一起房屋租賃糾紛的多年訴爭：租下整棟樓后，共有面積歸誰支配？

租下了整棟樓的建筑面積，房東還能不能將樓內的公攤部分另租他人？

承租人周炎鑫近日向澎湃新聞反映，2016年11月他從兩家房東處租下西安市東關南街39號樓整棟樓，準備開一家酒店，但因該樓一層過道及大廳部分被其中一家房東出租給其他商戶，引發(fā)糾紛，遂將兩家房東訴至法院。

此案相關判決書顯示，周炎鑫起訴房東后，原一審、二審均支持了他的主要訴請。而房東申請再審后，陜西高院指令西安中院再審，西安中院又將案件發(fā)回西安市碑林區(qū)法院重審，重審一審駁回了周炎鑫的全部訴請。周炎鑫上訴后，西安中院以重審一審程序違法為由，再次將案件發(fā)回重審。

近日，該案在碑林區(qū)法院再次開庭審理，目前尚未判決。

租下整棟樓卻不能使用一樓的走道和大廳

西安市東關南街39號樓原屬一家印染廠，該樓共5層，其中1-3層有合法產權。2010年10月，西安市房產測量事務所出具的《房產測繪成果報告》顯示，該樓竣工于2001年，規(guī)劃用途為商業(yè)，層數(shù)為3層，總建筑面積5090.55平方米。

2018年，西安市房產測量事務所出具《情況說明》稱，該樓中一層的走道、大廳為該樓一至二層各戶室服務，是一至二層各戶室的共有分攤部位。后幾經變遷，39號樓現(xiàn)產權屬盧、馬夫婦及陳某某所有。

西安房產測量事務所出具的情況說明

2016年11月，周炎鑫先后與盧某、陳某某簽訂房屋租賃協(xié)議，租下39號樓準備開酒店。周炎鑫介紹：“盧某的房屋是一層部分，房產證建筑面積991.14平方米。陳某某的房屋是一層其余部分及二三層，房產證面積4099.38平方米。我是向上取整租的，所以租賃合同中顯示租賃盧某的房屋面積為992平方米，陳某某的房屋面積為4101平方米。兩者相加為5093平方米，超過了該樓總建筑面積2.45平方米?！?/p>

周炎鑫與盧某簽訂的租賃合同

租賃合同顯示，周炎鑫與盧某的租期暫定為6年，租期為2017年2月1日至2023年1月30日。其與陳某某的租期為10年，合同生效日為2017年5月27日。

不過，租賃合同生效后，周炎鑫并未如愿開起酒店。據(jù)其介紹，2017年6月，盧某將一樓走道及大廳部分租給了一家藥店。2019年7月，盧某又將大廳其余部分租給了一家百貨店。

幾番拉鋸后，周炎鑫將盧某馬某夫婦二人、陳某某及藥店、百貨店訴至法院，請求法院判令被告騰退39號樓一層走道及大廳并交付給原告使用，并判令被告賠償原告租金損失。

西安市碑林區(qū)法院審理查明，2016年11月，周炎鑫先后與盧某、陳某某簽訂租賃合同，租下39號樓（租賃面積共計5093平方米）。2017年6月，盧某將一層200平方米的房屋租給一家藥店，租期5年。2019年7月，盧某將一層另一房屋租給一百貨店，租期6年。

此外，法院審理確認了前述西安市房產測量事務所出具的《房產測繪成果報告》，及該所于2018年出具的《情況說明》。

碑林區(qū)法院認為，租賃合同是出租人將約定的租賃物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。原告周炎鑫與被告簽訂的租賃合同為有效合同，雙方均應按照合同約定全面履行各自的權利和義務。周炎鑫與被告租賃合同約定的涉案房屋租賃面積為5093平方米，而被告名下涉案房屋建筑面積（包含公攤面積）為5090.55平方米。據(jù)上，碑林區(qū)法院認定原告完整享有涉案房屋的全部占有、使用、收益權利。

碑林區(qū)法院還認為，西安市房產測量事務所出具的情況說明，說明該樓中一層的走道、大廳為該樓一至二層各戶室的共有分攤部位，按照法律規(guī)定，業(yè)主對共有分攤部位享有權利、承擔義務。該樓一至三層的業(yè)主即被告，按照產權登記的面積與原告簽訂租賃合同，將一至三層先后全部出租給原告，則應當將房屋專有部分和共有部分的權利義務一并讓予原告。但租賃合同簽訂后，被告僅向原告交付了涉案房屋套內建筑面積，而將涉案房屋一層走道、大廳共有分攤部位租予藥店和百貨店并收取租金，被告盧某夫婦、陳某某屬于未全面履行合同交付義務，現(xiàn)原告依據(jù)租賃合同約定，要求被告騰交一層走道、大廳的主張，于法有據(jù)，法院予以支持。

2022年3月1日，碑林區(qū)法院作出一審判決，判令被告盧某馬某夫婦、陳某某于判決生效起二十天內，將涉案房屋一層走道、大廳全部交付原告占有、使用、收益，并判令盧某夫婦賠付周炎鑫租金損失1072000元等。

陜西高院：涉案房屋共有部分已變?yōu)樯虡I(yè)經營使用

一審宣判后，一審被告中除陳某某外，其余盧某馬某夫婦及藥店、百貨店均提起上訴。周炎鑫因對一審判賠的租金損失不服，亦提起上訴。

盧某馬某夫婦上訴主要理由包括，涉案房屋登記在馬某名下，盧某系受馬某委托對外出租房屋，實際出租人為馬某，合同相對人也為馬某，原審法院以涉案房屋為二人共同出租為由，判決盧某履行交付義務、承擔賠償責任，與事實不符，于法無據(jù)；涉案房屋現(xiàn)狀已經發(fā)生變化，原審法院不能依據(jù)原分戶測量圖紙作出認定，故原審法院判令其交付面積、賠償損失沒有事實依據(jù)等。

西安中院審理后，確認了一審法院認定的事實。

西安中院認為，根據(jù)租賃合同及涉案樓棟相關產權登記證書，可以認定周炎鑫實際承租了涉案樓棟一至三層樓包含套內面積及共有部分在內的全部面積。但合同簽訂后，盧某馬某夫婦、陳某某并未將涉案樓棟共有部分交付給周炎鑫使用，涉案樓棟共有部分由盧某馬某夫婦對外出租，已構成違約。

最終，西安中院二審判決駁回上訴，維持原判。

之后，盧某夫婦不服二審判決，申訴至陜西高院。

陜西高院審查后認為，涉案樓棟一層整體原由民生家樂公司承租，2013年民生家樂公司將該一層10102 室交付于馬某。2016年11月1日周炎鑫在與馬某簽訂《房屋租賃協(xié)議》時，涉案房屋的共有部分仍由民生家樂公司承租并使用。

該協(xié)議未對涉案房屋共有部分租賃權利進行約定，且馬某將10102室按套內建筑面積交付周炎鑫時,周炎鑫亦對交付范圍未提出異議。2017年5月26日，民生家樂公司將東關南街39號1號樓一、二、三層房屋交還給陳某某、馬某后，二人將涉案樓棟一層共有部分作為商鋪分別對外出租。

陜西高院由此認為，涉案房屋共有部分已并非用于通行的公攤面積，其實際用途已變更為商業(yè)經營使用，該商業(yè)部分的租賃價格亦遠高于10102室套內建筑面積租賃價格。依照法律規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，該房屋共有部分因變更用途而增加的收益歸業(yè)主所有。

該樓一層2003年時的結構示意圖，馬某盧某夫婦房屋為10102室，陰影部分為涉案公攤面積。

陜西高院認為，原審法院認定馬某在與周炎鑫簽訂的《房屋租賃協(xié)議》中租賃場地包含共有部分，且應當承擔租金損失，缺乏證據(jù)證明。綜上，馬某、盧某的再審申請符合《民事訴訟法》規(guī)定的再審情形。

2023年4月10日，陜西高院作出裁定，指令西安中院再審本案。

2023年6月30日，西安中院作出再審裁定，以原一審、二審判決認定事實不清為由，撤銷原判，將本案發(fā)回碑林區(qū)法院重審。

西安中院再審認為，民生家樂公司于2017年5月將房屋共有部分退還陳某某、馬某后，二人仍將其作為臨街商鋪對外出租，該商鋪的租賃價格明顯高于馬某房屋套內面積的租賃價格，但按照一審判決酌定的金額扣除周炎鑫的租金損失后，馬某實際獲得的租金收益遠低于雙方租賃合同所約定的每年40萬元左右的租金價款。

故原一、二審判決認定事實缺乏依據(jù)支持，處理結果亦明顯失衡。本案宜結合審查馬某與周炎鑫雙方所簽租賃協(xié)議的具體約定，房屋交付和租約履行情況，馬某在共有部分中的實際受益面積等相關事實，依法合理確定租金損失的承擔問題。

重審一審駁回租戶起訴，中院又發(fā)回重審

兜兜轉轉，案件又回到了碑林區(qū)法院。碑林區(qū)法院重審時，確定的本案爭議焦點之一是關于共有面積收益歸屬問題。

碑林區(qū)法院認為，原告周炎鑫要求被告騰退涉案樓棟一層走道、大廳并交付使用之請求，因雙方在協(xié)議中約定租賃期限自2017年2月1日至2023年1月30日止，現(xiàn)雙方合同已因履行期限屆滿而終止，不具備履行之可能，對該請求依法不予支持。

此外，對于周炎鑫要求馬某、盧某共同賠償其租金損失 1147500元之請求，碑林區(qū)法院認為，該租金損失實則對應的為藥店和百貨店使用面積的租賃費。

經審查，原告周炎鑫從被告盧某處租賃房產時，被告馬某、盧某系現(xiàn)狀交付，雙方對房產大小、邊界系明知的，該二被告將其從民生家樂交接的全部房產均交付予原告周炎鑫，且在原告周炎鑫租賃之前其他承租人從馬某、盧某處租賃房產面積與周炎鑫租賃面積亦系一致。

另查明，自周炎鑫2016年11月承租房產至2021年2月馬某、盧某起訴其支付租金之日前，雙方一直按約履行租賃協(xié)議，周炎鑫并未就面積問題提出異議；被告馬某、盧某直至2017年6月5日和2019年7月14日才接管藥店和百貨店使用面積，晚于和周炎鑫之間的房屋租賃合同簽訂時間。

藥店和百貨店使用的房產雖系大廳共有部分，但周炎鑫與被告盧某之間的《房屋租賃協(xié)議》未涉及房屋共有部分租賃權利，被告馬某、盧某在簽訂合同之時亦未占有、使用大廳、過道面積，協(xié)議中亦約定為整租價格，而非按照面積計算，應為特定房屋出租；業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權利，承擔義務，該房屋共有部分因變更用途而增加的收益歸業(yè)主所有。本案中，藥店和百貨店使用的系大廳面積，原告周炎鑫現(xiàn)無證據(jù)證明馬某使用過道面積。

綜上，碑林區(qū)法院認為，涉案樓棟共有面積部分應屬于業(yè)主支配，與原告周炎鑫無關。2024年4月12日，碑林區(qū)法院作出判決，駁回周炎鑫的全部訴訟請求。

周炎鑫以“一審法院既存在認定的主要事實錯誤，又存在認定主要事實無證據(jù)證明的情形”等理由，再次上訴至西安中院。

2024年10月21日，西安中院以碑林區(qū)法院上述判決程序違法為由，撤銷該判決，發(fā)回重審。于是，本案第三次來到碑林區(qū)法院。目前，碑林區(qū)法院已開庭審理本案，尚未作出判決。