發行火爆！REIT網下配售比創28個月新低，63只上市REITs年內平均漲超10%

澎湃新聞記者 蔣立冬 AI創意

又一只REIT發行火爆，網下配售比例創28個月新低。

3月20日，年內第5只“日光”REIT——匯添富上海地產租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“匯添富上海地產租賃住房REIT”）發布認購申請確認比例結果的公告。

公告內容顯示，該基金網下投資者對應的有效認購基金份額數量為183.48億份，所對應的配售比例為0.57226321%，該配售比例為28個月來的最低比例，僅次于2022年11月14日發行的華夏基金華潤有巢REIT創下的歷史最低水平0.469%。

整體來看，年初至今，公募REITs市場表現亮眼。據Wind數據統計，截至3月20日，全市場已上市的REITs共計63只，年內平均漲幅達10.41%，有62只REITs年內收益為正。

年內第5只“日光”REIT

從募集情況來看，匯添富上海地產租賃住房REIT已是年內第5只“日光”REIT。此前四只“日光”REIT分別為國泰君安濟南能源供熱REIT、易方達華威農貿市場REIT、華夏金隅智造工場REIT、匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT。

公告內容顯示，該基金原定募集期為2025年3月17日至2025年3月18日。由于公眾投資者認購踴躍，截至2025年3月17日，匯添富上海地產租賃住房REIT的公眾投資者累計有效認購規模便已超過本次公眾投資者的初始募集上限。

據公告，匯添富上海地產租賃住房REIT募集的基金份額總額為5億份。其中，戰略配售初始發售份額為3.5億份，網下發售初始發售份額1.05億份，公眾發售初始發售份額4500萬份。

具體來看，網下投資者對應的有效認購基金份額數量為183.48億份，所對應的配售比例為0.57226321%；公眾投資者有效認購基金份額數量為222.34億份，所對應的有效認購申請實際確認比例為0.20239707%。

此外，該基金所對應的0.20239707%公眾有效認購申請實際確認比例，也創下保障房REITs公眾發售配售比例紀錄。這也意味著投資者買入1萬元，最終獲配金額僅為20.24元。按照發售價格2.724元/份計算，基金公眾發售部分比例配售前募集規模約為605.64億元。

另據產品資料，匯添富上海地產租賃住房REIT擬投資虹橋項目和江月路項目，截至去年9月底合計評估基礎設施項目估值為12.31億元。預計2024年10月至2024年12月可供分配金額預測數為1411.42萬元，2025年度可供分配金額預測數為5662.19萬元。2024年10月至2024年12月凈現金流分派率預測數為4.33%（年化），2025年度凈現金流分派率預測數為4.37%。

“高分紅率或是REITs發行火爆的原因之一，為穩健型資金提供了‘固收+’屬性下的高收益選擇。”有業內人士向澎湃新聞記者表示，保租房REITs是國家重點支持的領域，契合“租購并舉”政策導向。而當前市場同類產品供給較少，2022年以來僅上市6只且表現良好。

上述人士進一步分析稱，匯添富上海地產租賃住房REIT的底層資產為上海地產集團旗下的虹橋璟智項目和江月路項目，均位于上海市核心區域。此外，作為上海市屬功能性國企，上海地產集團在租賃住房領域的資產儲備豐富，擴募潛力大。其全資子公司城方公司作為運營方，運營能力也得到市場認可。

62只REITs年內收益為正

整體來看，年初至今，公募REITs市場表現亮眼。

據Wind數據統計，截至3月20日，全市場已上市的REITs共計63只，年內平均漲幅達10.41%，有62只REITs年內收益為正。其中，嘉實物美消費REIT、華安百聯消費REIT、華夏首創奧萊REIT的年內漲幅均超20%。

博時基金REITs業務營運總監劉玄表示，股票市場中的紅利類資產近期持續調整，具有類紅利屬性的公募REITs走出獨立行情。對于該現象背后的原因，他分析道，一方面，紅利股較為依賴企業的盈利水平及分紅意愿，而公募REITs的現金流收入相較更低波動，且分紅具備強制性。另一方面，公募REITs以長期配置型資金為主，相較于紅利股受交易型資金的波動影響較小。

“從后續來看，若經濟弱復蘇趨勢延續，公募REITs的現金流優勢或將進一步凸顯。”劉玄稱。

展望2025年，劉玄認為，兩類公募REITs有望成為基金公司布局的主要發力方向。一是，政策明確支持、租金相對穩定且風險較低的資產，如租賃住房、養老資產。二是，符合雙碳目標、長期現金流有較強支持的資產，如儲能、綠能。

“另外，如國際環境好轉，跨境離岸資產（如海外物流倉儲）或可拓寬資產類型；如消費復蘇趨勢增強，則消費類基礎設施REITs或將受益。”劉玄補充道。

政策面上，2月7日，證監會發布《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，其中有兩條細則和公募REITs有關，一是支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新產業園區等領域項目發行不動產投資信托基金（REITs），促進盤活存量資產，支持傳統基礎設施數字化改造；二是支持符合條件的健康、養老等銀發經濟企業股債融資，探索以養老設施等作為基礎資產發行資產支持證券和REITs。