32個市縣發布存量房“收儲”細則，定價、以需定購難題如何破解？

今年5月中旬以來，中央鼓勵各地政府組織地方國企，以合理價格收購部分已建未售的商品房，用作保障性住房。6月12日，中國人民銀行在山東省濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，支持地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售和租賃。6月20日，住房和城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房視頻會議，推動各城市和縣城有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

這項政策如何落地見效？收購定價如何確定？以需定購難題如何破解？

對此，多位專家在接受澎湃新聞采訪時認為，商品房“收儲”轉化為保障性住房有利于加快滿足工薪群體剛性住房需求，所以在堅持自主決策、各方自愿參與的原則上，摸清保障對象的需求是做好收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的前提。

針對收購如何定價的問題，專家認為，各地定價要按照劃撥土地成本和建安成本、加上不超過5%的利潤進行測算，做到公開透明，不能簡單地以其和商品房之間的比價來確定。

32個市縣已發布項目收購細則

收購已建成存量商品房用作保障性住房，即地方政府組織當地國企從開發商手里買房。這項政策被業內稱之為商品房“收儲”。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說，這一政策對加快滿足工薪群體剛性住房需求有重要意義。因為新建保障性住房項目從選址、設計、施工到交付，正常周期需要三到四年，推動符合條件的商品房直接轉換，可以加快滿足工薪收入群體居住需求。

其次，這一政策也可以很好地發揮防范和化解房地產風險的作用。將部分存量的商品房用作保障性住房，可以加快去庫存，助力房地產市場的健康發展。

再次，這一舉措可以減少資源的浪費。我國是一個人多地少的國家，土地資源極其寶貴，特別是大城市土地資源尤為緊缺，利用房地產市場庫存轉化為保障性住房，也是一種資源的有效利用。

“國家出臺政策推動各城市和縣城有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房的工作一舉多得。”全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強在接受澎湃新聞采訪時也表示，收購已建成存量商品房用作保障性住房，是加大保障性住房供給、消化存量商品房、防范化解房地產風險、穩定房地產市場的重要舉措之一，尤其是在商品房供大于求較嚴重的三四線城市，這項工作的意義更大。

當前，很多城市和縣城正按要求開展商品房“收儲”工作。7月29日，澎湃新聞獲悉，全國已有32個市縣發布了項目收購細則，其中16個市縣已經完成公告，正在與報名企業進行洽談。

各方自主決策、自愿參與

澎湃新聞梳理發現，已發布項目收購細則的城市大多數是三、四線城市，僅有少數如廣州（增城）、杭州（臨安）等一、二線城市在部分區域進行試點。這些城市發布的收儲細則里明確了收儲范圍、房源要求和收儲價格。

目前，保障性住房的政策支持范圍已經擴大到全國各城市和縣城。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，國家把保障性住房的政策支持范圍擴大到縣城，并將在鄉鎮工作的公共服務人員納入縣城住房保障范圍，讓他們在縣城里也能享受配售型保障性住房的政策，這對于基層職工群體非常有利，能夠實實在在幫基層職工群體實現“住有所居”，解決后顧之憂。

“不管房地產形勢如何，工薪人員還是有住房需求的，一些在鄉鎮工作的教師、醫生、民警等基本公共服務人員，無論是他們自己還是他們的子女可能都會想要在縣城生活……保障性住房的封閉運行，在某種意義上降低了購房人的市場風險。從各地出臺的回購政策看，回購的價格基本是以購買價格減折舊確定的。”樓建波說。

推動本輪商品房“收儲”落地見效的關鍵是什么？柴強認為，收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的一個突出特點，是堅持市場化運作。市縣根據本地區房地產市場情況，綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，自主決策、自愿參與。

“開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的市縣，要尊重住房保障對象、房地產開發企業、銀行業金融機構等各方主體意愿，由住房保障對象根據房源區位、品質、價格等，自主選擇是否參與配售或配租。”柴強說，商品房“收儲”要由房地產開發企業結合自身資金需求、收購價格等，自主決定是否出售商品房；由銀行業金融機構按照風險自擔、商業可持續的原則，自主決定是否提供貸款支持。特別是對不同所有制房地產開發企業做到一視同仁，不搞“強買強賣”。

準確摸清需求是以需定購的前提

專家也指出，準確摸清需求也是本輪商品房“收儲”順利推進的一個關鍵。

虞曉芬說：“收購過來的房源，要能及時地轉化成工薪群體的保障性住房，一方面要掌握保障對象的需求，比如戶型和區位的要求、可承受的價格等，做好這些工作對政府提出比較高的要求。另一方面不能盲目收儲，一定是基于需求分析，將以合理價格收購的房源能比較快地配售出去，不形成國企的庫存，這是順利推進收儲政策的關鍵點。”

柴強說，市縣應細致摸排本地區保障性住房需求底數和已建成存量商品房底數，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求，在此基礎上，明確收購安排。收購主體和房地產開發企業簽訂商品房收購協議前，應組織公開的認購，鎖定購買需求。

“摸清需求，不光是要摸清保障性住房需求底數和存量商品房庫存底數，還要摸清有符合收購要求的己建成存量商品住房，如區位、戶型、品質等要符合要求。”柴強補充說。

不能簡單地以與商品房之間的比價來確定收購價格

在政策推進過程中，定價問題也受到普遍關注。目前，多數城市發布的項目收購細則明確提到“以同地段的保障性住房重置價格作為參考上限”。保障性住房重置價格是指在特定地段上按照當前市場條件重新建造一套與現有住房相同或相似條件的住房所需的成本，通常包括劃撥土地成本、建安成本以及不超過5%的利潤空間。

對此，樓建波認為，目前各市縣發布的項目收購細則中明確提到，收購價格將以同地段的保障性住房重置價格作為參考上限。有的地方算出來的重置價格是商品房價格的50%，但這個不是定價依據，是一個結果。

柴強認為，按目前的定價規則，收購價格會與商品房價格形成比價，但不能簡單地以收購項目與商品房之間的比價來確定收購價格。這是因為保障性住房解決的是工薪群體住房困難問題，劃撥土地成本和建安成本、加上不超過5%的利潤的重置價格，充分考慮了工薪群體的承受能力，收購價格應按照這一規定科學合理測算，做到公開透明。

政策推進過程公開、公正、公平是關鍵

虞曉芬認為推進本輪收購政策順利實施的關鍵還在于，政府要做到公開、公正、公平，嚴格防止利益輸送，收購信息要及時向社會公開，讓愿意被政府收購房源的開發企業都有機會參與，選擇過程也要堅持公平公正的原則。

如何提高地方政府收儲的積極性？虞曉芬建議，由于當前地方政府的財政壓力較大，國家在融資方面是否可考慮再進一步降低利率，適當降低成本。地方政府要摸準配售型保障性住房的需求，只有在需求摸清的基礎上才能避免工作的盲目性，以及出現收購房源閑置的風險。另外，在操作層面，收購主體與開發企業簽訂收購協議前，可以通過已建立的輪候庫或潛在購房者信息庫，征集認購意向，這樣既能保證決策的精準性，也能更快鎖定購買群體。收儲規模，既考慮需求，又要結合政府的財力，首先從滿足最困難、最急需的那部分群體著手。

柴強則建議，要解決地方政府特別是收購主體的一些后顧之憂，建立健全相關機制，既規范收購過程中的行為，又保護收購主體及其人員，如建立健全收購價格合理確定機制，可探索收購價格按照上述規定先委托第三方專業的房地產價格評估機構進行獨立客觀公正評估，再組織有關專家進行評審，然后收購主體在此基礎上集體決策確定。