內需的投資引擎，更是推動城市發展模式轉型的必經路徑。城市更新正在將“以人為核心”的新型城鎮化理念轉化為可觸達的民生溫度，著力推進城中村及危舊房改造，并加大貨幣化安置力度，可釋放潛在剛需，加速庫存去化，緩解商品房高庫存壓力。

4）預售向現售的轉型加快

作為構建房地產發展新模式的重要組成部分，預售向現售的轉型加快。2025年5月，河南信陽明確將商品房預售資金(即購房款)存入監管賬戶設置為網簽備案前置環節。該文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房制度。2025年7月，湖北荊門市提出有序推進現房銷售：對新出讓的優質房地產開發用地，優先采用現房銷售模式開發；2026年1月1日起，新出讓土地開發的商品房，原則上實行現房銷售。

作為一種政策應對，現房銷售有望解決預售制下購房者權益保護不足的問題，助推居民信心修復。但考慮到房地產開發周期長達2-3年左右，原先預售制承擔的融資功能需要有新的承接者，需要在開發貸、土地出讓方面進行相應的配套改革，否則房企拿地會格外謹慎，對地方政府土地出讓造成較大影響。此外，從拿地到賣現房的2-3年時間里，房地產市場不確定性也會客觀上要求土地出讓時有一定的“折價”以對沖市場可能的風險。

四、展望與建議：統籌“好房子”與“老房子”

喜憂參半的K型復蘇，意味著多數城市的市場磨底還未結束，“好房子”是市場新的增長引擎，這是共識。隨著城市化進入穩定發展期，“好房子”建設的同時也要統籌好“老房子”，助推平穩轉型。此外，需要加快存量的房與地的收儲進程，采取漸進式改革策略探索帶定金的現房銷售。

一是通過基礎性制度變革加快增量住房迭代。“好房子”是房地產發展新模式的關鍵詞，也是其落地的載體，底層邏輯是通過基礎性制度變革推動房地產供給側要素相對價格的變化，重構各主體的激勵與行為，從而實現增量住房產品迭代。[2]

二是統籌好“老房子”，盡快明確土地使用權續期等關鍵政策。房子都會變老，統籌“老房子”是有序搭建相關基礎性制度不可或缺的一環。不少“老房子”的土地使用權已經快到期，明確預期將有利于“老房子”煥發新活力。不妨借鑒香港“免補地價續期+年地租”模式，避免頻繁調整引發市場行為扭曲。[3]也可考慮到期后給予一定年限的免費續租疊加后續年限的年租制，如“20年免租+50年年租”或者“10年免租+60年年租”這樣的組合，通過明確續期政策為“老房子”更新改造賦能。

三是加快存量房與地的收儲。存量房與地的收儲，關系到房地產供求關系及其預期，是居民信心修復的重要支撐。收儲超預期，居民信心修復也大概率將超預期；反之亦然。這實際上是為房地產市場的復蘇注入國家信用的過程，是從K型復蘇邁向全面復蘇的關鍵一環。

四是探索帶定金的現房銷售。從預售制向現房銷售主導的轉變必然是一個長期過程，建議采取漸進式改革策略，及時根據市場反饋來進行政策優化。定金比例為房價的10%左右，由第三方托管，交房時再辦理按揭，既避免購房者過早承擔風險，也可以提前利用市場機制平滑現房銷售面臨的不確定性，還為銀行開發貸的發放提供了必要的依據，不少發達國家要求預訂比例超過50%才可申請開發貸。

（作者王美華來自國研科技集團國研網，王瑞民來自國務院發展研究中心市場經濟研究所。本文僅代表作者個人學術觀點，與所供職單位無關。）