杭州嚴控“類住宅”，一商業地塊規定不得建酒店式公寓

4月19日，蕭山空港新城一宗商業商務地塊的成交，透露出不同尋常的信號。

該地塊的出讓文件中明確規定：“不得建設酒店式公寓。”

錢報記者從相關職能部門處了解到，“未來這一規定對于商地而言將是常態，近期杭州針對商業用地出讓，將有新的文件出臺，以后商業地塊將不允許打‘擦邊球’，對最小可分割轉讓面積、限高等，都將有硬性規定。”

事實上，關于杭州再出“限酒令”的傳聞已有多時。不久前，一位知情人士還透露：“杭州商業地塊都暫停掛牌了，因為需要更改出讓條件。”

杭州今后商地出讓，酒店式公寓或受限制

據記者了解，杭州后續將出讓的地塊，在規劃要求上會越來越詳細，尤其是商地。

此前流傳出來的征求意見版本中，后續出讓的商地在出讓文件里將寫明“不得建酒店式公寓”，如沒寫明，也將設置限制條件，包括可分割轉讓的最小面積為200平方米，還有限制高度4.2米等規定。記者從富陽相關部門了解到，其對商地分割轉讓的最小面積或為300平方米。

這就意味著，接下去新出讓的商業地塊中，很難再做成小面積的酒店式公寓產品，更別提層高4.78米以上可以做成“雙鑰匙”的LOFT。

“類住宅”一直是房地產行業里一個頗為微妙的存在。開發商取得商業用地后，建成酒店式公寓，由于這類產品通常面積小、總價低，且易于出租，投資回報率大，頗受一部分人群追捧，開發商也可以迅速銷售回籠資金。

然而，商地在用地分類里有著非常細致的劃分，可分為商務辦公、零售或批發市場等。

但開發商在實際開發過程中，則會“打擦邊球”，例如先預留管道，等交付以后再進行改造等等，將寫字樓作為酒店式公寓等“類住宅”銷售。

中原地產首席分析師荊海燕解釋：“畢竟市場上寫字樓等商辦產品并不好賣，投資回報率也不高，開發商更鐘情于酒店式公寓產品，而且過去打‘擦邊球’不難。”

不過，這一情況在今年已出現轉折。據記者了解，除了即將對新出讓地塊作出限制，對已經出讓的商業地塊，酒店式公寓的審批已越來越難。

一本土房企去年在杭州狂拿商地，其中兩宗去年批出了酒店式公寓，但今年1月拿下的商地就沒有那么幸運。據該房企內部人士透露：“今年都不批酒店式公寓了，所以這塊地的方案還在研究。”

從嚴抑制“類住宅”，利于房地產調控長效機制

易居研究院總監嚴躍進分析：“對于‘類住宅’的管控，其實強調了兩點，首先明確這是違規的，第二是‘房住不炒’，不能讓炒房之風從住宅流入‘類住宅’。”

有業內人士認為：“抑制‘類住宅’，與長效機制掛鉤，除了規范房地產市場，更是規范租賃市場，為杭州大力發展長租公寓，進一步實踐租購并舉鋪好基石。長遠看，也有利于未來房地產稅的落地。”

在杭州，“限酒令”已有先例

杭州“限酒令”其實已有先例。

2011年及以前，杭州土地市場中的商業用地也曾大放異彩，超過半數的商業用地拍出高溢價，得益于開發“類住宅”的豐厚盈利。

然而，2012年1月，杭州出臺《關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見》（以下簡稱《意見》），明令禁止商業辦公樓采用公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質的名稱來銷售。

同時，對商業項目的套型設計、衛生間數目、挑空陽臺、飄窗等作出了嚴格的“去住宅化”規定。其中還要求，以后非住宅類項目的衛生間要按每層集中設置，以常規的單層1000平方米的商業建筑為例，每層最多隔出3個帶獨立衛生間的單元。

該《意見》自公布之日起30日后，即2012年2月18日正式開始施行，蕭山區、余杭區和各縣（市）可參照執行。這一通知，一度曾宣告酒店式公寓這一非住宅用地項目在杭州審批遭到禁止，被業界稱為“限酒令”。

事實上，這一“限酒令”收效甚微，資料顯示，2011年的杭州市主城區共出讓56宗土地，其中商業用地達34宗，絕大部分在《意見》實施前已搶先規劃為“類住宅”項目。酒店式公寓仍大行其道，直至去年，寫字樓改成酒店式公寓的現象也不少。

新版“限酒令”出爐后，杭州會重走老路嗎？

（原題：《杭州酒店式公寓，會受限嗎》）