“高凈值人士”踴躍進(jìn)入上海大宗物業(yè)交易市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)：小規(guī)模項(xiàng)目活躍度會(huì)越來越高

近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布2025年第二季度及上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告。多個(gè)報(bào)告顯示，今年上半年，零售物業(yè)交易筆數(shù)首次超過辦公樓居于首位，此外不少大宗交易通過法拍渠道完成。

上半年通過法拍渠道完成的零售物業(yè)大宗交易比例達(dá)七成

公開信息顯示，今年第二季度包括普陀區(qū)光新路永樂項(xiàng)目、黃浦區(qū)湖北路中福古玩城、閔行區(qū)中誼路商鋪、黃浦區(qū)漢口路618號(hào)中福大廈等項(xiàng)目都通過法拍交易。澎湃新聞（www.ditubang.cn）查閱發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目不僅經(jīng)過多輪拍賣，最終成交價(jià)較評(píng)估價(jià)和首次出價(jià)都有不少折價(jià)。

如黃浦區(qū)漢口路618號(hào)的中福大廈項(xiàng)目，涵蓋101-104室、地下一層美食廣場(chǎng)、二層商場(chǎng)1、二層商場(chǎng)2、三層整層、四層整層，合計(jì)建筑面積約11181.09平方米，評(píng)估價(jià)約4.78億元（人民幣，下同），首次起拍價(jià)約3.35億元。公開信息顯示，該項(xiàng)目于2024年12月13日首次拍賣，流拍兩次，最終于2025年4月19日成交，最終成交價(jià)約2.68億元，較評(píng)估價(jià)折價(jià)約44%、較首次起拍價(jià)折價(jià)約20%。

位于閔行區(qū)中誼路306號(hào)1層的65套商業(yè)房產(chǎn)也是如此。該項(xiàng)目建筑面積合計(jì)約9438.23平方米，房屋類型為店鋪，評(píng)估價(jià)約4.46億元，首次起拍價(jià)約3.12億元。該項(xiàng)目于今年2月8日首次拍賣，同樣流拍兩次，最終于今年5月22日成交，最終成交價(jià)約2.5億元，較評(píng)估價(jià)折價(jià)約44%、較首次起拍價(jià)折價(jià)約20%。

而位于普陀區(qū)光新路永樂項(xiàng)目經(jīng)歷了一次流拍、一次撤回，同樣于第三次拍賣成交。公開資料顯示，普陀區(qū)光新路永樂項(xiàng)目為上海市普陀區(qū)光新路132號(hào)、140號(hào)、144號(hào)的1-4層商業(yè)用房，標(biāo)的所有人是永樂（中國）電器銷售有限公司，建筑總面積約8749.74平方米，評(píng)估價(jià)約1.65億元。該項(xiàng)目于去年12月1日首次拍賣，首輪拍賣價(jià)格約1.32億元，0人報(bào)名。去年12月28日，該項(xiàng)目二次拍賣，價(jià)格掛1.188億元，拍賣網(wǎng)站信息顯示因“程序上有瑕疵”而撤回。

今年5月15日，普陀區(qū)光新路永樂項(xiàng)目再次上線拍賣，起拍價(jià)約1.18億元，有兩人報(bào)名，兩位買家從當(dāng)日9時(shí)24分起競(jìng)價(jià)至5月16日2時(shí)，最終該項(xiàng)目以約1.3億元的價(jià)格成交，較評(píng)估價(jià)折價(jià)約21%；較首次拍賣價(jià)格折價(jià)約1.5%。

CBRE的報(bào)告顯示，上半年零售物業(yè)以28%的交易筆數(shù)占比居于首位，首次超過辦公樓，交易標(biāo)的多以帶穩(wěn)定租約的商業(yè)裙房或街鋪為主，通過法拍渠道完成的交易比例達(dá)七成，吸引眾多不良資產(chǎn)機(jī)構(gòu)與企業(yè)競(jìng)相入場(chǎng)。

“高凈值人士”踴躍進(jìn)入市場(chǎng)，小規(guī)模項(xiàng)目活躍度或越來越高

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，今年第二季度上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)共錄得23宗資產(chǎn)交易，總成交金額達(dá)82億元人民幣。二季度單體項(xiàng)目平均成交金額為3.6億元，較2024年全年均值5.6億元及2025年一季度的4.8億元繼續(xù)下降。其中，成交金額在1至3億元規(guī)模區(qū)間的交易占市場(chǎng)成交宗數(shù)的61%，表明中小體量資產(chǎn)流動(dòng)性有所增強(qiáng)。

從交易標(biāo)的的類型來看，第二季度辦公資產(chǎn)以38%的成交金額占比穩(wěn)居首位；長(zhǎng)租公寓板塊表現(xiàn)亮眼，以27%的占比躍居第二；其次分別為零售物業(yè)（18%）、工業(yè)（7%）、酒店（4%）、住宅（3%）和產(chǎn)業(yè)園區(qū)（3%）。值得注意的是，零售物業(yè)以35%的成交宗數(shù)占比成為第二季度最活躍板塊。其中，總價(jià)1至3億元區(qū)間且交易周期短的街鋪式商業(yè)資產(chǎn)尤其受到市場(chǎng)青睞，反映出投資者對(duì)消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期持續(xù)強(qiáng)化。

值得關(guān)注的是，今年第二季度的大宗交易項(xiàng)目中有不少個(gè)人買家的身影。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，今年第二季度主要的大宗交易項(xiàng)目包括中駿天悅方隅公寓、五角場(chǎng)CitiGo歡閣酒店、金地喜悅薈商業(yè)、陸家嘴數(shù)智天地智慧云等。其中，樂鑫科技斥資4.37億元收購陸家嘴數(shù)智天地智慧云、內(nèi)蒙古世林集團(tuán)斥資3億元收購五角場(chǎng)CitiGo歡閣酒店；而中駿天悅方隅公寓和金地喜悅薈商業(yè)的買主都為個(gè)人買家。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫翎在媒體發(fā)布會(huì)上表示，大宗市場(chǎng)目前面臨這一系列趨勢(shì)性變化，其中最突出的一點(diǎn)是，小規(guī)模項(xiàng)目的活躍度會(huì)越來越高，交易也會(huì)越來越頻繁。

孫翎表示：“這其實(shí)也跟投資者的類型掛鉤，就是高凈值人士，我們所謂的私人買家、企業(yè)類的買家，他們?cè)谯x躍地進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，他們單體交易的金額偏好其實(shí)就在5億元以下的體量。”

從今年上半年來看，CBRE世邦魏理仕的報(bào)告顯示，上海物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得36筆交易，交易金額累計(jì)230.1億，較去年同期下降29.7%。其中，辦公樓交易筆數(shù)占比25%，年初博華廣場(chǎng)超百億級(jí)交易推動(dòng)上半年辦公樓投資型交易金額占比提升至95%，同時(shí)，核心區(qū)位資產(chǎn)價(jià)值受到各類買家認(rèn)可，近六成交易集中內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域。長(zhǎng)租公寓占比17%。值得一提的是，長(zhǎng)租公寓在二季度表現(xiàn)亮眼，貢獻(xiàn)當(dāng)季43%的交易總額，以險(xiǎn)資為代表的機(jī)構(gòu)投資者尤為活躍，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)依然是各類買家關(guān)注的重點(diǎn)板塊。

CBRE的報(bào)告顯示，今年上半年投資類交易金額占比維持高位，達(dá)96%。機(jī)構(gòu)投資者最為活躍，貢獻(xiàn)交易總額的69%，核心辦公樓、長(zhǎng)租公寓與消費(fèi)相關(guān)物業(yè)是其重點(diǎn)布局方向。另外，企業(yè)買家占比14%，其中逾七成交易額為投資屬性，多偏好長(zhǎng)租公寓、廠房等新經(jīng)濟(jì)板塊及酒店資產(chǎn)。

值得一提的是，目前在上海大宗交易市場(chǎng)還有不少核心區(qū)域的標(biāo)的正在尋求買家，如位于上海市黃浦區(qū)南京西路的仙樂斯廣場(chǎng)、位于上海淮海中路的K11物業(yè)等。

而目前，從買家的需求結(jié)構(gòu)來看，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，投資性需求仍占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，占比達(dá)66%。區(qū)域分布方面，中環(huán)內(nèi)項(xiàng)目貢獻(xiàn)了85%的成交金額和78%的成交宗數(shù)，核心區(qū)域資產(chǎn)集聚效應(yīng)顯著。“投資者對(duì)核心區(qū)域資產(chǎn)的集中布局，不僅反映了風(fēng)險(xiǎn)偏好趨穩(wěn)的市場(chǎng)心態(tài)，更凸顯出上海核心地段資產(chǎn)的稀缺價(jià)值和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”孫翎指出。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人王晶表示：“上半年上海物業(yè)投資市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)調(diào)整與結(jié)構(gòu)分化并存的特征。交易規(guī)模雖同比下滑，但細(xì)分賽道亮點(diǎn)頻現(xiàn)：消費(fèi)企穩(wěn)帶動(dòng)多類型買家布局零售物業(yè)；核心區(qū)位辦公樓資產(chǎn)仍然備受投資人關(guān)注；長(zhǎng)租公寓則在機(jī)構(gòu)買家的助推下成為市場(chǎng)的增長(zhǎng)點(diǎn)。展望下半年，核心地段辦公樓資產(chǎn)仍將吸引避險(xiǎn)資金；不良資產(chǎn)加速處置將為價(jià)值投資創(chuàng)造機(jī)遇，市場(chǎng)活躍度有望回升。”