二手房交易繞開中介可行嗎？目前的收費(fèi)機(jī)制合理嗎？專家詳解

相信很多人在買賣房子時都會有這樣一個困擾：就是房子買賣一般都要通過中介，但一旦經(jīng)手中介操作，就一定逃不開高額的中介費(fèi)。怎么破？

前不久，深圳市住建局官網(wǎng)上線了“二手房交易系統(tǒng)”，不過上線幾小時后就下架了。該系統(tǒng)的“閃現(xiàn)”引起社會廣泛關(guān)注，其中的“自助賣房”再次掀起關(guān)于是否“取消中介”的熱議。

房產(chǎn)買賣，對很多家庭來說都是一件大事。中介是否有必要存在？中介費(fèi)值不值？目前的收費(fèi)機(jī)制合不合理？事關(guān)老百姓切身利益，這些法律問題必須了解一下！

1.二手房交易過程中是否必須有中介存在？

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，現(xiàn)行法律并沒有規(guī)定二手房交易必須聘請中介，如果買賣雙方自行達(dá)成合意，其所締結(jié)的房屋買賣合同具有法律效力。

也就是說，在房屋交易中是否接受中介服務(wù)，取決于當(dāng)事人的自主選擇。在生活中，許多房屋交易的當(dāng)事人之所以選擇聘請中介，一方面是因?yàn)樵诜吭葱畔⒎倍嗟淖杂墒袌鲋校薪槟芑谄渌莆盏姆吭葱畔椭ヅ滟I賣雙方；另一方面，如果買賣雙方之間是陌生的，中介作為中間人，從某種程度上可以為買賣雙方背書。此外，中介可以受當(dāng)事人委托，在房屋交易過程中協(xié)助當(dāng)事人辦理很多手續(xù)性的事務(wù)。中介具有房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)性，可以為當(dāng)事人在交易過程中提供有關(guān)房產(chǎn)、交易等事項(xiàng)的專業(yè)建議。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房屋買賣涉及很多細(xì)節(jié)，只在交易系統(tǒng)進(jìn)行交易容易引發(fā)糾紛，短期內(nèi)中介很難被取代。從老百姓的角度來看，中介提供的服務(wù)不到位，費(fèi)用很高。尤其是涉及房屋買賣，購房壓力本就比較大，還要支付中介費(fèi)，無疑是“難上加難”。人們有一種觀念，認(rèn)為不少中介都是騙子，取消中介就可以節(jié)約中介費(fèi)。但其實(shí)中介需要撮合房源、對買賣雙方的信息進(jìn)行匹配，實(shí)際上發(fā)揮了加快簽約流程的作用，也能規(guī)避流程中可能的風(fēng)險(xiǎn)。

2.中介費(fèi)值不值？目前的收費(fèi)機(jī)制合不合理？

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，對于購房者普遍反映的中介費(fèi)太高的問題，除了房價(jià)本身就高以外，還和付費(fèi)機(jī)制有關(guān)。關(guān)于中介費(fèi)的定價(jià)權(quán)，國家發(fā)展改革委、住房和建設(shè)部曾出過相關(guān)文件，這個交易服務(wù)屬于政府指導(dǎo)價(jià)，而非指令價(jià)，基本上還是隨行就市。

房地產(chǎn)中介作為一個低頻、非標(biāo)、高貨值、高風(fēng)險(xiǎn)的服務(wù)類別，靠低價(jià)格是做不好的。要解決這個問題，一是需要有關(guān)部門調(diào)控基礎(chǔ)房價(jià)；二是需要促進(jìn)付費(fèi)機(jī)制改變，減輕買方的負(fù)擔(dān)；三是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有必要提高服務(wù)水平，最核心的是一定要反壟斷，讓市場充分競爭。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然現(xiàn)在都講市場化的定價(jià)，但實(shí)際過程中整個行業(yè)協(xié)會、有關(guān)部門等，都會有一個指導(dǎo)價(jià)。目前中介市場不存在實(shí)質(zhì)性的壟斷，但是某些平臺存在壟斷的傾向。未來規(guī)制中介費(fèi)，一定要保證中介費(fèi)與其實(shí)際交易背后的服務(wù)相掛鉤、相符合，也就是“一分價(jià)錢一分貨”。

關(guān)于收費(fèi)機(jī)制，建議采取兩種方式，第一種是保底的固定收費(fèi)，第二種是有一部分費(fèi)用是可以浮動的，比如針對不同的房源、針對不同的買賣和不同的需求偏好。兼顧兩方面才能防范出現(xiàn)中介收費(fèi)的一些弊端。

3.針對中介行業(yè)亂象如何加強(qiáng)監(jiān)管？

近年來，中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員被通報(bào)的事情頻繁發(fā)生，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場秩序在不斷規(guī)范，另一方面則是相關(guān)部門對中介的監(jiān)管力度在不斷加大。

近期，各地政府紛紛出臺一系列涉及管控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為的政策文件，明確要求加強(qiáng)市場秩序監(jiān)管。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一些地區(qū)明確了多種中介炒房形式，包括房源壟斷、代持炒房、經(jīng)營貸炒房、規(guī)避稅費(fèi)、公證炒房、虛構(gòu)交易、炒作學(xué)區(qū)、資格造假、賺取差價(jià)、培訓(xùn)炒房等行為，可以說幾乎把市面上能碰到的中介違規(guī)手法都覆蓋到了，能夠起到有效規(guī)范中介行為的政策效果。

可以看到，無論是愈發(fā)嚴(yán)厲的執(zhí)法檢查，還是不斷完善的監(jiān)管政策，抑或愈加透明的交易制度，都在昭示中介行業(yè)已經(jīng)迎來行業(yè)的大洗牌。

對此，你怎么看？