又一只REIT迎“開門紅”，超九成REITs年內(nèi)收益為正

又一只REIT迎來“開門紅”，開盤便現(xiàn)“30CM”漲停。

2月27日，首日上市的匯添富九州通醫(yī)藥REIT上演“30CM”漲停秀，盤中漲停板一度打開，之后又再次封住。截至下午收盤，漲幅回落至28.22%。同日晚間，匯添富九州通醫(yī)藥REIT公告稱，為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2025年2月28日開市起停牌1小時。

此前2月26日，華夏金隅智造工場REIT同樣于上市首日開盤即迎來30%漲停的火爆局面。而2月17日上市的國泰君安濟南能源供熱REIT和1月24日上市的易方達華威市場REIT也同樣在上市首日漲停。

澎湃新聞記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2月27日，上市公募REITs已經(jīng)擴容至63只。年初至今，有58只REITs以正收益領(lǐng)漲，占比超九成。從項目屬性來看，漲幅居前的REITs主要以消費基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施為主。

年內(nèi)頻現(xiàn)REITs“漲停秀”

2月27日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT在上交所上市，集合競價階段即現(xiàn)30%漲停，觸及公募REITs首日上市的漲停上限。截至下午收盤，該基金報3.712元/份，漲幅為28.22%。成交額總額達9030.10萬元。

同日晚間，匯添富九州通醫(yī)藥REIT公告稱，隨著基金交易價格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2025年2月28日上交所開市起停牌1小時，并于當(dāng)日上午10時30分起復(fù)牌。

此前2月10日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT募集首日便“一日售罄”。

據(jù)該基金發(fā)布認購申請確認比例結(jié)果，公眾投資者有效認購申請確認比例為0.0839%。這就意味著，投資者認購1萬元僅能獲配8.39元，認購倍數(shù)高達1192倍，刷新此前國泰君安濟南能源供熱REIT創(chuàng)下的813.44倍的紀(jì)錄。

公開資料顯示，匯添富九州通醫(yī)藥REIT的原始權(quán)益人為九州通醫(yī)藥集團物流有限公司，基金管理人為匯添富基金，專項計劃管理人為匯添富資本管理有限公司。底層資產(chǎn)為位于武漢西大門交通要道東西湖區(qū)的武漢東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流項目，建筑面積合計約17.24萬平方米。2021年至2023年項目公司營業(yè)收入分別為8390.23萬元、9009.92萬元、9317.85萬元。

澎湃新聞記者注意到，REIT上市首日上演“30CM”漲停秀已并非首例。截至2月27日，年內(nèi)共5只公募REITs首發(fā)上市，其中4只產(chǎn)品開盤便觸及漲停。

此前2月26日，華夏金隅智造工場REIT在上交所發(fā)行，開盤同樣迎來30%漲停的火爆局面。因上漲幅度觸發(fā)當(dāng)日30%的漲幅限制，為了保護基金份額持有人的利益，華夏金隅智造工場REIT于2月27日上交所開市起停牌1小時，并于當(dāng)日上午10時30分起復(fù)牌。截至2月27日收盤，該基金收跌0.19%，報3.684元/份。

再往前看，2月17日上市的國泰君安濟南能源供熱REIT、1月24日上市的易方達華威市場REIT都在上市首日漲停。

上市公募REITs已經(jīng)擴容至63只

整體來看，2025年以來，公募REITs二級市場保持上漲勢頭。截至2月27日，上市公募REITs已經(jīng)擴容至63只，總市值則達到1797.68億元。

漲跌幅方面，年初至今，有58只REITs以正收益領(lǐng)漲，占比超九成。

從具體REITs產(chǎn)品來看，嘉實物美消費REIT以27.61%的年內(nèi)漲幅位居榜首，華夏大悅城商業(yè)REIT、華安百聯(lián)消費REIT的年內(nèi)漲幅也均超20%；中金印力消費REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、中金重慶兩江REIT、華泰南京建鄴REIT、華夏南京交通高速公路REIT、博時津開產(chǎn)園REIT、廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏金茂商業(yè)REIT的漲幅則均超15%。

從項目屬性來看，漲幅居前的REITs主要以消費基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施為主。

對于近期公募REITs持續(xù)強勢的原因，分析人士指出，在利率下行預(yù)期下，投資者對穩(wěn)定收益類資產(chǎn)的配置需求顯著提升。公募REITs因其強制分紅屬性，成為替代傳統(tǒng)債券的優(yōu)選工具。而REITs底層資產(chǎn)的稀缺性和運營穩(wěn)定性是市場關(guān)注的核心。與此同時，新發(fā)REITs認購倍數(shù)屢創(chuàng)新高，疊加流通盤較小，短期供需失衡易推高價格。

“盡管市場波動性較高，但保險、銀行理財?shù)葯C構(gòu)投資者仍是主力，其配置需求推動市場流動性溢價。同時，REITs將非流動性基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易份額，進一步釋放了流動性價值。”上述人士補充道。

政策層面也在持續(xù)釋放利好。此前2月7日，證監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，其中有兩條細則有關(guān)公募REITs，一是支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項目發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），促進盤活存量資產(chǎn)，支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化改造；二是支持符合條件的健康、養(yǎng)老等銀發(fā)經(jīng)濟企業(yè)股債融資，探索以養(yǎng)老設(shè)施等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券和REITs。

對此，博時基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄指出，“創(chuàng)新突破在新增資產(chǎn)類型和已有資產(chǎn)類型上均有可能實現(xiàn)?！?/p>

劉玄表示，新增資產(chǎn)類型方面，數(shù)據(jù)中心、智慧城市設(shè)施具備較高的成長性，契合數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展的需求；“養(yǎng)老社區(qū)+醫(yī)療配套”的資產(chǎn)組合在老齡化加快的環(huán)境下，具有較強的現(xiàn)金流穩(wěn)定性和政策支持力度。已有資產(chǎn)方面，能源資產(chǎn)正逐步與ESG投資需求結(jié)合，如光伏、風(fēng)電等綠色能源類資產(chǎn)或可研討引入碳收益分成機制的可能性。

談及后續(xù)基金公司布局REITs的主要發(fā)力方向，劉玄則認為，一是政策明確支持、租金相對穩(wěn)定且風(fēng)險較低的資產(chǎn)，如租賃住房、養(yǎng)老資產(chǎn)；二是符合雙碳目標(biāo)、長期現(xiàn)金流有較強支持的資產(chǎn)，如儲能、綠能。另外，如國際環(huán)境好轉(zhuǎn)，跨境離岸資產(chǎn)（如海外物流倉儲）或可拓寬資產(chǎn)類型；如消費復(fù)蘇趨勢增強，則消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs或?qū)⑹芤妗?/p>

2月17日，中國人壽發(fā)布公告稱，該公司首景投資及財信人壽擬與國壽置業(yè)、北京朗佳私募及創(chuàng)弛企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）訂立合伙協(xié)議，已成立北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），該合伙企業(yè)將聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資。此次合伙企業(yè)全體合伙人認繳出資總額為52.37億元。

對此，國信證券指出，公募REITs具有高分紅、收益風(fēng)險中等特點。險資加大對公募REITs的配置力度，既符合國家戰(zhàn)略導(dǎo)向又與自身追求長期穩(wěn)健投資收益的投資目標(biāo)相匹配。當(dāng)前，保險和券商資金為REITs流通盤的主要定價資金，增量險資入場將提升REITs市場穩(wěn)定性，增強市場活躍度，推動REITs市場的持續(xù)擴大和產(chǎn)品創(chuàng)新。

從資產(chǎn)配置角度，國信證券建議采取啞鈴策略配置公募REITs。一方面，可關(guān)注交通類、倉儲物流類、產(chǎn)業(yè)園類等相對凈值折價率高的資產(chǎn)，有望受益于估值修復(fù)的困境反轉(zhuǎn)邏輯；另一方面，在當(dāng)前經(jīng)濟弱復(fù)蘇背景下為獲得長期穩(wěn)定派息回報，可關(guān)注保障房、生態(tài)環(huán)保類等對經(jīng)濟周期敏感度低的品種。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管市場熱度高漲，但需警惕高溢價率與基本面脫節(jié)的風(fēng)險。例如，部分產(chǎn)品溢價率超50%，而分派率可能因價格上漲被稀釋。此外，退租、降租等底層資產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險仍可能沖擊長期收益。