黑心“二房東”如何規(guī)避？上海這份條例為承租人“撐腰”

《上海市住房租賃條例》于2023年2月1日正式施行，通過立法對租賃亂象“亮劍”，明確禁止“群租”，加強對“二房東”的監(jiān)管。

2月7日，澎湃新聞（www.ditubang.cn）記者從上海市閔行區(qū)人民法院獲悉，針對新法重點關注問題，該院民事審判庭法官董琪華作出6點解讀。

什么是群租？具體包含哪些情形？

“群租”是指將原有的房屋格局進行違法分割出租，從而牟利的行為。滿足以下情形之一的即可認定為“群租”。

1. 將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；

2. 將原始設計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，出租供人員居住；

3. 出租房間的人均居住面積低于5平方米；

4. 每個出租房間的居住人數(shù)超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外）。

斷水斷電就能趕走承租人嗎？

住房租賃本質(zhì)上鼓勵租賃當事人建立長期合法、有序的長期住房租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關系，并明確出租人、承租人作為合同的權(quán)利義務人應當遵守各自的行為規(guī)范以促進租賃關系的履行，保障雙方的合法權(quán)益。對此，《條例》特別規(guī)定，不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務標準等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房，從而保障承租人在租賃期內(nèi)使用租賃房屋的合法權(quán)利。

黑心“二房東”如何杜絕？

個人以營利為目的的轉(zhuǎn)租房達到規(guī)定數(shù)量，需依法辦理登記。由此，加強對租賃市場中“二房東”的人員登記管理，以便倒查追溯，追本溯源，以保障租客的權(quán)益。另外，此次立法創(chuàng)設性地提出“住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶”?！稐l例》中明確，住房租賃企業(yè)承租個人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務的“二房東”收取的相關租金要納入監(jiān)管專用賬戶，同時，《條例》還明確了法律責任：如果二房東企業(yè)未按規(guī)定開立交易資金監(jiān)管專用賬戶，最高將被處罰款20萬元。通過設立監(jiān)管專用賬戶?？顚Ｓ玫姆ㄖ瓮緩椒绞蕉糁拼嬖诘慕鹑陲L險，從而建立更為健全、安全、科學的租賃市場環(huán)境。

對于網(wǎng)絡房源市場 “掛羊頭賣狗肉”的虛假信息如何從源頭上規(guī)范？

《條例》規(guī)范了通過網(wǎng)絡信息平臺發(fā)布房源信息的行為，明確房屋租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得發(fā)布虛假房源信息。網(wǎng)絡信息平臺經(jīng)營者應當對信息發(fā)布者提交的材料進行核實，核實房屋權(quán)屬證明和基本狀況，知道或者應當知道信息發(fā)布者提供虛假材料、發(fā)布虛假信息的，應當及時采取刪除、屏蔽相關信息等必要措施，對兩年內(nèi)因違法發(fā)布房源信息受到三次以上行政處罰，或者在停業(yè)整頓期間的信息發(fā)布者，由網(wǎng)絡信息平臺經(jīng)營者依法采取一定期限內(nèi)限制其發(fā)布房源信息的措施。

房屋租賃價格突飛猛漲如何干預？

租金作為房屋租賃關系中的重要因素，關系到承租人的切身權(quán)益。如何保障房屋租賃市場的租金平穩(wěn)，減少租金短時間內(nèi)的波動成為穩(wěn)定房屋租賃市場的關鍵因素。《條例》體現(xiàn)了適時調(diào)控介入的理念，明確建立住房租賃價格監(jiān)測機制，當“住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以依法采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩(wěn)定租金水平”。

如何促進解決新市民、青年人等特定群體的住房條件困難問題？

《條例》對此設立專章予以規(guī)范：一是確立目標定位，明確本市按照政府引導、市場運作原則，擴大供需適配、租期穩(wěn)定、租金優(yōu)惠、公共服務配套的保障性租賃住房供給，發(fā)揮保障性租賃住房在租賃市場中的示范引領作用；二是加強規(guī)劃布局，明確編制專項規(guī)劃，要求在租賃需求集中、生產(chǎn)生活便利、交通便捷的區(qū)域予以重點布局；三是根據(jù)保障性租賃住房特點，明確相應的建設和管理要求，并對租金、租期等作出了專門規(guī)定。