法治課｜退租時房屋定損誰說了算？如何區分自然損耗和人為損壞

4月3日，江西上饒玉山縣通報了對“提燈定損”事件的處理結果。

通報顯示，涉事房東因先前拿磚塊砸人的行為，被處以行政拘留并罰款，房東此前列出的“萬元賠償清單”，存在檢查方式有悖常理、賠償要求不合理等問題，其向租戶索賠的“賠償金”也已退還租戶。

通報還稱，涉事房屋存在違建情形，相關部門將依法依規進行處置，對履職不到位的工作人員將嚴肅追責問責。

一個看起來不大的租房糾紛，為何能掀起輿論的巨浪？不少網友認為，“提燈定損”戳中了租房者的痛點，也在一定程度上說明現下房屋租賃市場定紛止爭缺乏有效權威的依據和手段。

很多年輕人都有租房的經歷，一些房東挖空心思、想盡辦法克扣押金，成了很多人的心理陰影。租房過程中，房屋損耗如何確定？房東和租客各應在何種程度上承擔責任？租房合同又該注意哪些細節避免事后的糾紛？為此，澎湃新聞采訪了多位業內人士，對此事進行探討。

“提燈定損”為何引發眾怒

租住在江西省上饒市玉山縣一處自建房的一名租客日前發布視頻稱，退租時遭遇房東拿探照燈逐寸檢查。房東在墻壁、床櫥柜、門框、板凳等位置逐一貼上黃色標志，之后，列出清單詳細計算了需要支付的“損傷補償”，最后還有一筆2000元的“其他損傷補償費”，合計10884.95元。

此事引發關注后，玉山縣冰溪街道通報稱，2023年9月5日，租戶陳某為小孩就學方便，與東門村城東安置區居民郭某某簽訂了租房合同，并與吳某某合租。9月27日，陳某與吳某某到東門村委會反映，因小孩上下樓吵鬧問題與郭某某引發矛盾，表示要退租，但郭某某以家具遭受損壞為由，不予退租金和押金。

村委會介入調解后了解到，租房期間，因小孩玩鬧致使郭某某家墻角、扶梯、柜門等受損，雙方就賠償事宜意見不一產生糾紛，期間郭某某對出租房進行了檢查，并列出10884.95元的賠償單，租戶未認可該賠償單，后村委會組織雙方多次協商，于10月8日達成協議，由陳某、吳某某各支付郭某某2000元賠償款，并當場簽訂協議書，陳某、吳某某當即退租，陳某搬至附近租住。

通報稱，此后陳某、郭某某雙方再次因口角糾紛，矛盾繼續升級，陳某遂在抖音平臺陸續發布有關視頻引起關注。

4月3日，玉山縣聯合調查組發布的調查結論稱，郭某林在出租自建房過程中，與陳某因日常瑣事、物品受損等問題多次發生糾紛，并列出“萬元賠償清單”，存在檢查方式有悖常理、賠償要求不合理等問題。經教育，郭某林現已退還“賠償金”。

陳忠善是一名租房的北漂，曾經多次租房。他接受澎湃新聞采訪時表示，“提燈定損”事件直擊了很多租房者的痛點。很多租房者在退租的時候，或多或少都會遇到押金被扣等困擾。

該事件中，他印象最深的第一個詞是“損傷補償”。他認為，這個詞沒有一個非常明確的衡量標準，解釋權往往在房東那里。退租的時候，比如說桌子上或者說墻面上有輕微的一道劃痕，房東比較好商量的話，說是“自然磨損”，計較起來又可以說是“人為損壞”。

另一位長期租房的年輕人岳鵬（化名）也向澎湃新聞表達了相似情緒。“視頻中房東拿著探照燈檢查家具的樣子，感覺像勘察案發現場，這種細致的程度，我覺得可以跟法醫相‘媲美’了。從桌椅板凳到門窗馬桶，還有房屋的外立面，有一點點破損，他就貼上膠布，然后感覺動作是輕車熟路的。”他說。

岳鵬說：“看完視頻特別生氣，每一個在異地打拼的普通人都有可能遇到類似的情況，帶來的那種刺痛感和窒息的感覺，引發了共鳴和眾怒。”

上海觀君律師事務所合伙人、律師戴海龍接受澎湃新聞采訪時則表示，“本身每個月的租金才那么點，而索賠的金額如此之大，遠超出我們正常人一般的認知，在大眾心理上就產生了巨大反響。”

退租時如何對房屋定損

資深監理師陸曉峰長期在上海從事精裝房驗房等工作。“工作這么多年，還沒遇到‘提燈定損’的情況，這個房東確實有點過了。”接受澎湃新聞采訪時，陸曉峰直言。

他說，視頻中房東所用的燈是專業從事驗房的工具設備。這種燈一般是在監理行業中才能用到的工具，在驗收時通過探照燈的強光照射，可以檢查墻面有無瑕疵、是否平整、有沒有打磨到位、油漆涂料有沒有明顯漏刷等，都能暴露出來。

陸曉峰認為，房東用的設備雖然是專業的，動作手法卻并不專業，這種做法屬于“雞蛋里面挑骨頭”，故意要找租客問題。從監理師的角度來看，所列出的賠償清單并不合理，里面很多可能是自然損耗，不可能按照全新精裝房交付標準去探討。

在租賃關系中，承租人和租客之間對于房屋損耗的責任如何劃分認定呢？

戴海龍律師表示，《民法典》第710條明確了承租人按約定使用租賃物的免責義務，即：“承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。”

戴海龍介紹，損耗和損壞、損毀是有明確的區別的，損耗一般是說在正常的使用條件下，產生了一些自然的損耗，或者說一些性能的下降。“比如說這個椅子、沙發被坐壞了，電視老化了，當然這個租期是比較長的情況下，常常是在3年甚至5年更長的時間內導致的損壞，這不是由于使用不當，或者是由于其他的惡意的、非正常的因素而造成的嚴重損耗，租客是不需要去賠償的。”

“租金里面已經包含了租賃物因為正常的使用而導致自然損耗的成本，這個是民法典第710條給我們直接傳達的一個信息。”戴海龍說，東西因為正常損耗壞了，房東還要幫忙去修，不修會影響租客的使用，也會損害租客的權益。

《民法典》第711條明確了租賃人未按約定使用租賃物的責任，即：“承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。”

戴海龍說，該條款中的“未按照約定使用”，意思是租賃物本來該干這個事，租客拿它去干其他事，比如說拿電飯煲當空氣炸鍋用，往電視上放一杯咖啡，咖啡杯倒了導致電視短路或者說損壞，這類的損失、損耗就應該賠償了。

他說，什么情況下應該賠，什么樣的情況下不該賠，這是由裁判者去衡量的，并不是由房東“一言堂”決定的。雙方協商不成的情況下，甚至通過調解機構都無法解決的情況下，最后只能到法院去讓法官來裁定了。

對于租房糾紛，如何事前防范和事后維權

陳忠善表示，在退租的時候，租客們是弱勢群體，因為押金是在房東或者中介的手里，這時他們對于“自然損耗”的定義有最終解釋權。他認為，對于退房時扣押金，大多數的租房者的心態是：房東扣幾百塊還是能接受的，只要不倒貼錢。

“如果說真的鬧到退租的時候克扣租金導致矛盾激化，我覺得更多的是需要一種社會公德的制約，很難說我再去請個律師，然后再跟他打上一場官司，其實對于我們打工者來講，既耗心力，又費財力。”陳忠善說。

針對此次“提燈定損”事件，他認為，大家在租房之前一定要觀察下房東的人品或者說中介的人品，深入研究合同里面相關的條文條款，把“丑話說在前面”。這件事一方面對廣大房東提個醒，做事不能太過，同時也是對租客提醒，平常也要愛護好房內的設施，在退租的時候可能會少一些糾紛和口舌之爭。

戴海龍說，房屋租賃關鍵在于合同，這是雙方法律關系的起始源頭。他建議，租客在簽合同之前，應該仔細閱讀合同的條款，要特別關注租金、違約金、押金等內容，要確保自己的權益能夠得到保障。你要了解到自己的權利，更需要注意到自己的義務，違反了哪些義務你可能承擔不利的后果。如果合同是比較模糊的，甚至有的事項沒有約定，雙方可以再次協商重新補充。合同中沒有約定的或者約定不明確的條款，這是需要關注的重點。同時要非常注意合同的有效性，很多的租賃糾紛就是不注意時效性引起的。

戴海龍表示，目前并不提倡通過訴訟來解決這種房屋租賃合同的糾紛。因為這類糾紛大多數金額比較小，走法院程序費時費力，所以一般建議找第三方的調解機構，可以有效解決金額比較小又耗時耗力的租賃糾紛。