河南信陽擬發文嚴控預售許可條件：新出讓土地開發的商品房一律現房銷售

蔣立冬 AI 圖

據河南省信陽市住房和城鄉建設局官網5月6日消息，為貫徹落實國家、省房地產相關政策，持續推動房地產市場止跌回穩，抓好房地產市場化風險、去庫存、控增量工作，信陽市住房和城鄉建設局根據房地產市場運行情況，起草了《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，并將該工作措施面向社會公示，公開征集意見。公示時間為2025年5月6日至2025年5月15日。

工作措施包括嚴控預售許可條件、嚴格預售資金繳存、規范預售資金使用、嚴格實行項目開發公司制、合理把握工程進度、準確界定新出讓土地等六個方面。

嚴控預售許可條件方面，按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項目，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條、《城市商品房預售管理辦法》第五條等規定，“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”時可申報商品房預售許可；或按照《河南省城市房地產開發經營管理條例》第二十七條第四款規定“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，申報商品房預售許可。

文件印發后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。

嚴格預售資金繳存方面，商品房預售資金（即購房款）存入監管賬戶設置為網簽備案前置環節。開發企業按規定在商品房買賣合同、個人住房貸款合同中注明監管賬戶賬號為首付款、按揭貸款等到賬賬號，確保專戶專存。不按規定繳存的，鎖定開發企業商品房網簽備案功能。商業銀行和公積金管理機構要將貸款直接發放至監管賬戶，未直接發放的負責追回，無法追回的承擔賠償責任。

規范預售資金使用方面，監管賬戶中重點監管資金專項用于開發項目工程建設費用，嚴格按照建設進度撥付節點及合同約定，經審批由監管賬戶直接撥付至項目施工單位、材料設備供應等單位賬戶，確保專款專用；屬于一般監管資金的，可由開發企業提取和使用。

嚴格實行項目開發公司制方面，項目開發公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任。項目交付前，嚴禁投資人違規抽調、挪用項目開發公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。嚴格落實使用自有資金購地，開發公司需具備與項目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質等級開發項目。

合理把握工程進度方面，以“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”為進度申報預售許可的，開發企業需提供現場施工圖片、工程款發票及銀行資金撥付憑證；以“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”為進度申報預售許可的，開發企業需提供施工現場圖片。

此外，準確界定新出讓土地，新出讓土地的時間，以土地出讓合同簽訂日期為準。

在此之前，海南、遼寧營口等地均提及對新掛牌土地、已供地未辦施工許可項目全部現房銷售。此外，根據中指研究院不完全監測，自2022年末以來，全國已有超30個省（市）試點現房銷售及出臺相關支持政策。其中，合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現房銷售試點。例如，合肥在土地出讓環節對部分地塊提出現房銷售要求；鄭州也選取了一些重點區域項目開展試點工作。

除了直接試點外，多地還出臺了一系列配套支持政策。例如，贛州多區縣延長現房銷售項目土地出讓金繳納期限，緩解開發商資金壓力；九江多區縣對購買現房銷售項目的購房者進行契稅補貼，刺激購房需求；山東多地則提高購買現房的公積金貸款額度，降低購房者購房成本。

從市場的角度來看，業內人士建議優先在庫存大的城市或區域試點推進“現房銷售”，同時加快完善適用于現房銷售模式的房地產融資制度等，逐漸由期房銷售向現房銷售制度轉型。

從數據上來看，現房銷售在市場中的占比正逐步提升。根據國家統計局披露的數據，2024年，我國現房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現房銷售面積占比已經達到30.84%。而在過往的2020年至2023年的四年間，現房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。