營收凈利雙降，貝殼找房吃不了“老本”了？

出品/壹覽商業(yè)

作者/李彥

編輯/木魚

貝殼找房2023年的回暖反彈并沒能延續(xù)到2024年。

5月23日，貝殼控股（下稱貝殼）公布了2024年Q1財(cái)報(bào)：

今年第一季度，貝殼凈收入164億元，同比下滑19.2%；經(jīng)營利潤僅有1185萬元，較之2023年同期的29.78億元大幅減少，凈利潤同比下跌84%，靠著利息收入撐到了4.32億元。

而就在兩個(gè)月前，貝殼的2023年報(bào)卻頗為亮眼：2023年，貝殼全年凈收入778億元，同比增長28.2%，經(jīng)調(diào)整凈利潤98億元，凈利潤58.9億元，扭轉(zhuǎn)了過去兩年（2021-2022）連虧的局面。

從整體市場來看，2023年，被許多人稱為房地產(chǎn)行業(yè)的“轉(zhuǎn)折年”。這一年，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)進(jìn)入了深度調(diào)整周期。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年房地產(chǎn)用地、開發(fā)投資、商品房銷售額均呈下降趨勢。

在這樣的背景下，“居住服務(wù)平臺第一股”貝殼卻一路高歌，除了存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長之外，家裝家居業(yè)務(wù)及其他新興業(yè)務(wù)均獲得兩位數(shù)大幅增長。

作為行業(yè)的下游服務(wù)商，貝殼憑借其獨(dú)有的商業(yè)模式，在2023年展現(xiàn)出了強(qiáng)大的賺錢能力。那么，行業(yè)下行背景之下，貝殼憑什么能賺到錢？去年能賺到的錢，今年又為什么賺不到了？貝殼找房，未來還能賺到錢嗎？

左暉建“理想國”、彭永東造路

如果說左暉創(chuàng)立的鏈家是一個(gè)傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖企業(yè)，那么其創(chuàng)立的貝殼找房就是一家房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)最完善的信息公司，也更像一個(gè)“理想國”。

貝殼能賺錢，靠的是握在手里的資源。這個(gè)資源指的是：房產(chǎn)資源、經(jīng)紀(jì)人資源、客戶資源。

房產(chǎn)資源，核心在“真房源”。據(jù)《南方周末》報(bào)道，早在2004年左右，左暉就說要用軟硬件系統(tǒng)把后臺數(shù)據(jù)集中起來，讓每一個(gè)中介能看到真實(shí)房源。在左暉看來，如果有強(qiáng)大的中后臺力量，中介就會成為一個(gè)受人尊敬的職業(yè)。

2012年，鏈家開始在全國推行“真房源”。左暉在微博曾發(fā)文解釋：鏈家怎么知道北京有五百多萬套存量房？就是“數(shù)出來的”，“堅(jiān)定去‘?dāng)?shù)’加上還不錯(cuò)的IT能力，就會讓我們知道北京16個(gè)區(qū)縣除了密懷平延和房門的一部分外，共有162個(gè)商圈9510個(gè)盤86427棟座65000余類戶型5185005套存量住宅。”

數(shù)出房源、核對真實(shí)房源，掌握了“真房源”這一核心資產(chǎn)，鏈家的野心也越來越大。

2015年起，鏈家開啟一系列并購，先后收購了成都伊誠、廣東德佑等多地房產(chǎn)中介，成功從北京走向了全國。

2018年，由聯(lián)合創(chuàng)始人彭永東負(fù)責(zé)的項(xiàng)目貝殼找房上線，手握多個(gè)房產(chǎn)中介商的鏈家，將所有的“真房源”數(shù)據(jù)導(dǎo)入了這一平臺，開始推行全行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施。

“真房源”與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，總是以一體的形式出現(xiàn)。于是，貝殼找房的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)模也逐步擴(kuò)大。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至今年第一季度，貝殼擁有44萬房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，其中，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量近40萬。

44萬房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與“真房源”體系，打破了房地產(chǎn)圈原有的開放商-建材供應(yīng)商-中介的鄙視鏈，以一種信息平臺的姿態(tài)，化“鏈”為“環(huán)”，打通了房源、中介、客源三端。

壹覽商業(yè)從多位房產(chǎn)中介處了解到，貝殼找房平臺的傭金分配分為房源方與客源方兩大板塊。其中房源方分為房源錄入方、房源維護(hù)人、房源實(shí)勘人、委托備案人、鑰匙管理人五大角色，具體來看，房源錄入方更多承擔(dān)最初開拓市場的角色，將分配到傭金的10%，房源維護(hù)人更多承擔(dān)銷售角色，能分配到傭金的20%，后三者則分別分配到3%、3%、5%。同一人可擔(dān)任多個(gè)角色，因此，房源方單人最高分配抽傭可達(dá)近40%。

客源方則包括客源推薦人、客源成交人、客源合作助攻人、客源首看人、交易顧問等五個(gè)角色，同一人可擔(dān)任多角色，各自分配剩余傭金。

在這背后，貝殼找房作為一個(gè)平臺，一頭賺開發(fā)商的預(yù)付傭金，幫其攬客，一頭賺中介們的平臺服務(wù)費(fèi)、加盟服務(wù)費(fèi)。

在此商業(yè)模式下，貝殼集團(tuán)市值一路攀升。

2021年5月20日，左暉去世，彼時(shí)，貝殼找房的市值超600億美元，超越了中國任何一個(gè)開發(fā)商。

彭永東接過了左暉這一棒。

如果說左暉創(chuàng)立了貝殼找房這一房產(chǎn)行業(yè)的“理想國”，彭永東必然是那位打地基、造路的關(guān)鍵人物。2010年，彭永東受左暉邀請加入鏈家，負(fù)責(zé)線上信息平臺“鏈家在線”業(yè)務(wù)。此后幾年，彭永東都穩(wěn)坐著貝殼“二把手”之位。2014年，彭永東牽頭開展貝殼這一項(xiàng)目，決心要做一個(gè)“中介行業(yè)的開放平臺。”此后，彭永東推行“預(yù)付傭”模式，以防開發(fā)商出險(xiǎn)帶來傭金“壞賬”風(fēng)險(xiǎn)。

正如上文所言，此后幾年，憑借對“真房源”體系的執(zhí)著追求，彭永東助力左暉做成并做大了鏈家以及貝殼找房。在左暉去世之后，彭永東更是發(fā)揮其“造路”的能力，不斷在為貝殼找房尋找新的增量。

2021年7月，貝殼宣布收購華東區(qū)域知名裝企圣都家裝，并在隨后提出“一體兩翼”布局戰(zhàn)略。“一體”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)線是左暉的遺產(chǎn)，整裝家居和惠居則是彭永東探索的“新路”。

2023年，彭永東又將這一戰(zhàn)略更新為“一體三翼”。把觸角向行業(yè)上游延伸，提供數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)的貝好家成為了新增的那一翼。據(jù)了解，貝好家的思路是輕度參與地產(chǎn)項(xiàng)目，讓項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)更符合客戶需要。

將目光拉回到當(dāng)下。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期下，彭永東的“一體三翼”，也正面臨挑戰(zhàn)。

“一體”承壓

彭永東的“一體三翼”，正是貝殼旗下的四大業(yè)務(wù)線：經(jīng)紀(jì)事業(yè)線、整裝事業(yè)線、惠居事業(yè)線、貝好家事業(yè)線。分別對應(yīng)：新房和二手房經(jīng)紀(jì)、家裝、租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)。

壹覽商業(yè)比對過去五季度貝殼找房整體營收情況與房地產(chǎn)行業(yè)大盤數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新房和二手房市場成交量的漲跌對貝殼找房的沖擊雖未動其根基，卻正在“溫水煮青蛙”。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，同比下降9.6%；全國商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，銷售額創(chuàng)2016年以來新低。同時(shí)，全國二手房網(wǎng)簽成交7.1億平方米，達(dá)到歷史峰值，同比增長42.6%。

2023年，貝殼找房GTV（總交易額）同比增長20.44%，達(dá)到了3.14萬億元，增長主要來自于二手房交易額，同比上漲28.64%至2.03萬億元，新房交易額僅增長6.65%。

從營收來看，貝殼找房收入增長28.2%至778億元，毛利增長57.25%至217億元。實(shí)現(xiàn)上市以來首次虧轉(zhuǎn)盈，凈利潤為58.9億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤暴漲244.64%至97.98億元。

從營收結(jié)構(gòu)來看，存量房與新房經(jīng)紀(jì)依舊是貝殼的營收大盤。與此同時(shí)，家裝家居業(yè)務(wù)等其他新興業(yè)務(wù)營收數(shù)據(jù)也在逐季提升。分拆各業(yè)務(wù)后，貝殼的營收凈利雙降的原因也更為清晰。

一方面，2023年二手房市場的火熱幫助貝殼大盤平穩(wěn)度過下行周期，但存量時(shí)代，新房供應(yīng)不跟上，二手房成交量的逐步下滑終會反饋到貝殼的財(cái)報(bào)上：存量房業(yè)務(wù)占總營收比例縮小，從2023年Q1的45.28%跌至2024年Q1的34.97%。

另一方面，新房的供應(yīng)量減少給貝殼業(yè)務(wù)帶來的影響更為直觀。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1—4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%。貝殼的新房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)營收從2023年Q1的84.04億同比減少41.49%至2024年Q1的49.17億，業(yè)務(wù)占總營收比例也從2023年Q1的41.44%跌至2024年Q1的30.02%。

與此同時(shí)，整個(gè)2023年，將營收大盤補(bǔ)穩(wěn)的卻是家裝家居等新興業(yè)務(wù)。2023年Q1，除存量房及新房經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)外的新興業(yè)務(wù)們占營收總比例僅13.28%，2024年Q1，該比例到達(dá)35.01%，增長近三倍。

2023全年，家裝家居業(yè)務(wù)及新興業(yè)務(wù)及其他交易總額逐季度攀升。直到2024年Q1，新興業(yè)務(wù)們停下了增長的腳步。

“三翼”羽翼未成

目前來看，貝殼找房的“三翼”雖然在營收占比中走高，卻仍羽翼未成，面對挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是貝殼商業(yè)版圖中最“重”的一塊業(yè)務(wù)，也是最新的一塊業(yè)務(wù)。目前還未產(chǎn)出任何實(shí)質(zhì)性的結(jié)果，難以判斷具體業(yè)務(wù)的布局進(jìn)展。然而，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的資金規(guī)模龐大，往往面臨周期長、風(fēng)險(xiǎn)高的挑戰(zhàn)。盡管貝殼聲稱擁有數(shù)百億元的現(xiàn)金及等價(jià)物，但面對如此巨量且持續(xù)性房產(chǎn)資金投入要求，顯然需要審時(shí)度勢的。

租賃業(yè)務(wù)在2024年Q1第一次披露了具體數(shù)據(jù)：單季度營收26.25億，接近存量房業(yè)務(wù)一半，同比增長達(dá)189.3%。截止至一季度末，貝殼省心租在管房源規(guī)模達(dá)到24萬套，而去年同期僅有9萬套，其中集中式長租公寓在管規(guī)模超過1.1萬套，去年同期為7000套。

從規(guī)模來看，租賃是貝殼當(dāng)下增速最快的一塊業(yè)務(wù)，卻也是外界爭議最大的一塊業(yè)務(wù)。快速的擴(kuò)張對貝殼找房的服務(wù)品質(zhì)也提出了更高的要求。壹覽商業(yè)發(fā)現(xiàn)，在黑貓投訴平臺，關(guān)于貝殼找房的投訴原因過半集中于租房問題。房源質(zhì)量差、中介不作為等成為了消費(fèi)者投訴的關(guān)鍵詞。顯然，在租房業(yè)務(wù)上，貝殼找房的“質(zhì)”還未跟上“量”的提升。

從目前來看，家居裝修業(yè)務(wù)是三者中走的最穩(wěn)的一“翼”。2024年Q1，家裝業(yè)務(wù)合同額達(dá)到33.9億元，同比增長26%，收入規(guī)模達(dá)到了24.1億元，同比增長71%。

公開資料顯示，2017年，早在鏈家還未升級到貝殼的時(shí)期，鏈家就已經(jīng)約談了許多裝企來了解家裝行業(yè)的生態(tài)邏輯。此后幾年，鏈家先后通過投資及合作的形式，試水過套餐型整裝、獨(dú)立設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)和半包施工業(yè)務(wù)。升級為貝殼之后，貝殼又收購了圣都家裝、愛空間，并在成都設(shè)立了“貝殼美家”建材家居館。

在壹覽商業(yè)看來，貝殼的家居家裝業(yè)務(wù)，較房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及房產(chǎn)租賃相比，差的一環(huán)是：統(tǒng)一以及規(guī)模化的管理。貝殼自營的被窩整裝，與其收購的圣都及愛空間，分別具有獨(dú)立的服務(wù)管控體系，想要統(tǒng)一規(guī)范還需要時(shí)間。

最后

母庸置疑的是，手握最多真房源的貝殼找房，在左暉時(shí)代就打下了很好的底子，彭永東也抓住了行業(yè)上行階段的紅利，做大基本盤，發(fā)展新業(yè)務(wù)，使貝殼的老底足夠支撐其穿越周期。

但同時(shí)，貝殼也不能再過“吃老本”的日子了。

一方面，包括深圳、北京、杭州在內(nèi)的城市近年來逐步推出了自己的官方二手房交易信息平臺，一定程度擠壓了中介的生存空間。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期還未觸底，未來給貝殼主營業(yè)務(wù)帶來的影響仍是未知數(shù)。

正因此，貝殼新業(yè)務(wù)的發(fā)展愈發(fā)成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

無論是房地產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)租賃又或是家居裝修，都屬于貝殼原有業(yè)務(wù)的上下游范疇，也都曾只是左暉“理想國”中的一磚一瓦。如今，新興業(yè)務(wù)在貝殼商業(yè)版圖中的占比逐步提升，彭永東將這一磚一瓦逐建變成了地基。只是這地基是否扎實(shí)，還需更多時(shí)間驗(yàn)證。