【社論】“半價房”模式還需揚長避短

“半價房”銷售模式又擴展。近日，云南大理發布《關于印發促進房地產業平穩健康發展的實施意見的通知》，支持房地產開發企業通過共有產權方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產權，剩余產權繼續由房地產開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產權。

共有產權房不是新概念。早在2014年，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石六城市就開啟了建設試點。就在大理推出共有產權房的同時，四川也發布了《關于發展共有產權住房的指導意見（征求意見稿）》，探索發展共有產權住房。

不過，雖然都可以籠統地稱為“合伙買房”，但二者有本質區別。四川等地的共有產權房有著保障住房的性質，是購房者和政府共有產權，主要面向青年人才或購房困難群體。而云南大理的共有產權房，是購房者和開發商共有產權，對房企而言，更多還是一種促銷手段。

將傳統的共有產權住房模式，移植到房企身上，在住房供應和保障方面，同樣有著積極意義。

一方面，購房者不用一次性購買完整產權，降低了資金門檻，為那些有一定經濟承受能力但買不起商品住房的群體，提供了改善居住的機會，推動實現住有所居。同時，也有利于商品房去化和房地產市場穩預期。

另一方面，產權分割以后，首付比例降低，產權共有，風險、責任共擔的機制下，購房者的風險也降低了。尤其在當下，房企暴雷、樓盤爛尾時有發生，多地發生停貸風波，購買期房的擔憂情緒加重。開發商持有部分產權，等于為購房者分散了部分風險，增加了開發商保交樓的動力，這有助于減輕購房者的顧慮。

當然，房企和購房者共有產權，畢竟不同于政府和購房者共有產權，政府部門有公共信用背書，而房企說到底還是利益驅動。那么，在推出共有產權房時，一些操作層面的風險隱患，就不得不未雨綢繆。

之前，各地方推出的共有產權住房試點中，剩余產權的購買，就面臨著如何定價的問題。價格太高，超過市場行情，對購房者而言不公平；價格太低，購房者享受的土地、住房增值收益太大，又增加了共有產權住房的投機獲利空間。

政府和購房者共有產權，能做到定價相對公允，但對房企來說，會有把剩余產權以更高價格出售的沖動，那么最后購房者是否有選擇余地呢？如果后期出現爭議糾紛，購房者無法擁有完整的產權，同樣會處在相對被動的局面。

所以，剩余產權如何轉讓、購買、定價，應得到進一步明確。甚至住宅專項維修基金、物業管理服務費用標準等，也應該有詳細的約定。如果因為規則設計不夠完善，衍生出新的漏洞，也偏離了政策的本義。

“購房者與房企共有產權”的模式可以有，但一定要揚長避短，盡量規避風險、堵上漏洞，讓其真正發揮出超越房企促銷層面的意義。