雄安新區住房制度觀察：現房銷售、租售同權、合理定價

今年的政府工作報告提出，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。河北雄安新區重點圍繞北京非首都功能疏解人群住房需求，按照“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的要求，建立“以需定供、房地聯動、分類保障、職住平衡”的新型住房制度。一年來，通過推行現房銷售、租售同權、合理定價等政策，有效破解當前住房市場中存在的一些現實問題，獲得社會各界認同。

現房銷售保交樓

由于資金鏈斷裂、土地糾紛、開發建設單位經營出問題等原因，有的城市樓盤出現停工現象，讓購房人群利益受損。

住房和城鄉建設部部長倪虹在今年兩會上提出，要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售。

雄安新區出臺政策建立多元化住房供給體系，包括商品住房、共有產權住房、機構租賃住房和保障性租賃住房四類住房。其中，商品住房和共有產權住房為銷售型住房，機構租賃住房和保障性租賃住房為租賃型住房。

銷售型住房對象為北京非首都功能疏解單位人員，具體包括符合疏解政策、新區產業發展定位、新區產業準入鼓勵類目錄的疏解單位員工，以及為實施新區規劃建設管理和服務、完善城市功能、提升疏解承載能力而設立的配套服務單位在新區工作的在編人員、與企業簽訂正式勞動合同的人員和引進人才。

雄安新區住房管理中心相關負責人說，新區新建片區住房項目取消預售，實行現房銷售、精裝交付，實現“所見即所得、交房即交證”。目前在售市場化住房項目5個，達到精裝入住標準，在建市場化住房項目10個，均不能預售。同時，雄安新區居住片區建設項目一般比產業項目提前半年以上交付，方便人們根據工作情況提前選擇。

中鐵建雄安城市建設有限公司設計管理部工作人員王明東說，買新房一般都擔心爛尾，但在雄安新區購房，所有戶型直接去樓里看現房，不僅不擔心爛尾，還可以看到小區實景環境、房間真實大小、不同樓層采光情況等。他2023年選購了心儀的住房，添置了一些家具，前段時間已入住。

河北大學經濟學院教授張玉梅說，實行現房銷售，一方面可以有效避免住宅爛尾情況，另一方面可以倒逼開發企業更加尊重市場供求規律，建設購房群體喜歡的住宅。

中交集團的一位工作人員稱，現房銷售，所見即所得，方便了人們購買。位于雄安新區啟動區的中交啟園住宅項目2023年12月30日開盤，306套商品住房當日售罄，522套共有產權住房售出比例超過80%。

租售同權保公共服務

今年的政府工作報告提出，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

據介紹，雄安新區在教育等公共服務領域，租房者與購房者租售同權。部分受訪人員認為，以下幾個做法讓租售同權落到實處：

——租賃住房房源充足、位置分布合理。雄安新區設立之初就將“產城融合、職住平衡”理念貫穿規劃建設全過程，優化職住空間布局，堅持建一片、成一片，同步配套商業服務及教育、醫療、交通等公共服務設施，建設“城市-組團-社區”三級公共服務設施體系，打造15分鐘社區生活圈。

雄安新區住房管理中心相關負責人稱，在雄安新建片區，市場化住房項目按不低于30%比例配置只租不售的租賃住房，確保在人口流入的重點區域始終保有一定規模的租賃住房。租賃住房和商品住房同設計、同建設、同品質、同交付，共享小區環境和公服配套，力爭以高質量供給引領新需求，實現住房租賃良性循環。

——打造統一平臺，規范租房價格。雄安新區打造住房租賃信息化服務平臺，整合市場主體備案、房源發布、交易撮合、網簽備案等功能，實現租賃業務的一網通管、一網通辦，目前可用于積分落戶、子女入學、提取住房公積金支付房租等事項。同時，雄安新區有關部門定期開展住房租賃市場調查，公布租金參考價和租房指南。

——明確租房享受教育政策方案。雄安新區樹立“長租即長住、長住即安家”住房理念，相關部門規定，承租人可憑備案租賃合同為子女辦理入學手續。2023年有1400余戶家庭通過租房方式報名雄安新建片區學校。

——建立穩定長期租賃關系。雄安新區通過提高住房租賃市場機構化、專業化、規模化水平，穩定租賃關系和租金水平，鼓勵長期租賃行為，讓群眾安心租房。

記者了解到，配建一定比例只租不售的住宅也被開發建設單位接受。部分受訪人員稱，開發企業可以“長租”給第三方公司，快速收回成本，如建行旗下一家企業目前租賃1000余套房子，10年租賃期，建設人才公寓，目前入住率超過80%。另外，新區相關部門正在研究更多租賃住房的配套支持政策，推動住房租賃市場健康發展。

雄安新區住房管理中心負責人說，房子是很多城市家庭最主要的家庭資產，租售同權正在改變人們生活理念，通過租賃解決住房需求正在成為越來越多人的選擇。

合理定價保品質

住房和城鄉建設部部長倪虹提出，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，也就是說從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。抓手就是指導各地編制好住房發展規劃。

記者了解到，雄安新區不搞大規模商業房地產開發，不搞土地財政，堅持計劃和市場相結合，合理把控土地、住房供應節奏和規模，以“成本＋稅費＋合理利潤”測算備案價格。這樣的定價模式能夠實現房價和地價聯動，防止住房價格大起大落，保持在合理區間，還有利于實現住房質價相符。

雄安宣武醫院工作人員石云峰說，2023年底，她購買了一套啟動區華序府140多平方米的房子，步行10分鐘即可到單位，周邊圖書館、體育館、公園一應俱全。她認為在新區買房不用急，價格平穩，又能根據工作地點合理選擇。

在確保價格合理、住有所居的基礎上，雄安新區實行精準保障。例如新區對符合條件的人群，可購買一套商品住房或共有產權住房，并限定上市條件，商品住房自辦理不動產登記滿5年后，可按規定上市交易；購買共有產權住房后在新區連續工作滿5年，可一次性購買政府持有的剩余產權，取得全部產權滿5年后可上市交易。政府產權份額的購買價格免除5年利息，增強對疏解人員和各類人才的吸引力。

住房和城鄉建設部部長倪虹提出，住房發展，歸根到底，還是要讓人民群眾住上好房子。不同面積、不同價位都有不同的好房子。將引導建筑師精心設計好戶型，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，能夠多行業跨界協同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子。

合理定價有利于促進開發建設單位在產品升級方面下功夫。一些專家指出，過去一些城市的房子往往以好地段為噱頭進行銷售，開發建設單位沒有把足夠精力放在樓房品質上。而在雄安新區，由于利潤有保障、有約束，開發建設單位為提升產品吸引力，在建設時會推動新技術、新產品廣泛應用，有利于形成高品質住宅群。

（原題為《現房銷售 租售同權 合理定價——京津冀協同發展背景下的雄安新區住房制度觀察》）