南京市民拍下房產后冒出11年租賃合同，麥當勞拒搬走被鎖門

位于南京鬧市區一處黃金地段的麥當勞餐廳，最近一直大門緊鎖。

路過的人都會好奇地往里面看看，而門口貼的一張紅色告示，讓人更覺得納悶——它是被房東韋女士“鎖上的”。

這源于一場麥當勞與房產主之間持續4個多月的租賃糾紛。

房產交割后，突然“冒出”的另一份租賃合同

事情要從一處房產的公開拍賣說起。

2016年9月，江蘇省實成拍賣公司受產權人——中國工商銀行江蘇省分行營業部的委托，對一處房產（南京市唱經樓西街1號1—4房地產，建筑面積1073.68平方米）進行拍賣。

當時的拍賣說明稱，上述房產中，973.68平方米的建筑面積已出租，租期為2016年12月31日止。而這塊被出租區域，正包括359平米的麥當勞丹鳳街門店。

韋女士以1900萬元的價格拍得該房產，辦理一系列過戶等手續后，開始找原來的租戶商議重簽協議之事。

但作為承租戶之一的麥當勞的答復卻讓韋女士“大吃一驚”。

按照拍賣說明，麥當勞門店的租期本應于2016年年底到期。但此時麥當勞卻拿出了另一份2013年簽訂的、租期為11年的租賃合同。“如果依據這份合同，還有7年左右的租期。”

澎湃新聞（www.ditubang.cn）記者在韋女士提供的這份合同上看到，與南京麥當勞餐飲食品有限公司簽約的是南京茗聞天下飲食文化有限公司（以下簡稱“茗聞天下”）。

麥當勞同時提供的《授權委托書》表明，第三人“茗聞天下”得到了原產權人“工商銀行江蘇省分行營業部”的“授權”，辦理出租、管理、收取租金等事項，并與麥當勞簽訂11年的長期租約。

該委托書落款為工商銀行江蘇省分行營業部，簽約日期為2013年5月9日，并加蓋了“中國工商銀行股份有限公司江蘇省分行營業部”的公章。

據此，南京麥當勞認為，該公司擁有該地合法的租賃權。基于“買賣不破租賃”的原則，即便該房產發生產權人的變更，麥當勞依然可以依照該租賃合同履約，至租期結束。

所謂“買賣不破租賃”，通俗來說，是指：房屋在產權賣給他人后，原有的租賃合同仍然有效。承租該房屋的承租人，有權依原約定繼續居住在該房屋。

工商銀行否認曾作出長期租賃授權，也沒有蓋章

“這完全與當時公告的拍賣信息不符啊。”韋女士一頭霧水，她趕緊找工商銀行詢問，而工行的答復是：它們從未出具過類似的《授權委托書》，也從未授權“茗聞天下”辦理相關出租事宜。

工商銀行江蘇省分行營業部房管科科長孔憲坤對澎湃新聞表示，這份授權委托書不是真實的。“我們跟茗聞天下只是短期租賃關系，”孔憲坤說，“（那份授權委托書上蓋的）公章不是我們的。”

據《現代快報》報道，工商銀行還曾明確告知韋女士，他們不會同意麥當勞簽訂租期11年的長期租約。

“茗聞天下”的實際控制人曹軍民也在后來表態稱，該印章是假的。

韋女士提供了一份曹軍民在南京新街口派出所調解時寫下的情況說明。這張按著手印的條子上寫道，2013年4月份，麥當勞公司地產部找到他想租房開餐廳，雙方商談時，麥當勞要求提供與工商銀行的11年租賃的承諾書，“我們明確表態，工行不會蓋章，后來麥當勞公司地產部的人就說，到時你蓋章和簽字就行了……合同中的業主授權委托書的公章不是工商銀行的章。”

據《現代快報》此前報道，曹軍民對于上述寫情況經過一事，在電話中沒有否認。曹軍民拒絕了澎湃新聞的采訪。

至此，韋女士松了一口氣。

“既然工行都否認了這個授權的真實性，那么這份11年租約肯定有問題。”她樂觀地認為，作為全球500強的麥當勞很快便會答應重新簽約。

但事情的發展，并與她想象中的順利推進背道而馳。

麥當勞堅持認為，授權委托書是真實的，11年的租約也是有效的。雙方經派出所多次調解，仍僵持不下。

今年1月5日，租賃合同租期“到期”5天后，韋女士將麥當勞“上鎖”。

1月24日，“到期”24天后，在對韋梅香等律師函的回復中，麥當勞表示：“在沒有司法機關認定甚至沒有任何證據證明公章為虛假的情況下，僅憑各方言辭，不具有法律效力，更不能以此推翻我方租賃權利和租賃事實。”“貴方若堅持要求不合理的高租金，并阻止我方經營，將構成對雙方損失的擴大。”

3月22日，碩大醒目的黃色logo“M”依然牢牢地盤踞在這處門店。從櫥窗望進去，里面的裝飾、設施還在，好像只是打烊的樣子。

當初上鎖后，韋女士考慮再三，沒有再強行進入收回該房屋。

韋女士明白，麥當勞之所以不愿放棄原租約，實在是原合同“好處太多”。

該門店位于南京玄武區丹鳳街唱經樓西街，地處南京市區的黃金地段。而原合同的期限竟長達11年，對于一直做房屋買賣、租賃的韋女士來說，“租賃合同兩年一簽”才是他們慣常的訂約期限。

其次，原租金是彈性的提成租金，即按餐廳的年銷售額的比例計算，“但銷售額屬于企業機密，怎么能保證麥當勞告知我的年銷售額一定是真實的銷售額？”韋女士說，據她了解，這兩年，麥當勞的年租金僅有20萬—30萬左右，遠遠低于現在該地段的市場價（年租金在100萬-200萬之間）。

麥當勞不愿搬走。堅稱“已起訴，走法律程序”

韋女士覺得自己陷入了一個找不到出口的窘境。

今年1月1日，因“麥當勞非法侵占私有財產”，韋女士向新街口派出所報案，“3個月來，派出所一直在從中調解，還未立案。”

3月22日，澎湃新聞從南京市公安局玄武分局一相關負責人處了解到，由于該案太過復雜，目前還在調查了解情況中。

韋女士原以為工商銀行的表態就意味著事實和證據，但麥當勞“不買賬”。作為產權人的她，除了等待，也沒有更好的招了。

工商銀行江蘇省分行營業部房管科科長孔憲坤坦言，產權交割后，所謂的《授權委托書》才出現，“對于公章是否造假等，我們現在要怎么追究呢？對我們也沒造成什么損失，我去找誰啊？”

江蘇億誠律師事務所周亮律師并不認同上述說法，他表示，根據拍賣法規定，委托人應當向拍賣人說明拍賣標的的來源和瑕疵；拍賣人應當向競買人說明拍賣標的的瑕疵；拍賣人、委托人未說明拍賣標的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權向拍賣人要求賠償；屬于委托人責任的，拍賣人有權向委托人追償。

周亮律師稱，就此案來看，該房產拍賣時，拍賣公告表明，2016年年底該房產租賃到期，但在拍賣后，卻出現一份租期長達11年的授權委托書，這說明委托人、拍賣人告知買受人的情況與實際情形不符，導致現在買受人韋梅香無法實際取得該處房產。這屬于委托人、拍賣人未說明拍賣標的的瑕疵或缺陷，給買受人造成損害的情形，構成嚴重違約。

“這時候，作為委托人的工商銀行以及拍賣公司都有義務站出來，對加蓋其印章的這份授權委托書是否真實有效作出說明、解釋。如果工商銀行或拍賣公司不能證明這份授權委托書上的公章是造假的，買受人韋梅香有權依法向拍賣人主張賠償責任。如果屬于委托人工商銀行的責任的，拍賣公司有權向工商銀行追償。”周亮律師說。

澎湃新聞從南京麥當勞公司一相關負責人了解到，日前，麥當勞已將“茗聞天下”起訴至法院。

對于澎湃新聞記者的采訪請求，南京麥當勞公司公關部一工作人員通過郵件回復：“麥當勞一直以來守法經營。麥當勞已經就此房屋租賃的相關爭議向法院提起訴訟，目前正在法院審理中。”

與該公關人員的電話溝通中，她表示，由于案件正在法院審理，一切按照法律程序解決。

但在一位不愿具名的律師看來，麥當勞的這種“以‘起訴’為由回避與韋女士解決”的做法“不負責任。”

這位律師表示，“麥當勞起訴茗聞天下”與“麥當勞和韋梅香”的糾紛是兩碼事。根據公開拍賣程序得知的情況以及后來韋梅香自查和兩次派出所調解，已經明確麥當勞合法的租賃期限截止日為2016年12月31日。到現在，麥當勞占著韋梅香的合法房產不搬走，侵害了韋梅香的合法權益。

“‘麥當勞與茗聞天下’”之間的糾紛，不應當損害第三方韋梅香的合法權益。麥當勞在已經知道非法侵害了韋梅香合法權益的前提下，以‘已起訴茗聞天下’為由不積極搬走，是進一步擴大對韋梅香合法權益的損害。這種損害其實也是在擴大麥當勞自己將對韋梅香合法權益損害的賠償。”

“法律程序要走多久？這么長時間我損失得起嗎？”韋女士說。