上海類住宅清理動真格：沒有結束時間表，若反彈將對房企重罰

為遏制并懲處商辦項目開發過程中的違法違規行為，上海市近期積極開展商辦項目中“類住宅”亂象清理整頓工作。

5月18日，上海市規劃和土地管理局公布了閔行區綠地峰尚匯項目、浦江驛優商務廣場項目，嘉定區D9空間項目、明發商業廣場項目4個清理整頓典型案例。這4個項目因二次裝修中存在違法建設行為，且未完全整改，相關開發商將被處沒收違法收入和罰款的行政處罰。

5月20日，上海市住房和城鄉建設管理委員會顧金山對澎湃新聞（www.ditubang.cn)表示，此次類住宅清理整頓的原則是項目是否合法合規，目的是保護消費者利益、維護社會穩定，明確重點整治的對象是違法違規的開發商。

上海市住建委副主任馬韌指出，有一些商辦項目，開發商從獲得土地開始就按照住宅功能設計。通過使用陰陽圖紙，遮蓋住預留的管道（上下水、煙道等），向購房者虛假宣傳等手段，造成了一批批類住宅項目。而有一小部分購房者存在僥幸心理，相信了開發商的宣傳。

“對于配合清理整頓較好的開發商，政府會酌情處罰，甚至可以不處罰；情形嚴重又不配合清理整頓的，會視情況禁入市場。”馬韌透露，“此次整頓是長期的全面的，只有進行時，沒有結束時間表，整頓過后如果類住宅現象反彈，政府不僅會對開發商從重處罰，還將把這類開發商納入誠信系統，工商、經信、住建委都會備案。”

違規物業中煤衛設施通風和采光均不理想

5月19日，澎湃新聞（www.ditubang.cn）走訪了上海市閔行區政府，及上海市規劃和國土資源管理局公布的位于上海閔行區浦江鎮的2個清理整頓典型案例——綠地峰尚匯項目和浦江驛優商務廣場項目。這兩個項目的出讓合同均約定土地用途為商辦，規劃批準為商業辦公建筑。

在上海復地驛優房地產開發有限公司開發建設的浦江驛優商務廣場項目現場，澎湃新聞看到該項目大致分為兩個部分，一邊是獨棟的辦公別墅，一邊是有待整頓的12層精裝修高樓。澎湃新聞了解到，該項目被查處時部分樓層正在裝修施工中，內部功能格局基本形成，有的即將裝修完工，有部分房屋將一套分割成兩套，每個房間均設了上下水設施，內設衛生間和開放式廚房。

復地驛優總經理鄭元表示，當初為了讓項目好賣，違規改建了項目。“我們已經意識了問題的嚴重性，開始工作的確很難做，現在市里出臺了正式文件，部分住戶已經知道了隱患，配合整頓。”鄭元介紹，正在整頓的這棟樓，建筑面積近1萬平方米，最大的戶型160平方米左右，大多數在100平方米左右。今年1月已交付了82戶，目前第一批整治的是18戶。從澎湃新聞拍攝的照片中依稀可見拆除前的廚衛格局，采光和通風都不理想。該戶型建筑面積約85平方米，此前被區隔成兩室一廳。在采訪過程中，時有已入住的居民駐足停留關心“商辦項目將如何整頓”。

相鄰的綠地峰尚匯項目現場，開發商上海通盈置業有限公司在二次裝修中存在違規插層、分隔廚衛的違法建設行為。

從照片可以看到，廁所非常狹窄沒有通風條件，4.5米的層高內增加了插層，與拆除插層后相同大小的房間比，后者壓抑感全無。該公司總經理張炯介紹，該項目內50-70平方米的房屋多有插層，此后會一一清理。項目共有500多戶，首批清理整頓的有41戶。“公司已經認識到后期的安全隱患，一定會根據整改標準恢復商辦結構、功能”。張炯進一步說，“公司為此建立了一套流程，完成清理后，會重新報區規土局復檢，合格后再對外交易。”

澎湃新聞（www.ditubang.cn）了解到，上海市閔行區共有27個需要清理整頓的商辦項目：已入住的有12個項目，已銷售已竣工未入住的有4個，在建已銷售未竣工的有3個項目，在建未銷售未竣工的有8個項目。

開發商不能將責任推卸給業主

房地產項目的開發過程中，環節較多時間較長，包括地塊出讓、項目審批、施工監督、竣工驗收、交付使用等環節。

上海市規劃和國土資源管理局副局長王訓國介紹，開發商往往在項目竣工驗收后，進行二次裝修，給商辦項目增添居住功能，主要是增加插層、上下水管道、煙道等。此次上海市多部門聯合執法，已掌握了完整的證據清單。

“開發商的二次裝修，違反了地塊最初的規劃設計，違反了《城市規劃法》，是違法違規行為。”顧金山說。

以此次清理整頓的典型——嘉定D9空間項目為例，開發商上海錦如置業有限公司稱交付給業主的是毛坯房，由業主自己進行二次裝修。

顧金山指出，這事實上是推卸責任給業主。如果業主進行違規的裝修，開發商應及時阻止或向相關部門舉報。部分開發商默許甚至引導業主聯系相關的施工隊進行違規裝修，都將視同開發商的違法違規。

上海錦如此次也是4個清理整頓典型案例中處罰金額最高的開發商，被沒收違法收入8741萬元、罰款101萬元。

先天不全，“類住宅”不是“住宅”

目前，上海市對商辦項目采取分類施策，進行全面整頓。據了解，上海全市共有300多個類住宅項目有待清理整頓。

上海市閔行區規劃和土地管理局副局長姚群鳳介紹，對于已銷售已竣工未入住的項目，首先要拆除與商辦性質不符的結構和設施，包括未經批準安裝的煤氣管道、污水管、煙道，以及分表到戶的各類管道。“有些項目將原本公共區域的衛生間等設施改裝成水表間，不管是戶內還是戶外的部分都要整頓，直至恢復成原本的商業規劃、功能和結構。”姚群鳳說。

姚群鳳對改建項目存在的風險詳細解釋道，商辦項目改成住宅使用，雖然表面看功能齊全，但“出生證明”——土地性質、買賣合同上注明的依然是商辦性質，“類住宅”并不是“住宅”。除了上下水、煤氣煙道改建后存在的消防安全隱患，無法遷入戶口，周邊沒有教育等生活設施規劃，用來辦公的住戶和用來居住的住戶還容易產生各類矛盾。《住宅建筑規范》規定，住宅配套公建應包括教育、醫療衛生、文化、體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理等9大類。

根據上海市住房和城鄉建設管理委員會5月17日發布《關于開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，對已售未交付入住的項目，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。對銷售中開發企業存在誤導行為的，要支持購房人依法維護合法權益。整改符合規定的項目中有剩余未售房源的，可繼續按商業辦公房屋對外銷售，同時鼓勵房地產開發企業自持出租。

上海市住建委副主任馬韌強調，對于已銷售未交付的項目，政府支持業主依據合同維護自身權益。

對于購房者頗為關注的已入住商辦項目，姚群鳳表示，政府多個部門將在今后加強對居民使用的監管，包括消防安全隱患、產權轉移等。這些項目如果沒有拆除居住功能，沒有恢復商業辦公功能則不能進行交易。

上述《意見》規定，對已交付入住的項目，從嚴管控，相關信息記入房屋交易登記信息系統。開發企業和業主承擔整改責任以及房屋使用安全責任；各區要加強安全管理，督促開發企業開展消防安全等檢查，消除安全隱患。商業辦公房屋不得在人口戶籍、入學、 公用事業收費等方面參照住房執行。

馬韌進一步解釋道，政府分類施策，對已交付入住的項目要宣講到位，要讓入住業主重視安全。由于商辦項目的性質，沒有相應的居委會等，很難對人口進行有效管理。商辦項目與住宅的消防要求也有所不同，一旦發生意外，將由開發商和業主共同承擔。同時，沒有或已拆除插層的類住宅將被記入房屋交易登記信息系統，方便在交易時向購買者明示風險，維護購房者的權益。

閔行區政府相關負責人說，開發商為迎合市場策劃了“類住宅”廣告、宣傳，甚至裝修了樣板房，誤導了購房者。開發商已被沒收了違法收入和罰款，也制訂了相關退賠方案。

據了解，閔行區規土局對上海通盈置業有限公司處以沒收違法收入2968萬元、罰款56萬元的行政處罰；對上海復地驛優房地產開發有限公司處以沒收違法收入1177萬元、罰款36萬元的行政處罰。

上海將取消公寓式辦公項目，從源頭上控制“類住宅”反彈

需要注意的是，此次清理整頓的類住宅項目，與公寓式辦公項目相比是有本質區別的。

首先是合法性。為鼓勵小型企業創業，上海曾在政策上扶持過公寓式辦公項目。公寓式辦公項目如果是按照國家設計規范、規劃批準要求來建造的，是合法的，但土地性質依然是商辦性質，并非住宅。但需要清理的商辦項目在規劃之初就沒有居住功能。

其次，公寓式辦公項目在套型上有嚴格的規定——大于150平方米，并且主要向小企業出售，本身還是辦公樓。但目前市場上違法違規的類住宅，歪曲了公寓式辦公項目的概念，主打的是50-70平方米的小套型，開發商宣傳的主要功能是“居住”，購買主體也非在工商登記的企業。

現階段，眾創空間在上海迅猛發展，對創業者來說，眾創空間在一定程度上更為節約成本，形式更靈活，漸有取代公寓式辦公項目之勢。據澎湃新聞了解，早在2011年，上海市規土局就已明文規定，開發商拿到土地后若未經特別約定，不得建造公寓式辦公項目。

馬韌透露，“我們要在源頭上進行管理，將來上海出讓的商辦土地將取消公寓式辦公項目。而公寓式酒店，也需要事先進行約定。”為了在源頭上進行把控，上海市規土局在今年4月發布《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》，其中規定辦公用地的出讓合同中應明確不得建設公寓式辦公；商業用地出讓合同中未經約定不得建設公寓式酒店。