自如是如何賺錢的

僅僅7個月后，自如被推向風口浪尖。

時任我愛我家的副總裁胡景暉稱，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為擴大規模，以高于正常價格的20%到40%爭搶房源，破壞了房屋租賃市場。更在其后的媒體發布會上稱，“我的另一大罪狀是說長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害，這個一點也沒錯。”

一瞬間，輿論嘩然，而被質疑最多的是自如發行的ABS。

租金變貸款

正值租房旺季，房租上漲，一些自如租客選擇了自如分期的方式來支付房租，減輕房租壓力。以月租3000元為例，選擇自如分期的租客，需承擔6.27%的租房手續費率，享受年服務費7折優惠，首付款較少，這一業務的背后會有哪些秘密？

選擇自如分期的租客，在簽訂《租房合同》的同時，還需要簽訂一份《貸款合同》。《貸款合同》中明確標明：“本合同項下貸款期限為11個月。貸款起始日以貸款本金劃離乙方賬戶之日為準，甲方同意乙方委托第三方支付機構/銀行以資金代付的方式將本合同項下的貸款本金數額于貸款之日起從乙方賬戶受托支付至房屋資產管理人的指定賬戶。”

換句話說，選擇自如分期的租客貸款一年租金，并將租金一次性付給自如。

自如如何通過ABS賺錢

2017年8月15日，自如發行了國內首單租房市場消費分期類ABS——“中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃“，該單ABS產品由中信證券擔任計劃管理人及承銷機構，期限兩年，首期發行規模5億元，本專項計劃優先級票面利率5.39%。

2017年7月，證監會、住建部等九部委剛剛在《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中指出，“加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持并推動發展房地產投資信托基金（REITs）”。

在市場上發行的自如ABS產品未受到太多質疑，從資本市場的運行來看，自如的模式也并無不妥。

ABS是資本市場常見的融資手段，簡單來講，將未來獲得的收益，通過某種方式，現在取出來。根據ABS流程來看，自如通過旗下金融公司放貸給租戶，租戶與自如形成債權債務關系，自如將債權打包注入給SPV，SPV發行證券募資，自如從SPV獲得所募資金，補充旗下金融公司繼續放貸。由于租金是一種被認為是比較安全穩定的支出，因此該類ABS的回報率和安全性得到一定保證。

同時，該ABS經過權威評級，有自如本身對投資者進行兜底，同時減緩租戶交房租壓力，并能滿足房東需求，看起來是多贏的舉措。

截止到2018年8月，自如已發放價值超10億的資產證券。長租公寓品牌中，發放ABS的也不單是自如一家。

既然看起來是多贏的舉措，那為什么會出現眾多質疑？

不妨先來看看自如主要的盈利方式。

如果自如不是行業領先的租房平臺，恐怕不會背負輿論壓力。自如發放ABS，以租房分期消費貸款為底層資產，其發行模式為框架式，該模式除了一次核準，多次發行的特點外，另一特點是在未來一定期限內，有充足基礎資產來支持儲架的規模。

簡單講，需要不斷擴大底層資產規模。再通俗點說，即不斷擴充房源。自如借助ABS融資，形成資金池，拿投資者的錢跑馬圈地，擴充房源。實際上，在每個垂直領域，無論是百團大戰的美團，還是滴滴Uber之爭，資本總在上演同樣的故事，搶奪市場，獲得定價權，行業洗牌，出現獨角獸。

而在長租市場，房東成為爭奪的對象，簡單粗暴的方式即為自如用高價搶奪房源。

同時，自如發行ABS的成本相對較高。據搜狐報道，目前行業內ABS平均利率在5%-6%之間，自如ABS利率相對較高，加上中信證券增信、托管及承銷的費用，最終自如付出的利率估計接近10%。

7月份數據顯示，全國城市住宅租金大幅上漲，北京7月房租同比漲21.89%、上海同比漲16.46%、深圳同比漲29.68%；二線城市成都同比漲30.98%、合肥同比漲24.04%、寧波同比漲19.92%……除了受季節調控，不難想到資本的助推作用。

資本圍剿的長租市場

資本市場對于長租領域的青睞，在2017年達到頂峰。數據顯示，2016年，中國的流動人口達到了2.45億，占總人口的18%。而其中僅北上廣深四城流動人口高達3000萬。

龐大的流動人口數量使得長租領域頗受青睞。以自如為例，2011年至今，自如累計服務120萬租客。2016年9月，自如管理25萬間房屋，房屋資產超過3000億元，不到兩年的時間，自如的業績翻倍，為 20 萬業主管理 50 多萬間房源，管理資產價值超過 6000億元。

其他公寓的管理規模也在持續擴大，據統計，目前市場上擁有大約166多萬套長租公寓，其中，自如和相寓以50萬間房間和40萬間房間，處于領先地位。但隨著資本持續進入，各大公寓運營商你追我趕，自如不得不采用更為激進的方式進行擴張。

同樣，自2017年以來，不少長租公寓運營商拿到融資，2018年1月份，自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機構領投，成為迄今為止，長租領域最大的一筆融資金額。而6月份，在獲得1億美元B輪融資不到三個月的時間之后，蛋殼再次完成7000萬美元B+輪融資。由老虎環球基金（Tiger Global）領投。

資本講究回報率，也無怪乎長租公寓運營商各出奇招，攻占租房領域，比如已經“爆倉”的杭州長租公寓鼎家過度放債最終使得資金鏈短鏈。中原地產首席分析師張大偉分析認為：“各類型租賃企業都有挪用租金建立資金池的現象。而這容易出現爆倉風險，這也是違規違法的行為。”

金融專家黃立沖在接受騰訊財經《棱鏡》欄目采訪時認為，多數的長租公寓作為二房東，沒有物業產權，用租金收益發行ABS，相較于物業資產型ABS，不確定性更高。但自如總經理熊林在之前接受采訪時曾表示，自如收益能夠覆蓋ABS發行成本和承諾的本息收益。

目前來看，自如“爆倉”的風險較小，但資本進入長租公寓市場，拉高房租，增加租房成本，潛在的社會問題將被放大。繼“買不起房”言論持續發酵后，“租不起房”或成城市新殤。

8月17日，北京市住建委明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

編輯 | 梁嘉緹 李嵐

設計丨鹿瑜