融合的力量：地產與多元產業協同破局之路

在城市發展與產業變革的深水區，房地產行業正經歷從“規模驅動”到“融合賦能”的關鍵轉型。8月13日，2025博鰲房地產論壇以“融合的力量”為核心，匯聚地產、金融、科技等多領域專家，深入探討國企與民企協同、地產與新賽道融合的實踐路徑。以下結合論壇的核心觀點，為澎湃新聞“城勢”欄目讀者呈現行業轉型的關鍵思路與樣本。

主體協同：國企民企互補的融合生態

國家金融與發展實驗室特聘高級研究員邵宇（主持嘉賓）指出，產業融合的核心是打破主體壁壘——國企的資源整合力、民企的市場敏銳度、科創企業的技術創新力，需形成“1+1>2”的互補格局。當前地產行業的轉型，既需要國企在重大項目中穩底盤，也需要民企在細分領域闖新路，更需要科創企業注入技術活水。

論壇現場，邵宇、蔡云、曹冬、李勇、郭杰群、薛鵬（從左至右）探討“融合的力量”。

中國商業聯合會購物中心分會副會長兼專家委員會首席專家蔡云直言，民營經濟是市場化改革的“探路者”，早期通過引入科技與管理創新推動地產行業升級；而國企在資產規模、政策銜接上的優勢，為長期融合項目提供穩定支撐。她特別提及當前市場的“資產重估窗口”，比如，美國商業地產寫字樓價值較峰值下跌40%，購物中心跌幅達30%-40%。“但優質資產仍具保值性，關鍵是通過市場化機制讓國企與民企各展所長”。

京東集團高級副總裁、京東產發首席執行官曹冬（民企代表）以物流地產實踐印證了民企的轉型韌性：通過“自用倉庫+對外租賃”模式，外貿收入占比已超60%，依托京東生態為客戶提供從倉儲到金融的全鏈條服務。其海外布局已超100萬平方米，其中越南30萬-40萬平方米，英國、德國、日本等國均有落地，“我們聚焦供應鏈基礎設施，這正是民企在細分領域的優勢”。

保利發展控股海南云南區域黨委書記、董事長李勇（國企代表）則強調國企的“生態整合力”：三亞項目中，保利將醫療資源與文旅地產嫁接，形成“康養+居住”閉環；與華為合作的智慧家項目，通過物聯網打通安防、環境管理等場景。“但方案創作、材料供應等環節多依賴民企，國企的角色是搭建平臺”。他特別提到保利與保利文化的跨界實踐：代建7座劇院（如三亞灣文化藝術交流中心），憑借“地產施工+文化運營”復合能力，在細分領域形成競爭力。

麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任郭杰群提出，房地產發展三階段邏輯：增量階段靠開發能力，存量并存階段靠管理能力，存量階段靠金融能力。“跳過管理直接談金融創新，就像沒學會走就想跑——必須先夯實管理能力，才能用好金融工具”。他強調，金融產品健康發展需三大基因：嚴格定義、法律保護、稅收優惠。

億航智能副總裁薛鵬（科創企業代表）以低空經濟為例，說明跨主體協作的必要性：無人機起降點規劃需地產商預留空間，運營標準需房企與科創企業共建。廣州已試點“1000個起降點”規劃，“國企統籌空間布局，民企迭代技術方案，這種模式讓低空經濟與地產融合有了落地路徑”。

賽道融合：地產與新領域的實踐突破

邵宇強調，地產的“新價值”藏在跨界的“功能重構”中：當住宅從“居住容器”變為“智慧節點”（如嵌入無人機充電樁），產業園從“廠房集群”變為“供應鏈樞紐”（如京東蘇州產業園），融合才有真正生命力。

蔡云從資產估值維度補充：當前地產估值邏輯已從“成本價”轉向“現金流”。文旅地產的價值不再看面積，而看“內容密度”——一個融合非遺工坊、數字文創的項目，現金流穩定性遠超傳統文旅地產。“企業要做的是盤活文旅、康養等固定資產，通過科技賦能轉化為‘活化資本’”。

曹冬的京東產發提供了“供應鏈+地產”的范本：蘇州產業園將電商預售數據同步給入園企業，讓倉儲成為“柔性生產樞紐”，帶動企業庫存周轉效率提升30%。“我們做產業園，和傳統開發商的區別在于有原生生態——銷售C端有京東商城，B端有京東工業，客戶能直接嵌入產業鏈”。

李勇分享的“科技+服務”案例凸顯融合進階：保利與華為合作的智慧家，并非簡單加裝智能設備，而是通過物聯網打通家電、物業、社區醫療的數據接口，讓住宅成為“健康管理終端”。“從‘硬件疊加’到‘生態互聯’，這是地產與科技融合的關鍵一躍”。

郭杰群提醒警惕“偽融合”：萬科2012年提“白銀時代”，7年轉型未達預期，證明脫離產業本質的跨界難持續。“美國成熟市場的‘地產+’有個原則——底層邏輯要契合，比如生物醫藥產業園必須緊鄰高校實驗室（技術源）和冷鏈物流（供應鏈）”。他對比中美市場：美國75%房產交易在二級市場（存量），中國90%收入仍來自房屋銷售，“思維不轉變，融合就是空談”。

薛鵬聚焦低空經濟的“落地挑戰”：北京某住宅項目試點無人機應急通道時，需房企調整樓宇間距（空間適配）、物業升級安防（運營協同）、企業優化降噪（居民體驗）。“這不是簡單疊加技術，而是系統性重構地產的空間功能，缺一方都落不了地”。

從主體協同到賽道突破，論壇清晰傳遞出一個信號：地產行業的未來不在“單打獨斗”，而在與科技、供應鏈、低空經濟等領域的深度綁定。當國企的穩、民企的活、科創的新形成合力，才能真正釋放“融合的力量”，為城市發展注入持久動能。