法治課｜女銷售以“戀愛”為名誘導男性買房是否涉刑責？購房合同有效嗎？

一則“36名男子被假借‘婚戀’名義誘導買房”的消息近日引起外界廣泛關注。

3月13日晚，澎湃新聞從廣東惠州市仲愷高新區獲悉，據仲愷高新區城鄉建設和綜合執法局介紹，龍光玖璟臺和昊藝尚苑項目共31位業主反映被深圳中介以“婚戀”為由引導去買房。涉事業主均通過某交友平臺認識并添加女性微信好友，隨后建立戀愛關系。相處過程中，女性好友告知購房者是以結婚為目的與其相處，提出購房以增加父母同意婚事的可能性，并將中介人員推薦給購房者。經上述女性引導，相關業主自行在龍光玖璟臺和昊藝尚苑小區購房。以上交易均由深圳易家置業顧問有限公司中介帶客成交。經查，以“婚戀”為由參與購房引導的女性共15人（并非網傳的劉某1人），均為深圳易家置業顧問有限公司銷售人員。

針對該事件，3月13日晚，澎湃新聞致電深圳易家置業顧問有限公司，工作人員稱不了解，隨后掛斷電話。另據南方都市報此前報道，記者從涉事房地產公司了解到，購房交易均由購房人本人簽字辦理，自行交納購房款、辦理銀行按揭貸款等相關手續；房屋出售價格也與同一樓盤同一時期的其他購房價格相當，無溢價銷售。

隨著該事件在網上熱傳，相關法律問題引起外界討論，如中介公司、女銷售的行為是否構成詐騙，需承擔哪些責任？作為被誘導的受害人，已經購買房子的男性該如何維權，是否有權撤銷買房合同？

針對中介公司、女銷售人員的行為是否構成詐騙、是否涉及刑事責任的問題，惠州仲愷高新區官方人士表示，相關情況以公安機關的調查為準，目前該事件仍在調查處理中。

廣州市法學會刑事辯護研究會副會長、廣東法制盛邦律師事務所高級合伙人陳亮律師表示，在上述案例中，女銷售誘導男性買房的行為，跟“飯托”、“酒托”有點類似。據現有媒體報道披露，被誘導的男性買房時，房屋的價格是按市場價進行交易，也就是說中介公司、女銷售是靠中介費、傭金獲利，沒有直接占有男性的購房款。從這個意義來說，這種行為不構成詐騙罪。但女銷售通過談戀愛的名義，誘導男性買房，這屬于用欺詐的方式促成交易，不是買房人真實意思的表達，因此作為被誘導的男性，有權利要求撤銷所簽訂的買房協議。若開發商不同意解除合同，被誘導的購房人有權向中介公司、女銷售索賠，如果協商不成，可以走司法渠道維權。

陳亮指出，若在上述事件中，對于中介公司、女銷售的套路，開發商是知情的，甚至是串通在一起的，共同欺騙了買房人，那么該購房合同是無效的，購房一方有權直接要求解除合同。

陳亮還表示，中介公司、女銷售通過欺詐的方式獲得中介費等報酬，這屬于違法所得，應予以沒收。同時，市場監管部門應對這種違法行為進行處罰，行業協會也可依據相關規定對其作出處分。

陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為，銷售人員通過虛構戀愛關系、承諾結婚等方式誘導購房者買房，讓購房者誤以為購買的是婚房，然而這僅僅是銷售人員出售房屋的手段，戀愛乃至結婚只是銷售的障眼法，購房者在被隱瞞事實真相的情況下購買房屋，銷售人員構成欺詐。根據民法典第一百四十八條規定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。因此，購房者有權要求撤銷購房合同，并要求銷售人員及其所在中介返還因購房所遭受的損失。

趙良善指出，涉案銷售人員，還可能涉嫌刑事犯罪，因其通過虛構婚戀關系、承諾結婚等方式，誘導多名男性購房，在購房后消失，最終目的是獲得大量傭金，具備虛構事實非法占有的主觀意思表示，符合詐騙犯罪的構成要件。

趙良善表示，涉案中介作為銷售人員的任職公司，對于其工作人員負有監管責任，因銷售人員侵害他人合法權益，根據民法典第一千一百九十一條規定，用人單位的工作人員因執行工作任務造成他人損害的，由用人單位承擔侵權責任。購房者基于此而產生的民事損失，可向中介機構主張。同時，銷售行為后果歸于其所在公司，其所任職公司放任銷售人員通過不正當方式達到業績目的，存在失責。

趙良善建議，購房者可先行向房地產主管部門投訴反饋，通過行政手段處理上述糾紛，如投訴無果的，應當及時報警，請求公安機關介入，提交被詐騙的證據，主張有關主體承擔刑事責任。除此之外，基于欺詐達成的購房合同，購房者還可以請求人民法院依法撤銷，撤銷后購房款將得以返還，房貸危機解除。

北京澤亨律師事務所刑事部主任律璞玉律師表示，根據目前媒體披露的事實，女銷售和中介人員以婚戀為名，誘騙被害人購房，雖然有虛構事實、隱瞞真相，但被害人自主簽約、簽約的對象是房產開發商或銷售公司，房產開發商和中介是否與女銷售和中介人員通謀，目前尚不確定。若雙方沒有串通，簽約主體房產開發商和銷售公司沒有虛構事實、隱瞞真相，則不屬于在簽訂、履行合同過程中虛構事實、隱瞞真相，而且房屋價格不存在虛高或溢價問題，被害人以市場價格獲得了對價房產的所有權，難以認定因受騙遭受損失。房產因市場行情變化、距離工作地點遠空置以及貸款等問題，帶來財產損失，是房產買賣時被害人有認識能力的事實。因此，從現有的情況來看，要認定女銷售和中介公司構成詐騙罪較為困難。

律璞玉表示，房屋開發商或銷售公司是否與女銷售和中介人員合謀，當前還不確定，有待相關部門調查認定。假設房屋開發商或銷售公司與女銷售和中介人員有通謀，則構成民事欺詐，可依法要求撤銷合同。假設雙方沒有通謀，房屋開發商或銷售公司為善意第三人，購房一方主張合同無效、要求撤銷合同恐怕較為困難。

湘潭大學法學院教授張永紅表示，該事件中，對于女銷售及其背后的中介公司的行為，若要認定需承擔刑責，其適用的罪名應該是詐騙罪。詐騙罪主要是指行騙人以非法占有為目的，使被害人產生錯誤認知，造成了財產損失。女銷售以談“戀愛”為誘餌，誘導男性買房，可以說買房的男性受到了一定的欺騙。但要構成詐騙罪，還要看受害人是否有財產損失。如果當時的買房是按市場價進行交易的，很難說受害人當時遭受了財產損失。倘若買房后，由于市場變化，房價下跌，買房一方的房產縮水，但這不是當時買房交易所帶來的財產損失。因此，在該事件中，若要認定構成詐騙罪，可能存在如何認定造成財產損失的難點。

張永紅表示，作為被欺騙的一方，買房的男性是否有權要求撤銷合同，主要看買房一方在簽訂合同時是否存在重大誤解，如受到欺騙對房屋的升值產生錯誤的認知、受到脅迫等，就可認定存在重大誤解，有權要求解除合同。買房一方可以先和開發商進行協商，若協商不成，可以走訴訟渠道解決。