《住房租賃條例》落地！安全、稅收、保障三重變革，租房市場迎來大洗牌

過去三十年，中國房地產(chǎn)是“重購輕租”的黃金時代；未來三十年，“租購并舉”才是真正的民生底色。

7月21日，第812號令簽署，公布《住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)，9月15日正式施行。這份7章50條的法規(guī)，看似平淡無奇，實則暗藏玄機——它試圖用一紙文書，扭轉(zhuǎn)中國人“買房才是家”的千年執(zhí)念。

回顧歷史：1998年房改后，“以售為主”的模式催生了房價飛漲，而租賃市場長期處于野蠻生長狀態(tài)——群租房火災頻發(fā)、黑中介卷款跑路、租客被暴力驅(qū)趕……司法部負責人直言：“市場秩序混亂、機構(gòu)主體缺位、監(jiān)管手段薄弱，已成民生痛點。”

而《條例》的誕生，恰是對這一痛點的精準回擊。

破局：三條主線重構(gòu)租賃市場

1、安全底線：向“棺材房”宣戰(zhàn)

《條例》開篇亮劍：非居住空間(廚房、陽臺、車庫等)禁止單獨出租，單間租住人數(shù)上限由地方政府劃定。這一刀，直接斬斷了群租亂象的生存根基。

還記得那張觸目驚心的照片嗎?50平米的房子塞進16張床鋪，電線如蛛網(wǎng)般纏繞——這不僅是居住的恥辱，更是城市安全的炸彈。

如今，《條例》明確：擅自改動消防、承重結(jié)構(gòu)、私拉水電等行為，將面臨重罰。安全不再是口號，而是法律劃出的生存紅線。

2. 稅收紐帶：陽光化背后的成本博弈

《條例》最狠一招：租賃合同必須備案，違者最高罰款10萬元。備案意味著什么?納稅!

以廣州為例，個人出租綜合稅率約4%-8%，企業(yè)則高達12%。房東們的小算盤——用“陰陽合同”避稅?沒戲!《條例》要求租金按市場評估價核定，堵死了灰色操作空間。

成本會轉(zhuǎn)嫁嗎?大概率會。但北京大學法學院教授常鵬翱點破關鍵：“短期陣痛換長期秩序。當租賃企業(yè)規(guī)模化、房源標準化，效率提升將攤薄成本。”

3. 保障托底：國家隊入場，寡頭時代來臨

《條例》明示：國家培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。結(jié)合“十四五”650萬套保障房計劃，一個信號清晰浮現(xiàn)——地方安居集團+龍頭機構(gòu)，將分食80%的租賃蛋糕。

這并非壟斷，而是效率革命。

? 對租客：國企主導的長租房，押金返還、維修響應、合同穩(wěn)定性遠超散戶房東;

? 對市場：機構(gòu)化運營可破解“房源碎片化”難題，REITs等金融工具激活存量資產(chǎn);

? 對政府：租金監(jiān)測機制+信用分級監(jiān)管，讓調(diào)控不再“盲人摸象”。

深意：條例背后的國家戰(zhàn)略

經(jīng)濟邏輯：租賃是房地產(chǎn)的“減震器”

全國政協(xié)委員，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長、研究員柴強一語道破：“住房買賣市場有‘追漲殺跌’的非理性，而租賃需求永遠真實。穩(wěn)住租賃，就穩(wěn)住了房地產(chǎn)的底盤。”

當房企從“快周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“長期持有”，行業(yè)惡性循環(huán)才有望終結(jié)。

社會邏輯：租房也能有尊嚴

《條例》藏著對弱者的溫柔：

? 出租人不得暴力驅(qū)趕租客;

? 押金扣減需明確約定、正當理由;

? 長期租客可享公共服務(如子女教育)。

首都師范大學政法學院院長助理、副教授崔俊杰評價：“從‘有房住’到‘住得好’，是民生工程的升維。”

城市邏輯：根治“大城市病”的良方

職住分離催生了早晚高峰的“地獄通勤”。《條例》鼓勵“在工作單位附近租房”，結(jié)合TOD模式(地鐵上蓋租賃房)，或?qū)⒊蔀榫徑饨煌〒矶碌碾[形杠桿。

未來：一場關乎3億人的居住實驗

《條例》落地只是起點，真正的挑戰(zhàn)在于執(zhí)行：

? 地方政府需火速建立租金監(jiān)測平臺;

? 稅務部門要平衡稅收效率與租客負擔;

? 普通市民需轉(zhuǎn)變觀念——租房不再是無房者的妥協(xié)，而是主動選擇的生活方式。

正如業(yè)內(nèi)人士所言：“租購并舉，不是口號，而是一場系統(tǒng)性制度重構(gòu)。”

當保障房REITs年化收益穩(wěn)定在4%-6%，當年輕人租房也能落戶上學，當“二房東”被專業(yè)機構(gòu)取代——中國人的居住史，或?qū)⒎_新的一頁。