“高凈值人士”踴躍進入上海大宗物業交易市場，機構：小規模項目活躍度會越來越高

近日，多家商業地產機構發布2025年第二季度及上半年上海房地產市場報告。多個報告顯示，今年上半年，零售物業交易筆數首次超過辦公樓居于首位，此外不少大宗交易通過法拍渠道完成。

上半年通過法拍渠道完成的零售物業大宗交易比例達七成

公開信息顯示，今年第二季度包括普陀區光新路永樂項目、黃浦區湖北路中福古玩城、閔行區中誼路商鋪、黃浦區漢口路618號中福大廈等項目都通過法拍交易。澎湃新聞（www.ditubang.cn）查閱發現，這些項目不僅經過多輪拍賣，最終成交價較評估價和首次出價都有不少折價。

如黃浦區漢口路618號的中福大廈項目，涵蓋101-104室、地下一層美食廣場、二層商場1、二層商場2、三層整層、四層整層，合計建筑面積約11181.09平方米，評估價約4.78億元（人民幣，下同），首次起拍價約3.35億元。公開信息顯示，該項目于2024年12月13日首次拍賣，流拍兩次，最終于2025年4月19日成交，最終成交價約2.68億元，較評估價折價約44%、較首次起拍價折價約20%。

位于閔行區中誼路306號1層的65套商業房產也是如此。該項目建筑面積合計約9438.23平方米，房屋類型為店鋪，評估價約4.46億元，首次起拍價約3.12億元。該項目于今年2月8日首次拍賣，同樣流拍兩次，最終于今年5月22日成交，最終成交價約2.5億元，較評估價折價約44%、較首次起拍價折價約20%。

而位于普陀區光新路永樂項目經歷了一次流拍、一次撤回，同樣于第三次拍賣成交。公開資料顯示，普陀區光新路永樂項目為上海市普陀區光新路132號、140號、144號的1-4層商業用房，標的所有人是永樂（中國）電器銷售有限公司，建筑總面積約8749.74平方米，評估價約1.65億元。該項目于去年12月1日首次拍賣，首輪拍賣價格約1.32億元，0人報名。去年12月28日，該項目二次拍賣，價格掛1.188億元，拍賣網站信息顯示因“程序上有瑕疵”而撤回。

今年5月15日，普陀區光新路永樂項目再次上線拍賣，起拍價約1.18億元，有兩人報名，兩位買家從當日9時24分起競價至5月16日2時，最終該項目以約1.3億元的價格成交，較評估價折價約21%；較首次拍賣價格折價約1.5%。

CBRE的報告顯示，上半年零售物業以28%的交易筆數占比居于首位，首次超過辦公樓，交易標的多以帶穩定租約的商業裙房或街鋪為主，通過法拍渠道完成的交易比例達七成，吸引眾多不良資產機構與企業競相入場。

“高凈值人士”踴躍進入市場，小規模項目活躍度或越來越高

仲量聯行的報告顯示，今年第二季度上海商業地產市場共錄得23宗資產交易，總成交金額達82億元人民幣。二季度單體項目平均成交金額為3.6億元，較2024年全年均值5.6億元及2025年一季度的4.8億元繼續下降。其中，成交金額在1至3億元規模區間的交易占市場成交宗數的61%，表明中小體量資產流動性有所增強。

從交易標的的類型來看，第二季度辦公資產以38%的成交金額占比穩居首位；長租公寓板塊表現亮眼，以27%的占比躍居第二；其次分別為零售物業（18%）、工業（7%）、酒店（4%）、住宅（3%）和產業園區（3%）。值得注意的是，零售物業以35%的成交宗數占比成為第二季度最活躍板塊。其中，總價1至3億元區間且交易周期短的街鋪式商業資產尤其受到市場青睞，反映出投資者對消費復蘇的預期持續強化。

值得關注的是，今年第二季度的大宗交易項目中有不少個人買家的身影。

仲量聯行的報告顯示，今年第二季度主要的大宗交易項目包括中駿天悅方隅公寓、五角場CitiGo歡閣酒店、金地喜悅薈商業、陸家嘴數智天地智慧云等。其中，樂鑫科技斥資4.37億元收購陸家嘴數智天地智慧云、內蒙古世林集團斥資3億元收購五角場CitiGo歡閣酒店；而中駿天悅方隅公寓和金地喜悅薈商業的買主都為個人買家。

仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎在媒體發布會上表示，大宗市場目前面臨這一系列趨勢性變化，其中最突出的一點是，小規模項目的活躍度會越來越高，交易也會越來越頻繁。

孫翎表示：“這其實也跟投資者的類型掛鉤，就是高凈值人士，我們所謂的私人買家、企業類的買家，他們在踴躍地進入這個市場，他們單體交易的金額偏好其實就在5億元以下的體量。”

從今年上半年來看，CBRE世邦魏理仕的報告顯示，上海物業投資市場共錄得36筆交易，交易金額累計230.1億，較去年同期下降29.7%。其中，辦公樓交易筆數占比25%，年初博華廣場超百億級交易推動上半年辦公樓投資型交易金額占比提升至95%，同時，核心區位資產價值受到各類買家認可，近六成交易集中內環內區域。長租公寓占比17%。值得一提的是，長租公寓在二季度表現亮眼，貢獻當季43%的交易總額，以險資為代表的機構投資者尤為活躍，產業集聚區依然是各類買家關注的重點板塊。

CBRE的報告顯示，今年上半年投資類交易金額占比維持高位，達96%。機構投資者最為活躍，貢獻交易總額的69%，核心辦公樓、長租公寓與消費相關物業是其重點布局方向。另外，企業買家占比14%，其中逾七成交易額為投資屬性，多偏好長租公寓、廠房等新經濟板塊及酒店資產。

值得一提的是，目前在上海大宗交易市場還有不少核心區域的標的正在尋求買家，如位于上海市黃浦區南京西路的仙樂斯廣場、位于上海淮海中路的K11物業等。

而目前，從買家的需求結構來看，仲量聯行的報告顯示，投資性需求仍占據市場主導地位，占比達66%。區域分布方面，中環內項目貢獻了85%的成交金額和78%的成交宗數，核心區域資產集聚效應顯著。“投資者對核心區域資產的集中布局，不僅反映了風險偏好趨穩的市場心態，更凸顯出上海核心地段資產的稀缺價值和抗風險能力。”孫翎指出。

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示：“上半年上海物業投資市場呈現量價調整與結構分化并存的特征。交易規模雖同比下滑，但細分賽道亮點頻現：消費企穩帶動多類型買家布局零售物業；核心區位辦公樓資產仍然備受投資人關注；長租公寓則在機構買家的助推下成為市場的增長點。展望下半年，核心地段辦公樓資產仍將吸引避險資金；不良資產加速處置將為價值投資創造機遇，市場活躍度有望回升。”