7月上海市中心次新房議價空間趨于穩定，至少7個新房項目開盤“日光”

7月上海樓市數據出爐。7月上海二手房（含商業）累計成交超1.9萬套，整體仍展現出一定韌性。多家機構數據及分析師觀點顯示，當前市場正處于調整期，剛需與改善型需求分化明顯，后續隨著淡季結束，成交量有望逐步回升。

市中心次新房議價空間趨于穩定

根據網上房地產數據統計，7月上海二手房（含商業）累計成交19337套，環比有所下跌。

業內人士認為，7月作為傳統淡季，高溫和多雨天氣直接影響看房及成交節奏，但從絕對量來看，7月成交雖有所下行，但市場韌性充足。

“從上海鏈家的數據來看，7月帶看量環比基本持平”。上海鏈家研究院負責人李根表示，當前二手房市場延續了自年初以來的深度調整趨勢，尤其是受7月高溫、臺風影響，成交量季節性回落。從市場需求而言，呈現明顯的剛需主導特征，300萬元以下房源成交占比持續攀升，首次購房者及年輕家庭為主要驅動力，他們對總價敏感度高，更傾向于選擇近郊性價比房源。改善客戶群體多元化趨勢雖有顯現，但整體尚未形成規模效應，主要原因可能是新房市場高端項目持續熱銷、新房品質升級，分流了置換市場需求。

從空間分布上，上海中原地產監測的數據顯示，7月份，浦東的成交量繼續位居全市第一；寶山成交套數位列第二；閔行緊隨其后。

有經紀人提及，“7月受天氣影響，整體帶看量不是特別高，但轉化率比較高。只要出來看房子的客戶，訂房子的概率相對比較大。這部分客群基本以剛需為主，通常會指定看某小區的某類戶型的房子，客戶相對誠意度更大。”

從價格來看，多位經紀人反饋目前仍處在以價格換取成交的階段。

上海中原地產二手住宅價格指數顯示，7月二手房價格指數環比下跌1.82%，已連續下跌3個月。盡管當前成交量不算低，但高掛牌總量給了購房者充足選擇空間。相對而言，市中心次新房議價空間趨于穩定，僅受淡季因素影響短期略有擴大。

58安居客平臺的數據也印證了當前的市場態勢，7月，該平臺的找房價格已連續3個月下跌，這表明二手房“以價換量”邏輯持續。目前房源正在不斷出清，但市場觀望情緒累積，平均掛牌時長環比增加0.6天，同比增加10.5天。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，7月是傳統淡季，量價下滑符合淡季預期，當前二手房市場以剛需客戶為主，這類群體對價格和政策敏感度更高，在市場震蕩尋底階段不敢貿然出手。其預計，淡季過后，隨著成交量釋放，房價跌幅有望收窄，下半年市場好轉時機可能出現在九月、十月。

58安居客研究院研究總監韋謝也指出，從需求結構看，新房市場需求集中在中大面積四房產品，二手市場供給則以中小面積1-2房戶型為主，反映出“二手市場賣剛需、新房市場換改善”的置換邏輯。隨著優質地塊出讓及“好房子”政策導向，這一邏輯影響力將持續加大，逐步形成“剛需剛改買二手，中高端改善及豪宅看新房”的趨勢。

熱門樓盤仍現日光

從新房市場看，上海中原監測數據顯示，7月上海新建商品住宅成交面積34.1萬平方米，環比減少40.6%。供應端同樣收縮，7月上海新房供應37.5萬平方米，環比減少28.9%。

空間分布上，機構監測數據顯示，7月，浦東成交8.18萬平方米，占全市總量近四分之一，位居第一；郊區中寶山表現突出，成交5萬平方米位列第二，排名較前期上升1位，顯示其在首次改善及剛需產品供應上與市場契合度較高。進入淡季，中心區成交力度下滑，新靜安、楊浦成交面積剛超1萬平方米。

上海中原地產數據顯示，7月新房均價71353元/平方米，環比有所下跌，但同比上漲7.2%。這一變化與交易結構調整密切相關，前期熱度較高的高價房交易突出，7月成交前十榜單中僅1個項目單價超10萬元/平方米，且成交量僅85套；3萬元/平方米-6萬元/平方米的項目占榜單一半，交易結構向首次改善產品傾斜。

從市場表現來看，7月熱門樓盤仍現日光。據不完全統計，今年7月，上海仍有至少7個新房項目實現開盤當天售罄。包括位于松江廣富林的國貿海上原墅、寶山淞南的江灣金茂府、寶山共康的寶業馨康苑、奉賢南橋的上江南·賢廬、浦東唐鎮的保利天奕以及位于浦東新楊思的翡雲悅府和浦東張家浜的浦開云璟四期。

對于新房市場走勢，業內人士認為，7月交易量下滑屬淡季正?，F象，經過上半年沖刺后，市場需要喘息調整，高溫天氣也對看房造成阻礙。盡管交投下降，但市場情緒未受太大影響，熱點產品仍受關注并觸發積分，加之月末土拍出現多個地王，顯示開發商對后市信心充足。預計經過淡季蓄勢，后續成交有望反彈。