經濟日報：房屋公攤面積該怎么算

購買一套建筑面積110.25平方米的房子，到手后卻發現套內面積只有61平方米左右，這讓青島市民李先生很受傷。與百平方米住宅檔位不相稱的狹小空間，每個房間都不超過9平方米，讓原本滿懷期待等著收房的好心情一下跌到谷底。李先生的遭遇經媒體報道，有關公攤面積的討論再次多了起來。

李先生還是有機會維護自己權益的。根據購房合同，開發商向其承諾套內建筑面積為75.24平方米，收房后初步測量實際套內面積僅61平方米。按照有關規定，如果能確定交房時房屋面積有縮水，根據縮水程度不同，購房人有權要求退房，同意不退房的，可以要求房地產開發企業退還相應房價款。

可想想就知道，作為消費者的李先生們走向維權之路何其艱難。涉及公攤面積的知識專業性強，而一些開發商為了利益最大化在公攤面積上做文章，暗藏進不少“貓兒膩”。購房人常常被購房合同中的專業術語或是開發商的承諾繞暈，真正了解清楚實際公攤率、得房率等情況還需要一番精密換算。多數消費者很難弄清開發商是否按合同約定和相關法律規定做出公攤面積，收房要求助專門的商業機構測量，還可能要去有關部門查詢備案數據，甚至需要聘請律師。

也正是因為多年來有關公攤面積的糾紛頻發，取消公攤面積的呼聲一直不絕于耳。當前我國住宅建筑基本以建筑面積交易。電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室，以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房等公用建筑面積，是構成商品房建筑面積的一部分。公用建筑面積會分攤到各家各戶，購房者除了為實際居住的套內使用面積付錢，還要為小區內的公用建筑面積買單。

這些所謂公攤部分是實際需要的，是保障居住生活的重要組成部分，直接影響居住質量與舒適度。人們呼吁取消公攤面積，并非要取消這些公用部分，而是呼吁改變購房時的交易計量方式，不再以包含公用部分在內的建筑面積交易，代之以套內使用面積計算。持取消公攤面積觀點的人認為，普通購房人很難準確計算公攤面積和套內面積，只能聽憑開發商之言。“亂公攤”和“只公攤成本，不公攤收益”等問題引起越來越多購房者不滿，公攤面積如果多算，不僅增加購房款，后續的取暖費、物業費由于也以建筑面積計算，購房者會長期多支付費用。

按套內使用面積計算是國際通行做法。提高標準國際化水平是深化我國標準化工作的重要一環，從提高我國工程建設標準與國際通行做法一致性的角度，按套內使用面積計算，不失為將住宅面積計算方式與國際接軌的一項積極探索。

2019年2月，《住宅項目規范（征求意見稿）》第一次向社會公開征求意見時，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”被寫入征求意見稿，并引起了廣泛關注。牽頭承擔《住宅項目規范》起草任務的中國建筑科學研究院有限公司相關負責人曾表示，以套內使用面積交易可以解決兩個問題：一是解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題，二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現“所見即所得”。從技術角度明確按套內使用面積交易，有利于保護消費者權益。

時隔3年，2022年3月，當《住宅項目規范（征求意見稿）》再次向社會公開征求意見時，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”并未再出現在征求意見稿中，且也沒有出現應以什么方式進行交易的表述。看起來，這一問題尚需有關部門進一步斟酌研判。

其實，無論是以建筑面積計算還是以套內使用面積計算，無非是購房單價有不同，購房者付出的總購房款按照市場行情通常是相對固定的。在當下仍以建筑面積交易的情況下，應完善政策，讓公攤面積的計算更清晰透明，保護好消費者權益。比如，完善相關規定，嘗試對公攤面積比例做出約束，防止亂公攤和公攤面積過大等行為；銷售房屋時，房地產開發企業應該完整準確公開公攤原則、公攤部位以及具體數據，有關主管部門也應主動公開信息，便于購房者查詢；商品房買賣合同簽訂時，應明確成交總價、建筑面積、使用面積；對于存在有關公攤面積違法違規行為的房地產開發企業，應采取措施予以懲治。