“90后”高層建筑返青春：功能調(diào)整的技術(shù)路徑和運營考驗

1990年代，上海高層建筑（24米以上建筑）涌現(xiàn)。如今，這批“90后”漸次步入而立之年，其中的商務(wù)樓宇對設(shè)備、配套等要求更高，很多已經(jīng)啟動或正在面臨更新改造。由于建筑結(jié)構(gòu)、功能適配、合規(guī)性、投入產(chǎn)出平衡等問題錯綜復雜，“90后”商務(wù)樓宇改造面臨諸多難點，也讓昔日的城市之光成為城市更新中難啃的“硬骨頭”。

2025年3月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《城市更新典型案例（第二批）》，“錦滄文華改建項目”入選，為既有建筑改造類的唯一一個上海項目。實地調(diào)研和采訪業(yè)主、運營、設(shè)計、政府管理部門、高層建筑設(shè)計和結(jié)構(gòu)專家后，澎湃研究所研究員發(fā)現(xiàn)，功能調(diào)整為高層樓宇改造的重要抓手：從項目層面，若非部分或整體功能調(diào)整，很難實現(xiàn)空間價值的提升，覆蓋改造支出；從區(qū)域?qū)用妫δ苷{(diào)整可以推進協(xié)同發(fā)展，避免區(qū)域內(nèi)此消彼長的無效更新。

錦滄文華廣場入選住建部《城市更新典型案例（第二批）》。圖片來源：項目業(yè)主方

探索：實現(xiàn)功能轉(zhuǎn)換的技術(shù)路徑

浦東開發(fā)為上海高層建筑發(fā)展帶來前所未有的機遇，短短幾年里集中建造了金茂大廈、交銀大廈、中銀大廈等摩天大樓，共同撐起了上海的城市天際線。據(jù)《解放日報》報道，1999年底上海高層建筑已達3185幢，而在1990年，上海的高層建筑僅739幢。

“‘90后’商務(wù)樓宇普遍采用2.5米-2.8米的凈高設(shè)計，與現(xiàn)代甲級寫字樓普遍3.0米起的凈高相比，空間壓抑感明顯。” 戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文告訴研究員，“90后”商務(wù)樓宇在電梯配置（當時每5000-6000平方米配置1部，當下每3000-4000平方米1部）、停車位等方面與當下標準也存在較大鴻溝。

1990年，錦滄文華大酒店在滄州飯店原址建成，是地標級“90后”。置身于南京西路。在錦滄文華大酒店落成后的差不多十年間，它的對面崛起了“梅泰恒”，為其日后改造埋下伏筆。

原錦滄文華大酒店，位于恒隆廣場對面。圖片來源：項目業(yè)主方

2012年與新加坡文華東方酒店集團合約到期后，寶華集團接手該項目并著手更新方案。

“當時的南西商圈高端酒店環(huán)伺，這一初代涉外酒店已無法滿足時代需求，我們和區(qū)政府有關(guān)部門提出，是不是可以通過功能調(diào)整，發(fā)揮它更大的經(jīng)濟價值。”寶華企業(yè)集團副總裁楊健告訴研究員，最終確定將酒店改造為復合型商業(yè)體，呈現(xiàn)出“3.5萬平方米高端辦公+ 2萬平方米高端購物中心”的形態(tài)。

嶄新的功能定位為改造提出了巨大的技術(shù)挑戰(zhàn)——按照酒店功能設(shè)計的3.2米原建筑層高（空調(diào)管線布線后凈高僅約2.5米）、30個停車位等無法滿足甲級寫字樓標準。最終，采取整體結(jié)構(gòu)置換改造與地下室使用空間擴容來破解難題。

整體結(jié)構(gòu)置換改造，主要包括將原建筑的每4層合并為3層，在維持建筑高度不變的情況下，樓層數(shù)由30層縮減至21層，標準層高由3.2米增加至4.5米。同時，在建筑高度及容積率維持不變的情況下，優(yōu)化標準層布局，平面形狀由人字形改為五邊形，補足層高調(diào)整后損失的平面面積，實現(xiàn)地上面積的平衡。

地下室使用空間擴容，即在主樓以外的裙房部分地下室由地下1層增加至地下4層，原來為停車及設(shè)備使用的地下1層改為商業(yè)空間，新挖的地下3層則作為設(shè)備房和停車場，將車位由30個增加到350個。

改造前后立面結(jié)構(gòu)對比，包括每4層合并為3層、裙房地下空間下挖3層。圖片來源：項目業(yè)主方

改造前后空間功能對比。圖片來源：項目業(yè)主方

由于容積率控制，項目改造后，地上面積維持不變，地下增加了3層，總建筑面積由原來的約60000平方米增加到約71450平方米。

研究員實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)：辦公樓層高方面，世邦魏理仕租用的17-18層，部分空間天花板采用鏤空設(shè)計，可以清晰看到凈高3.2米、層高4.5米，與之相應(yīng)的，電梯轎廂高3.2米，明顯高于普通辦公樓標準；地下三層停車場作為此次改造新增出來的空間，天花板、立柱等都進行精裝，有多塊液晶指引樓層展示店鋪及收費標準；由于停車場位于裙房部分的地下空間，所以辦公樓無法直通停車場；商場部分，相比很多購物中心內(nèi)院式的中庭設(shè)計，該項目中部被柱體分割，該柱體是原建筑的核心筒，對整個平面空間的通透性造成影響，為了弱化空間的割裂感，核心筒墻體被因地制宜設(shè)計為展陳空間。

改造后的辦公樓17層，部分吊頂采用鏤空設(shè)計，凈高3.2米、層高4.5米。魯怡 攝

原建筑的核心筒造成商場中央位置視線阻隔，從上至下為2-4層核心筒墻面，通過將其設(shè)計為展陳空間，弱化阻隔感。魯怡 攝

很多“90后”商務(wù)樓宇位于中心城區(qū)，建成度較高，更新改造都會為施工帶來難度。靜安區(qū)建設(shè)和管理委員會宣傳統(tǒng)戰(zhàn)科科長馬樹芬表示，錦滄文華改建項目周邊環(huán)境復雜，西接上海展覽中心、東鄰歷史保護建筑、北面為地鐵2號線，為確保改造的順利實施采取了一系列技術(shù)創(chuàng)新，如：搭建基于BIM模型設(shè)置的整體自動化監(jiān)測平臺，對地下結(jié)構(gòu)24小時不間斷監(jiān)測；實時通過BIM模型對新、舊結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵部件進行碰撞分析，確定需要拆除的部分，并通過先加固保留部件、再拆除老結(jié)構(gòu)其余部分、加建新結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵部件三步走，確保整個結(jié)構(gòu)體系置換。

策略：功能調(diào)整應(yīng)站在區(qū)域維度，疊加前期評估

“一般民用建筑的設(shè)計使用年限通常為50年，而電梯等設(shè)備的使用壽命為20年甚至更短，這就令更新勢在必行。”

上海市建筑學會常務(wù)副理事長、中國建筑學會高層建筑人居環(huán)境學術(shù)委員會主任張俊杰參與了眾多“90后”商務(wù)樓宇設(shè)計。他表示，由于1990年代中國的城市發(fā)展處于“補缺”的階段，居住、辦公、酒店等各種功能的樓宇都有廣闊市場。而今，城市發(fā)展轉(zhuǎn)向“好不好”，“90后”商務(wù)樓宇的改造應(yīng)站在片區(qū)發(fā)展的高度，充分評估區(qū)域特征及社會需求，通過改造實現(xiàn)功能性調(diào)整，在投資、設(shè)計、建設(shè)與運營上要關(guān)注建筑物未來的彈性適變，以適應(yīng)建筑物功能、業(yè)態(tài)、設(shè)備、裝修等的不斷更新及用戶的動態(tài)調(diào)整，避免未到設(shè)計使用年限就要傷筋動骨地大修大改式更新。延長建筑物實際使用壽命，才能實現(xiàn)建筑物整個生命周期中價值的最大化與節(jié)能環(huán)保。

改造前的錦滄文華大酒店，其所在街區(qū)存在城市開放空間缺失、城市界面阻隔、步行系統(tǒng)割裂等諸多問題。參與項目設(shè)計的Gensler晉思建筑設(shè)計副總裁哈桑·賽義德（Hasan Syed）說，項目改造中沿南京西路一側(cè)進行了退讓（退界4.5米提升為退界10米），將寶貴的步行空間讓渡給公眾，同時，通過底層架空等設(shè)計手法，進一步增加城市公共開放空間。

“原有裙房在沿南京西路一側(cè)的地面空間割裂了城市界面。”馬樹芬告訴研究員，項目通過空間重構(gòu)，激活重要的城市節(jié)點，提高了南京西路商業(yè)界面的連續(xù)性、公共空間的完整性，在改善城市綠化環(huán)境、優(yōu)化交通系統(tǒng)等方面也具有積極作用。

項目通過底層架空提升南京西路步行環(huán)境，行人在騎樓下行走。魯怡 攝

功能調(diào)整除了要疊加前期評估外，還應(yīng)注重多方協(xié)同，建立政府、市場、公眾、專業(yè)機構(gòu)溝通協(xié)同的平臺，建立可持續(xù)的利益協(xié)調(diào)機制與合作模式。張俊杰以東京澀谷之光(Shibuya Hikarie)為例，指出公共性、開放性與功能復合性將是商務(wù)樓宇未來的發(fā)展趨勢和改造方向，澀谷之光這棟182米高層商務(wù)辦公樓將商辦與劇院、展示、商業(yè)立體疊合，辦公樓疊在設(shè)有可容納約2000名觀眾的劇院“東急Theatre Orb”之上，劇院前廳兼具公共應(yīng)急功能，其下設(shè)展示廳，近地樓層設(shè)置商業(yè)并直接連通城市步行道路，該項目通過獎勵政策將商業(yè)投資、利益與城市公共設(shè)施、公共利益有機結(jié)合。他透露，上海市建筑學會正在研究盤活存量高層商辦樓業(yè)態(tài)復合化帶來的相關(guān)技術(shù)難點課題以及相關(guān)設(shè)計指南。

考驗：于“千億商圈”可持續(xù)運營

城市更新不是新瓶裝舊酒，關(guān)鍵的不是外部改造，而是內(nèi)部功能符合當下發(fā)展。

錦滄文華改造于2016年動工，2021年竣工，2022年重新開業(yè)。在竣工3年前，錦滄文華已經(jīng)啟動了商業(yè)部分的招商。在充斥著重奢品牌的恒隆廣場對面，項目與意大利奢侈品集團OTB合作，聚焦Z世代人群，定位潮奢、輕奢，與周邊的商業(yè)體形成購物矩陣。

南西功能區(qū)相關(guān)負責人告訴研究員，錦滄文華與南西商圈幾大購物中心在品牌引進方面注重梯度分配，通過錯位組合，形成良性的競合關(guān)系，豐富了靜安區(qū)商業(yè)的整體布局。

辦公部分的招商于竣工半年前啟動，迪奧租賃了8000平方米的單位作為亞太區(qū)總部，研究員走訪時發(fā)現(xiàn)裙房屋頂被設(shè)計為巨大的屋頂花園，正是其所在樓面。世邦魏理仕是辦公樓的租戶，其工作人員表示，從業(yè)務(wù)角度，錦滄文華的位置和配套為商務(wù)洽談提供了便利條件，從員工體驗角度來看，臨近4條地鐵線路和高架路，樓內(nèi)和周邊的餐飲和商業(yè)選擇豐富。

戴德梁行相關(guān)報告顯示：2025年一季度上海寫字樓空置率為23%，同比增加一個百分點；靜安核心寫字樓項目租金均呈上漲趨勢，但個別項目空置率超過平均水平，其中吉寶靜安中心空置率超過一半。目前，錦滄文華辦公和商業(yè)出租率均超90%，商業(yè)租金為15-80元/㎡/天，辦公平均租金為13.5元/㎡/天。 

自2022年8月開業(yè)以來，研究員對該項目進行長期深度調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其若干突出的特色：設(shè)計方面，沿街外立面寬117米、高35米的雙層零售空間，在南京西路上幾乎絕無僅有，站在中庭透過兩層玻璃即可看到街上的人流及對面恒隆廣場的櫥窗展陳；品牌方面，相比以恒隆廣場為代表的奢侈品店鋪以服飾為主，更注重多元生活方式和社交空間打造，如Jil Sander中國首家旗艦店一度售賣鮮花、Maison Margiela全球最大旗艦店售賣咖啡，AMIRI亞太首店擺了一張定制臺球桌，店員透露，這里周末會有免費特調(diào)雞尾酒提供，各種主題的Party常年不斷。

Maison Margiela旗艦店二樓為咖啡空間，窗外即恒隆廣場。魯怡 攝

錦滄文華與《Port港口》雜志打造的燈塔報刊亭為新晉網(wǎng)紅打卡點，4月18日，演員劉濱等前來打卡。魯怡 攝

然而，客流方面，對比同等級購物中心，處于中游水平，與“頂流”恒隆廣場差距較明顯，“流量擔當”MaisonMargiela等均會有老顧客頻頻造訪，但也有部分店鋪告訴研究員，抱著購物目的來逛的客人占比不高；而在地下1層，沙綠59號小市集、麥當勞價格親民，用餐高峰期需排隊等位。

工作日中午，地下1層人流量較大。劉譯琳 攝

2024年，中國境內(nèi)奢侈品市場銷售額同比下降17%。僅在南京路，東西兩邊就同時遭遇了Gucci的關(guān)店（新世界大丸百貨、芮歐百貨）。經(jīng)調(diào)研，OTB集團并無關(guān)店等調(diào)整計劃，但在高端購物不振的大環(huán)境下，錦滄文華運營面臨挑戰(zhàn)，開業(yè)幾年來，項目一直根據(jù)市場環(huán)境對商戶持續(xù)調(diào)整，如引進從靜安走向世界的本土設(shè)計買手店蕾虎。

作為城市更新典型案例，項目在技術(shù)及運營方面提供了一系列可復制經(jīng)驗，同時，這個“十年磨一劍”的項目，也在總結(jié)教訓。針對地標級項目的更新，項目開發(fā)主體也給出了建議，企業(yè)應(yīng)對其復雜性和周期性考慮得更為縝密，有利于財務(wù)成本縮減，建議前期要與政府部門充分溝通，對更新工作有更充分的準備。

（感謝實習生劉譯琳對本文的貢獻）

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