早已叫停的“類住宅”在上海死灰復燃，看似骨折價稅費成本高

南京西路核心商圈，高樓大平層，拎包入住豪華裝修，房價6萬出頭，這樣的樓盤你心動了嗎？

最近，上海的房產市場上再度出現了不少在售的類住宅項目。類住宅所用土地，并非住宅用地，而是使用權為40或50年的商辦、工業用地。早在2017年前后，上海曾針對類住宅開展過清理整頓，強制暫停類住宅項目140余個。那么眼下，到底是政策松綁了，還是開發商“暗度陳倉”？購買類住宅項目的個人，可能會面臨哪些潛在的法律風險呢？

銷售帶著記者來到了江寧路和一大廈的22樓，賣力地推薦起了這里200來平的大戶型，“最大的兩套已經賣掉了，我們現在單價目前掛牌是六萬四每平米，總價是1258萬元。”

周邊的二手房價格約在15萬-20萬元/平方米，為何這個盤卻只要6.4萬元/平方米的“骨折價”呢？據了解，和一大廈是商住綜合體，樓內確實有部分70年產權的住宅，而銷售介紹的這些，則是由辦公用房改建而來。

銷售稱，商辦項目在防火和設施的配備上，與住宅項目不同，且不能落戶，用的是商用水電，單價是民用的2倍左右。這類房子，前幾年就曾一度流行過，當時開發商們宣傳它們是類住宅，實際是將商業、辦公項目，進行住宅化的設計改建后，對外以公寓名義進行銷售。

但早在2017年，上海就曾發布過意見，這類項目擾亂房地產秩序、嚴重影響公共安全，要求進行全面清理整頓。然而近段時間來，類似的樓盤宣傳，卻又卷土重來。曹楊路上的純寫字樓綠地科創大廈，還有附近的中聯大廈里，都藏著被命名的類住宅項目。便宜且不限購，就是他們的賣點。

“我們單價是5萬到6萬元，現在周邊的住宅是10萬到13萬元，89平的房估計這個月就賣完了。”項目駐場銷售說，“都是通燃氣的，之前已經賣掉一些，全部已經交付了。”

這類項目一般都會要求首付八成，走二手房的交易流程，銷售還會表示可以幫忙做低價格。 

“合同價我們是按每平方米兩萬三來做低的，剩下的337萬元裝修的服務費，這個部分是不用交契稅的。”銷售說，“合同價都做低，契稅的話就交合同價的3%。”

為了打消客戶的擔心，中介還反復表示，“類住宅”早就不受限制了。“這個政策早就取消了，而且現在政府是支持它的。”房產中介告訴記者。

但當記者向屬地主管部門進行求證時，得到的答復均是：商辦項目商業屬性的紅線不可逾越。

普陀區房管局工作人員表示：“不存在類住宅這個項目的，只有辦公、商業或者住宅。”

靜安區房管局工作人員表示：“這個樓本身不是住宅樓，按照規劃用途來講是不能作為居住使用的，買的時候也要注意下其他方面的風險。”

上海市住建委早在2019年就明確過，對開發企業在銷售中存在誤導行為的，可依法予以查處，處罰信息記入誠信檔案。情節嚴重的，采取限制違法項目開發單位參與土地招標、拍賣，金融機構不對其發放新貸款等措施。完成清理整頓的項目，還要實行“名單制”后續管理。

“政策上肯定沒有松動。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，“因為這些房子本身沒有在前期土地規劃中涉及住宅的概念，就比如消防等設計跟傳統住宅小區肯定是不一樣。”

在業內人士看來，類住宅死灰復燃的背后，是商辦項目面臨較大的去庫存和回籠資金的壓力。今年上半年統計數據顯示，上海寫字樓的空置率為18.6%，商辦項目有空置，而各種運營成本卻還在上漲。商改住，就成了“救命稻草”。

但值得注意的是，雖然名為“類住宅”，但本質上是商辦物業，相比普通住宅，稅費成本高出很多。這體現在兩個大頭上，一是轉手交易時必須繳納的增值稅和個人所得稅，最高可達40%；二是每年必須繳納的房產稅，普通住宅的稅率可能為千分之一，而商辦物業可能高達百分之一點二，是前者的12倍。

以一套200平、1000萬的類住宅為例，在不做低房價避稅的前提下，交易時可能要繳稅多達400萬元，每年還要繳房產稅12萬元，另外商辦物業的收費標準普遍高于普通住宅，市中心甲級寫字樓的物業費標準在每平方米15元左右，每年的物業費約在3萬6千元，更別提商用的水電煤等日常開銷費用。

“在后續入住時，它的消防、水電煤，其實和住宅是不同的，購買后除了在面臨后續轉讓中的稅費風險之外、還會面臨對外出租時的運營、經營、消防安全等其他風險。”北京大成(上海)律師事務所合伙人孟希說。

（原標題為：《警惕！早已叫停的類住宅在上海死灰復燃 看似骨折價 買進全是坑！》）