最高法發(fā)布執(zhí)行異議之訴司法解釋，新規(guī)拓寬買房人保護范圍

今天，最高人民法院發(fā)布《關于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》，對于商品房消費者權(quán)益保護進行了細化、具體的規(guī)定，進一步拓寬了保護范圍，更大力度守護買房人的合法權(quán)益。該解釋自2025年7月24日起施行。

什么是執(zhí)行異議之訴？執(zhí)行異議之訴是針對強制執(zhí)行中發(fā)生的財產(chǎn)爭議提起的訴訟。比如，買房人根據(jù)合同約定向開發(fā)商支付了房款，但還沒辦下房產(chǎn)證，若開發(fā)商因債務糾紛導致房屋被法院查封執(zhí)行，買房人可通過提起“執(zhí)行異議之訴”主張權(quán)利。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：比如開發(fā)商欠債了，債權(quán)人拿著法院的生效判決文書，申請法院強制執(zhí)行開發(fā)商的房產(chǎn)，此時買房人就站出來說這個房子我已經(jīng)買了，我交了房款，雖然我沒有房本沒有產(chǎn)權(quán)證，但是這屬于我的房屋，你們不能執(zhí)行，此時買房人向法院提出排除執(zhí)行的訴訟請求，這個訴訟就叫執(zhí)行異議之訴。這時候法院就要審查，看是保護買房人的權(quán)益，還是保護債權(quán)人的權(quán)益，因此作出判決。

法官介紹，法院在審理時，需衡量買房人的生存居住權(quán)與債權(quán)人的財產(chǎn)債權(quán)之間，誰的權(quán)益更需要優(yōu)先保護。

根據(jù)以前的規(guī)定，如果被執(zhí)行的房產(chǎn)是買房人的唯一房產(chǎn)，可排除強制執(zhí)行，但如果買房人還有其他房產(chǎn)，則不能排除強制執(zhí)行。此次司法解釋的一大亮點是放寬了對房屋類型、套數(shù)、性質(zhì)的限制，將保護范圍從“保護居住需要”拓寬為“保護居住生活需要”。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：比如說為了家庭生活的需要，一家人口比較多，原先是有一套房子的，但是為了改善生活居住環(huán)境，這樣就又買了一套房子，依據(jù)我們新的司法解釋的規(guī)定，這種情況是屬于改善性住房的需求，我們依然可以排除執(zhí)行，保護他的權(quán)益。還比如說進城的農(nóng)村人員，他原先在老家有一套房屋，他進城之后城里又買了一套房屋，雖然此時是有兩套房屋，但是我們也要予以保護，他是為了基本的居住生活的需要。

明確房屋預告登記后可排除強制執(zhí)行

如何更主動地防范風險？我國法律規(guī)定了預告登記制度，買房人在買房后可及時向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理商品房“預告登記”，防止出現(xiàn)“一房二賣”的情況。此次司法解釋特別規(guī)定，買房人辦理預告登記后，如果房屋因開發(fā)商債務被申請強制執(zhí)行，可憑預告登記主張權(quán)利。支持、引導、鼓勵買房人積極辦理房屋預告登記。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：預告登記是什么，由于房地產(chǎn)開發(fā)商他們的大所有權(quán)證還沒有下來，然后還沒有、不能給我辦產(chǎn)權(quán)證，或者說是沒有竣工驗收等等的情況下，此時我交了一部分錢，但是我不能辦理全部的過戶手續(xù)，這個時候怎么來保護我的權(quán)益，我就可以向不動產(chǎn)登記部門去辦理一個預告登記，辦理預告登記，我們就這個房產(chǎn)是如果在涉及有可能被執(zhí)行的時候，我就可以申請排除強制執(zhí)行，此時法院會予以支持。

此外，為更好保護農(nóng)民工群體的合法權(quán)益，司法解釋對涉及農(nóng)民工工資的債權(quán)給予優(yōu)先保護。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：比如說開發(fā)商欠了債權(quán)人的錢，債權(quán)人來申請法院強制執(zhí)行開發(fā)商的房產(chǎn)，但是開發(fā)商還欠施工方的建筑工程款，施工方因為它的主體實際上是由農(nóng)民工組成的，我們認為債權(quán)更具有優(yōu)先性，為了保護農(nóng)民工的權(quán)益，我們認為可以排除強制執(zhí)行。

減輕當事人訴訟負擔，一攬子化解糾紛

為了一攬子實質(zhì)化解矛盾糾紛，減輕當事人訴訟負擔，司法解釋明確可以將當事人的相關訴求合并審理，避免當事人來回奔波起訴，最大限度減少損失。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：如果買房人在提起執(zhí)行異議之訴的同時，還要求確認這個房子是自己的，然后要求確認產(chǎn)權(quán)辦理房屋過戶手續(xù)，這種請求我們是可以跟執(zhí)行異議之訴一并審理的，作為買房人就不用去起兩個訴了，就可以在一個訴中解決，這樣就減輕了當事人的負擔。

若房屋已被執(zhí)行拍賣，買房人可以如何維護自身合法權(quán)益呢？司法解釋規(guī)定，買房人可要求取回拍賣的房款。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：買房人向法院提起執(zhí)行異議之訴，如果他的訴訟請求能夠得到法院的支持，法院就會判決停止執(zhí)行。但是在審理的過程中，如果因為一些特殊的情況，一些客觀的原因，房產(chǎn)已經(jīng)被執(zhí)行了，此時停止執(zhí)行，已經(jīng)沒有實際的意義了。房子執(zhí)行之后如果被拍賣了，拍賣的房款，買房人是可以要求得到的，法院會予以支持。

現(xiàn)實中，個別被執(zhí)行人為了規(guī)避執(zhí)行、與案外人惡意串通、通過案外人提起執(zhí)行異議，妨礙法院正常執(zhí)行工作秩序，為防范、懲治這類虛假訴訟，司法解釋進行了規(guī)定。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：在申請執(zhí)行人執(zhí)行房產(chǎn)的時候，被執(zhí)行人有的時候就會串通他的親戚朋友，然后虛構(gòu)事實，說這個房子已經(jīng)賣給了他的親戚朋友，讓他的親戚朋友以案外人的身份提起執(zhí)行異議之訴，來妨礙法院的正常執(zhí)行。這種情況下我們就應該查明事實，應當判決駁回訴訟請求，并視情節(jié)輕重予以罰款、拘留，構(gòu)成犯罪的，處以刑事責任。