深觀察｜110平米房到手僅61平米，公攤面積不能成糊涂賬

110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……法治日?qǐng)?bào)的一篇調(diào)查報(bào)道，再次將被詬病已久的公攤面積這一話題帶入公眾視野，“取消公攤面積制度”的呼聲再度高漲。

公攤面積和商品房預(yù)售制一樣，由香港傳入內(nèi)地，在1995年的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）中正式確定下來，在2001年的《商品房銷售管理辦法》再次明確規(guī)定。

購房者對(duì)公攤面積的吐槽，主要原因在于，它導(dǎo)致商品房的買賣出現(xiàn)了建筑面積和套內(nèi)面積兩套計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由此衍生出一系列問題。

當(dāng)然，首先要看到，有沒有公攤面積，對(duì)于商品房總價(jià)的影響未必會(huì)很大。因?yàn)槿∠珨偤螅_發(fā)商一定會(huì)把成本轉(zhuǎn)移到套內(nèi)面積上，從而造成套內(nèi)面積的單價(jià)提升，最后總價(jià)可能還是那么多。

但是，哪怕購房總成本不變，也并不意味著公攤面積合理。因?yàn)榘磳?shí)際所得的套內(nèi)面積來計(jì)算房價(jià)，對(duì)于購房者來說更清晰明了。公攤面積的存在，實(shí)際造成了一種信息不對(duì)稱、不透明的消費(fèi)環(huán)境，對(duì)購房者不利。

公攤面積主要包括樓道、電梯、大堂等公共空間。現(xiàn)實(shí)中，其占比沒有統(tǒng)一的強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，如何計(jì)算也存在模糊地帶，市面上通用的標(biāo)準(zhǔn)又是總建筑面積，這就導(dǎo)致開發(fā)商很容易在購房者看不見摸不著的公攤面積上做文章。

比如報(bào)道中提到的一個(gè)例子，一位青島的購房者買了一套110.25平方米的房子，開發(fā)商公布的公攤面積占比31%，收房時(shí)套內(nèi)面積只有61平方米左右。后來才知道，是外墻的一半被計(jì)入了套內(nèi)面積。

這就是計(jì)量口徑混亂的結(jié)果。開發(fā)商用建筑面積宣傳，混淆概念誤導(dǎo)購房者，給購房者造成一種撿便宜的錯(cuò)覺，實(shí)際上套內(nèi)面積遠(yuǎn)低于購房者預(yù)期。而且，購房時(shí)僅看樣板房是普遍操作，購房者根本看不出不同計(jì)量口徑下的真實(shí)面積情況。

再加上現(xiàn)在的房子普遍越建越高，公攤面積越來越大，得房率越來越低，購房者不知道最終到手的實(shí)際套內(nèi)面積會(huì)有多少，還得為公攤部分承擔(dān)后續(xù)的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等，這自然難言合理。公攤面積產(chǎn)生的收益如何處置，也時(shí)常引起業(yè)主和物業(yè)的糾紛。

商品房的買賣，畢竟不像買件衣服這么簡單，可以先看先試，不滿意退款。在預(yù)售制加持之下，購房者沒有多少“后悔權(quán)”。

所以，包括一些兩會(huì)代表委員、業(yè)內(nèi)人士在內(nèi)，越來越多的人呼吁取消公攤，并非沒有道理。如果按照實(shí)際的套內(nèi)面積計(jì)算，更清晰直白，也可大大擠壓開發(fā)商做文章的余地。實(shí)際上，重慶在多年前就開啟了取消公攤的試點(diǎn)。

當(dāng)然，和預(yù)售制度一樣，公攤面積制度的存在由來已久，哪怕民眾“苦其久矣”，要想一步到位地取消，可能也不現(xiàn)實(shí)，畢竟現(xiàn)在的房產(chǎn)證等都是以總建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)。

但這不等于公攤面積制度無需調(diào)整，公攤面積的大小可以任由開發(fā)商說了算。

或許，在一些開發(fā)商看來，取消公攤、全面改為按套內(nèi)使用面積計(jì)算后，公攤面積對(duì)應(yīng)的公共區(qū)域的管理更困難，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等也可能會(huì)上漲。最終，購房者并不能得到啥好處。

但這其實(shí)是一個(gè)偽命題。從本質(zhì)上說，公攤面積是一個(gè)信息是否透明、標(biāo)準(zhǔn)是否統(tǒng)一的問題，如果事先能夠說得明明白白的，總比讓購房者抱著“買彩票”的心態(tài)買房，和事后引發(fā)各種矛盾糾紛來得好。

對(duì)于正常、合理的公共區(qū)域支出，人們?cè)敢饴駟巍Ｕl都知道，公攤面積不是越高越好，太高了拉低得房率，購房者自然心里不平衡；同樣，公攤面積也不是越低越好，低公攤意味著公共區(qū)域，如過道、大堂等空間會(huì)相當(dāng)緊促，影響居住體驗(yàn)。

所以，就算現(xiàn)在不能立即取消公攤面積，開發(fā)商也應(yīng)將建筑面積、套內(nèi)面積、公攤部位等信息進(jìn)行清清楚楚地公示告知，充分保障購房者的知情權(quán)。對(duì)于開發(fā)商混淆概念、虛假宣傳，隱瞞套內(nèi)面積等情況，應(yīng)加大依法懲罰的力度。

很多人反對(duì)公攤面積，并不是希望取消公共區(qū)域，而是想真正實(shí)現(xiàn)明白消費(fèi)，買了一平米，就得到一平米。在這種前提下，公攤面積制度短期內(nèi)應(yīng)不斷完善。長期來看，逐步改革過渡到按照套內(nèi)使用面積計(jì)算，也應(yīng)該提上議程。