住房交易全面降稅！能省多少錢？對房地產(chǎn)市場有哪些利好？

11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，相關(guān)稅收政策包括加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度；降低土地增值稅預(yù)征率下限；以及明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。

公告自2024年12月1日起執(zhí)行。2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報繳納的，符合本公告規(guī)定的可按公告執(zhí)行。

相關(guān)稅收調(diào)整前后變化

以下為澎湃新聞根據(jù)新政整理的政策要點：

變化一：全國范圍內(nèi)，購買家庭唯一及第二套住房，不超過140平方米的按1%繳納契稅

新政：契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

58安居客研究院院長張波指出，新政前，對于首套普通住宅契稅大致在1%-1.5%，非普通住宅則是3%，目前統(tǒng)一為140平方米及以下的按1%稅率征收，對于一二線城市來說，包括首套和改善，大量的需求都是集中在140平方米以下，契稅的大幅優(yōu)惠可以大大節(jié)省其買房支出，并且契稅不同于房貸，需要在購房時一次性繳付，減少契稅支出讓購房者的當(dāng)下感受更為直接和明顯。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，以上海為例，過去只有購買90平方米及以下的普通住房，契稅按1%征收。而現(xiàn)在購買140平方米以下的房子，無論是首套房還是二套住房，都可以按1%征收。對于購房者來說，其稅率可從原來最高的3%下調(diào)到1%。以500萬元的住房為例，契稅從原來的15萬元減少到5萬元。

變化二：購買140平方米以上住房，唯一住房減按1.5%、二套按2%稅率執(zhí)行

新政：對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

嚴躍進指出，140平方米以上的住房，可以通俗地約定為“豪宅項目”。對于一線城市來說，過去一般會列為非普通住宅，無論是首套還是二套，其稅率均為3%。如此對比，新政下，若是按首套房的名義認購，其稅率將從3%下降至1.5%，即1000萬元的房子，契稅從30萬元減少到15萬元。若是按二套房的名義認購，稅率將從3%下降至2%，契稅從30萬元減少到20萬元。其他城市在這個稅率方面則沒有變化。換句話說，大城市在買“豪宅”項目方面，和中小城市買頂豪的稅率是看齊了。

變化三：購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅

新政：北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

張波提到，降低交易稅費，利好換房人群這一點和此前市場預(yù)期相同。從賣方來看，新政前，普宅滿2年免征增值稅，非普宅滿2年按差額5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，雖然一線城市需要等普宅政策發(fā)布后才調(diào)整，但大概率也將保持同一節(jié)奏，超過2年免稅將更有利于改善人群入市，尤其是對原來非普宅更為利好。疊加目前交易過程中，個人所得稅減免的相關(guān)規(guī)定，換房的稅費成本將大大降低，甚至除了二手房交易的經(jīng)紀人傭金，大量住房都可以實現(xiàn)交易稅費不斷接近“零成本”。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，以北京為例，政策優(yōu)化前，滿兩年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價500萬元，購買時原值200萬元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬元。政策優(yōu)化后滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。

變化四：土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點

新政：土地增值稅方面，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。

與我國房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應(yīng)，土地增值稅實行預(yù)征制度。為充分發(fā)揮土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用，稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。 此次調(diào)整，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。

張波提到，土地增值稅層面目前下調(diào)的空間并不大，目前來看主要體現(xiàn)在預(yù)征層面的減少，這對于減少房企現(xiàn)金流壓力層面將起到一定作用。

陳文靜指出，近些年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，不少房地產(chǎn)項目的土地增值稅實際稅率已經(jīng)明顯降低，企業(yè)不少稅費資金處于多繳狀態(tài)，這部分資金如果不能及時退稅，將增加企業(yè)的資金壓力。本次將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點，有利于降低企業(yè)預(yù)征預(yù)繳的土地增值稅，降低企業(yè)資金壓力，對于當(dāng)前穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期也將帶來積極影響。