住房稅收新優(yōu)惠？一直都給！

近日，國家稅務總局發(fā)布了《支持協(xié)調發(fā)展稅費優(yōu)惠政策指引》（以下簡稱《指引》），梳理匯總了216項稅收優(yōu)惠政策，包括支持區(qū)域協(xié)同發(fā)展、支持城鄉(xiāng)一體發(fā)展、支持兩個文明平衡發(fā)展、支持經(jīng)濟社會統(tǒng)籌發(fā)展四大類。其中，在“支持消費提振信心稅費優(yōu)惠”中列舉了19項與住房相關的稅收優(yōu)惠，被不明真相的熱心群眾誤以為出臺了一系列新的住房稅收優(yōu)惠，引發(fā)熱議。事實上，針對住房的這些稅收優(yōu)惠一直都在，從未缺位。

《指引》梳理匯總的住房稅收優(yōu)惠主要包括兩大類：買賣住房的稅收優(yōu)惠和出租住房的稅收優(yōu)惠，涉及稅種包括增值稅、個人所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和印花稅。

個人買賣住房的稅收優(yōu)惠

個人賣房，在理論上涉及增值稅、土地增值稅、個人所得稅和印花稅。

從增值稅來看，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照 5%的征收率全額繳納增值稅；而在北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)將購買2年以上的住房對外銷售的，免征增值稅。這一政策優(yōu)惠的導向非常明確——房住不炒，鼓勵長期持有住房居住，不鼓勵短期炒房。考慮到北上廣深四大一線城市調控房價的需要，購買2年以上的住房對外銷售，要區(qū)分是否“普通住房”，對銷售普通住房免稅；而對銷售非普通住房，則以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照 5%的征收率征稅。

在土地增值稅方面，通常要對銷售房地產的增值額按30%-60%征稅，但對個人銷售住房免征。

在個人所得稅方面，銷售住房理論上要按照財產轉讓所得征收20%的個人所得稅，現(xiàn)實征管中通常按照售價的1%核定征收，即1000萬的房子交10萬元的個人所得稅。為鼓勵長期持有、打擊炒房、降低稅負，對個人轉讓自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅。2022年，為滿足居民住房改善需求，對居民換購住房退還個人所得稅。即2022年10月1日至2023年12月31日對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

買賣住房的過程中，還會涉及房產的產權轉移書據(jù)0.5‰的印花稅，同樣給予了免稅的優(yōu)惠。

而在個人買房環(huán)節(jié)，除了上述已提及的印花稅免稅優(yōu)惠外，主要涉及的稅種是契稅。契稅的法定稅率為3%-5%，具體適用稅率由各地確定，多數(shù)為3%，少數(shù)為4%。而在現(xiàn)實中，對個人購買住房給予減征優(yōu)惠。購買家庭唯一住房，90平方米及以下的優(yōu)惠稅率為1%，90平方米以上的優(yōu)惠稅率為1.5%；購買家庭第二套改善性住房，除北上廣深以外的地區(qū)，90平方米及以下的優(yōu)惠稅率為1%，90平方米以上的優(yōu)惠稅率為2%；在北上廣深，購買家庭第二套改善性住房沒有契稅優(yōu)惠。

此外，對因房屋被征收而取得改造安置住房減免契稅，對個人購買保障性的住房減免契稅，比如城鎮(zhèn)職工第一次購買公有住房免征契稅，個人購買經(jīng)濟適用房減半征收契稅，購買安置住房減征契稅。

出租住房的稅收優(yōu)惠

個人出租住房，主要涉及增值稅、個人所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。

在增值稅方面，對個人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計算納稅。與此同時，為優(yōu)化住房租賃市場供給，鼓勵長租公寓規(guī)模化、規(guī)范化發(fā)展，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，允許選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算納稅，相對于一般計稅方法下9%的稅率，有助于降低稅負；住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，也按照5%的征收率減按1.5%計算納稅。

在個人所得稅方面，出租房產法定稅率20%，對個人出租住房減按10%征稅。

在房產稅方面，出租房產法定稅率12%，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%征稅。與此同時，同樣為了促進住房租賃市場發(fā)展，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，也減按4%的稅率征收房產稅。

在減征房產稅的同時，對個人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

在印花稅方面，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同免稅。

綜上，針對住房的稅收優(yōu)惠我們一直都有，并非今年的新政，只是最近的梳理匯總，方便納稅人了解享受。話說回來，針對住房最大的稅收優(yōu)惠，其實是1986年被寫到《中華人民共和國房產稅暫行條例》中的“個人所有非營業(yè)用的房產”免稅。而這也正是2011年上海和重慶房產稅試點的基礎和前提。至于一直“難產”的房地一體的“房地產稅”，從立法和改革時機來看，還需要充分論證、穩(wěn)妥推進。

（作者葛玉御為上海國家會計學院應用經(jīng)濟系主任，副教授）