美國房地產稅的稅制是怎樣的

美國房地產稅的特點是“寬稅基，少稅種”。寬稅基是指對除公共、宗教、慈善等機構的不動產實行免征外，其余的不動產所有者或占有者均為納稅對象。少稅種，是指州和地方政府在房地產保有環節僅征收“財產稅”。美國聯邦政府不征收房地產稅，州政府具有征稅權和稅收立法權，可自行設定房地產稅稅率，各個州的房地產稅稅率有所不同。

首先，我們要提到的是美國房地產稅稅率。

州政府制定房地產稅相關政策，而稅率的確定、稅收減免等交由地方政府劃定。美國房地產稅稅率的確定采用“以支定收”的方式，地方政府首先制定年度預算草案并確定當年所需支出，根據支出計算需要籌集的收入，將所需收入總額減去除房地產稅收收入以外的其他收入后得出當年需要籌集的房地產稅收入，再根據轄區內房地產評估價值，確定房地產稅的名義利率。

通常情況下，房地產稅名義利率變化不大，居民的房地產稅稅負較為穩定。

房地產稅實際稅率是衡量房地產稅稅負的關鍵指標，實際稅率指實際房地產稅稅額與房產總價值之比。

美國各州房地產稅實際稅率相差較大，如表1和圖1所示，房地產稅實際稅率最高的是新澤西州（N.J.），為2.13%；最低的是夏威夷州（Hawaii），為0.3%，相差7倍以上。

如表2和圖2所示，美國各州平均每人應繳納房地產稅稅額排名最高的是新澤西州（N.J.），為$3,127；最低的是亞拉巴馬（Ala.）為548美元，兩者相差近6倍。

資料來源：美國稅收基金會（https://taxfoundation.org/state-tax/property-taxes/）。本表數字為自有住房的實際房地產稅稅率(實際納稅總額 / 房屋總價值)，數字不包括企業、租戶和其他人支付的房地產稅；華盛頓哥倫比亞特區（D.C.）不參與排名，“（45）”代表如果華盛頓哥倫比亞特區（D.C.）參與排名的話，其應有的排序。

圖2: 2019年各州平均每人應繳納房地產稅稅額區域分布（單位：美元）

資料來源：美國稅收基金會（https://taxfoundation.org/state-tax/property-taxes/）；華盛頓哥倫比亞特區（D.C.）不參與排名，“（1）”代表如果華盛頓哥倫比亞特區（D.C.）參與排名的話，其應有的排序。

圖2: 2019年各州平均每人應繳納房地產稅稅額區域分布（單位：美元）

接下來，我們可以進一步看看美國房地產稅納稅義務人、征稅對象與計稅依據。

美國稅法規定財產稅納稅人為財產產權所有者，不存在產權所有者的，該房地產產權的實際使用人或控制人應被視為房地產產權所有者。房地產稅的課稅對象是房地產，包括土地和地上建筑物等。

雖然美國各個州在稅率設置上有所不同，但房地產稅應納稅額的計算公式相同，即房地產市場價值乘以評估價值比率得出評估價值，再乘以實際稅率。不同州的評估價值比率相差較大，比如紐約州的評估價值比率為百分之百，佐治亞州為百分之四十左右。

最后，我們來看看美國房地產稅的稅務征管體系和稅收優惠政策。

在美國，稅務與征管機構由稅務部門以外的政府部門組織而成，稅務與征管機構既屬于政府部門，又與稅務部門相互獨立。

房地產價值評估師通過公開選拔或任命的方式聘用，評估師首先需要確定哪些屬于應稅財產，然后將這些財產整理上傳計算機網絡，利用軟件分析房地產交易記錄等數據，得出該房地產的市場價值，現代化的信息系統為應稅財產的評估提供了有效的技術支撐。

地方政府擁有各自的稅收征管權，但在實際操作中，往往是由“縣政府”一并征收“州政府房地產稅”、“縣政府房地產稅”和“學區政府房地產稅”等，然后將房地產稅稅收轉移至對應的政府部門。

美國在稅收保全方面做得較為完善，比如為了防止居民的偷稅漏稅行為，地方政府會在固定周期的特定時間段內向房屋產權所有者寄送稅務賬單，所有的房地產信息都需要注冊登記，包括房屋產權所有者的社會安全號、銀行賬號等。如果稅款繳納晚于一定時間期限，納稅義務人需要繳納一定的罰款和滯留金，對于長時間不繳納房地產稅的納稅義務人，部分州規定可公開拍賣其房地產，拍賣所得款項用于支付未納稅款、滯留金等。

在房地產稅稅收優惠方面，美國聯邦政府規定房地產稅稅收可通過個人所得稅的抵扣項進行扣除，居民可在計征聯邦個人所得稅時從應稅收入中扣除已繳納的自有房產房地產稅，租賃房、商業營用房、境外房產等不予扣除，扣除額最高不超過1萬美元。

美國政府頒布的“上限條款”（circuit-breakers）政策主要針對中低收入者，指當房地產稅的納稅額超過納稅人收入的一定比例后，可以獲得相應的房地產稅稅收減免，旨在避免房地產評估價值的增長速度超過了納稅人當期收入的增長速度，給納稅人帶來更多稅收負擔。

其他稅收減免規定，比如部分州規定對宗教和政府的房產和土地完全免除房地產稅，紐約州規定對老人、退休軍人、農業用房產、殘疾人予以稅收減免。

（作者蘇京春為中國財政科學研究院副研究員，共生態經濟研究院首席經濟學家，對外經貿大學開放經濟與公共政策研究中心首席研究員；曾赴劍橋大學訪問，并曾受邀擔任英國格林威治大學客座講師（Guest Lecture）；著有《論中等收入階段的收入分配》《行為公共政策》等，譯著有《通往衰敗之路》《經濟奇點》《經濟學家時刻》等。孫蕾為中國財政科學研究院財政學碩士。）