【社論】法拍房不該“入住難”

8月9日，最高人民檢察院發布消息，提示了當前個別司法拍賣房屋活動存在“雷區”，需要高度警惕并提前做好防范。最高檢特別指出了法拍房的幾個“坑”：競買人惡意串通、低價競買破壞司法拍賣秩序；虛構租賃關系妨礙拍賣以逃避債務；稅費數額不明確易引發爭議；涉案房屋騰退難影響買受人使用。

法拍房存在的問題應得到司法機關的重視，特別是法拍房“入住難”、原房主惡意以“長租合同”對抗買受人等棘手問題，更需要及時解決。在我國的網絡司法拍賣實施多年之后，應該及時總結經驗，在制度、流程的層面做出更完善的規范。

司法拍賣行為，實質上屬于公法行為的契約化，其兼具公私法雙重屬性，既是買受人花錢買房的民事行為，也是法院實施的司法執行程序。目前，法拍房的法律規范存在“一頭重，一頭輕”的現象，讓一些居心不良者鉆了空子，也較難保障買受人的權利。

“一頭重”是指，法拍房作為不動產，相關權利人的權益受到《民法典·物權編》的較為周全的保護；“一頭輕”是指，法拍房作為司法拍賣的標的，目前的規范主要還是《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》等司法文件，兩者的權益保護不夠均衡。

比如，《民法典·物權編》規定了“買賣不破租賃”原則，原本是為了保護租房者的權利，使之免受房屋產權變更的影響。結果，一些房主與他人惡意串通，通過倒簽合同、混合打款、虛假訴訟等手段，捏造虛假租賃關系，故意用“租賃期限10年以上”“租金一次性支付”等表面合法的手段，抗拒司法拍賣、抗拒合法的買受人入住。

此外，個別法院在執行生效判決當中，也有“本位主義”的傾向，只想解決掉手頭的執行案件、提升執結率，只想著完成法拍、拿到執行款，而沒有充分考慮到買受人的合法權益。此前，一些法院在司法拍賣時一度提出“不負責騰退房屋”，乃至不積極協助買受人辦理入住，把矛盾推給社會。這事實上也影響了人民法院的司法公信力，降低了社會對于司法拍賣的認可度。

這一次，最高人民檢察院作為最高法律監督機關，公布了相關案例，及時糾正了司法拍賣房屋中的一些問題，既是向參與司法拍賣的競拍人做出提示，希望其能在理性預算、知悉風險、了解規則的前提下參加競買，也是對目前法拍房的典型問題做出診斷，為系統性解決問題打下基礎。

法拍房本身是為了解決“執行難”，不能衍生成為新的社會問題，乃至形成“法拍房陷阱”。針對原房主通過惡意串通、以“長租”的名義抗拒法拍的問題，司法機關應該及時糾正、及時亮劍，為買受人“掃雷”，維護法拍房的信譽。特別是要考慮到，競拍法拍房是基于對人民司法的樸素信任，司法機關更應該做到實質性化解矛盾，既要解決“執行難”的問題，也要解決法拍房“入住難”問題。